Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-445/2021 (2-3309/2020;) ~ М-3470/2020 от 27.11.2020

Гр/дело №

УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РФ

23 июня 2021 года Железнодорожный районный суд г.Самары в составе: председательствующего Вельминой И.Н.,с участием прокурора Сергеевой Е.С., при секретаре Татаринцевой А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Полунина ФИО18 к ООО «Прогресс Н», Егоровой ФИО19, Егорову ФИО20, Егоровой ФИО21, Егорову ФИО22 о прекращении права собственности, признании права собственности, по встречному иску Егоровой ФИО23, Егорова ФИО24, Егоровой ФИО25 в лице законного представителя Егоровой Г.В., Егорова ФИО27 к Полунину ФИО26 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Полунин А.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «Монтэк» и ООО «ТОМ» заключен договор №. о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул.Революционной, Железнодорожного района г.Самары, согласно которого ООО «Монтэк», являясь застройщиком, обязалось построить многоквартирный дом и переждать дольщику двухкомнатную квартиру, строительный номер <данные изъяты>)

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Монтэк», ООО «ТОМ» и Полуниным А.А. заключен договор о переуступке прав в строительстве жилья к договору № в силу которого все права дольщика перешли к Полунину А.А. Обязательства дольщиком исполнены в полном объеме, оплата по договору произведена в полном объеме.

Обязанность по строительству и вводу дома в эксплуатацию, а также передаче дольщику однокомнатной квартиры со стороны ООО «Монтэк» не исполнена.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Монтэк».

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монтэк» признано несостоятельным ( банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № были включены в реестр требований кредиторов требования Полунина А.А.

Суд определил: включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» требования Полунина А.А. о передаче помещения двухкомнатной квартиры строительный номер №, общая площадь <данные изъяты>. по адресу строительства: <адрес> сумма уплаченная по договору составляет 1 954 240 рублей.

Полунин А.А. включен в реестр граждан чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов чьи права нарушены.

В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Жилой дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет.

Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № по адресу: <адрес>. Проведя анализ и обозрение документов, по мнению истца можно установить и прийти к выводу о том, что квартира, на которую претендует истец, расположена в 2-ом подъезде,, на № этаже, в доме по адресу<адрес> и ей присвоен номер № а также она поставлена на кадастровый учет под номером №. Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче истцу квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что собственником квартиры являются Егорова Г.В., Егоров А..В.. Егорова А.А.., Егоров А.А. ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом Полунина А.А.

Впоследствии истец просил прекратить право собственности Егоровой ФИО28, Егорова ФИО29, Егоровой ФИО30, Егорова ФИО31 на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную по адресу : по адресу : <адрес>

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности совместной собственности Егоровой Г.В., Егорова А.В., и Егоровой А.А. на ? долю, Егорова А.А. на ? долю на жилое помещение –квартиру, общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенную в по адресу: <адрес>

Признать за Полуниным Антоном Александровичем право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО «ПрогрессН» судебные расходы по оплате кадастровых работ и расходы по оплате государственной пошлины. Обязать ответчиков не чинить препятствия в о вселении и пользовании указанной квартирой путем передачи комплекта ключей.

В ходе судебного разбирательства Егорова Г.В., Егоров А.А., Егорова А.А., Егоров А.В. обратились в с встречными исковыми требованиями о признании добросовестными приобретателями, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Монтэк» и Егоровой Г.В. заключен предварительный договор № Предметом договора являются взаимные обязательства сторон заключить в будущем основной договор «Об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома» шестнадцатиэтажного жилого кирпичного дома по адресу : <адрес> доля из двухкомнатной квартиры, строительный номер № на № этаже, площадью <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ года между Горовой Г.В. и ООО»Монтэк» заключен договор денежного займа № в соответствии с которым Егорова Г.В. передала ООО «Монтэк» заем в размере 1 600 000 рублей., что соответствует <данные изъяты>.м.

ДД.ММ.ГГГГ года между Егоровой Г.В. и ООО «Монтэк» заключен договор денежного займа № в соответствии с которым Еорова Г.В. передала ООО «Монтэк» 291 620 рублей, что соответствует <данные изъяты>. Факт передачи денежных средств подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № были включены в реестр требований кредиторов требования Егоровой Г.В.

Суд определил: включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» требования Егоровой Г.В. о передаче помещения двухкомнатной квартиры строительный номер №, общая площадь <данные изъяты> по адресу строительства<адрес> сумма уплаченная по договору составляет 1 891 620 рублей.

Согласно письму Министерства строительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ года Егорова Г.В. Ф включена в реестр граждан чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов чьи права нарушены.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Прогресс-Н» и Егоровой Г.В. заключен договор № участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры в секции № на № этаже со строительным номером №, общей пл. <данные изъяты> по адресу : г<адрес> цена составила 2 406 250 рублей, при этом 1 851 620 рублей были оплачены ООО «Монтэк», 515 630 рублей внесены в следующему порядке : 93 267,69 руб. в кассу ООО «Прогресс», 421 362,40 руб. перечислены за счет средств материнского капитала.

Решением Железнодорожного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ года по гражданскому делу № право требования объекта долевого строительства Егоровой Г.В. в отношении двухкомнатной квартиры в секции № номер этажа № номер объекта № пл. <данные изъяты>., в том числе жилой <данные изъяты> по адресу : <адрес> по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года № запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, в связи с Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № о признании право собственности за Егеревым А.М. на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры на № этаже секции №, стр. номер №, общей пл. <данные изъяты> по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № на основании Договора № –кв о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс» и Егоровой Г.В.. Егоровым А.А., Егоровым А.А., Егоровой А.А. ДД.ММ.ГГГГ г. заключен Договор купли-продажи квартиры на № этаже, общей пл<данные изъяты> расположенную по адресу <адрес>, кадастровый номер №. Размер долей в праве распределяются : Егорова Г.В. и Егоров А.В. – в общую совместную собственность -2/4 доли, Егоров А.А. -1/4 доли, Егорова -1/4 доли.

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года. Продавец гарантировал, что квартира свободна от прав третьих лиц, никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом не состоит.

После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры, Егоровы подписали договор купли-продажи спорной квартиры с ООО «Прогресс-Н». Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Егоровы считают, что они проявили разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от них при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости.

С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение Егоровых. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, Егоровы пользуются принадлежащей им спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.

На момент сделки квартира находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ООО «Прогресс-Н», который в том числе осуществлял ее показ. В связи с чем считают, что они являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.

В судебном заседании истец Полунин А.А. его представитель Дзюба О.Л. поддержали исковые требования, просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, считают, что ФИО32 не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорной квартиры, поскольку ФИО33 было известно, что на данную квартиру имеются правопритязания, в ДД.ММ.ГГГГ он поднялся на № этаж и хотел попасть в свою квартиру, однако была установлена дверь в карман, на которой были указаны номера тел : <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года он позвонил по тел. <данные изъяты>, разговаривал с Егоровым А.В. которому сообщил, что он претендует на двухкомнатную квартиру, что эта квартира занята, закреплена за обманутым дольщиком Полуниным. Егоров ему сообщил, что в этом кармане две квартиры двухкомнатная и однокомнатная, которые принадлежат им и их родственникам.

Представитель ООО «Прогресс-Н» извещен надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель Егоровой Г.В. –Нуриева Т.А. и Егорова Г.В. исковые требования Полунина А.А. не признали, встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, пояснили, что Егоровым не было известно о правопритязаниях на спорную квартиру, никто им не звонил по этому поводу. ООО «Прогресс-Н» также утверждал, что квартира принадлежит только им и никто на нее не претендует.

Егоров А.В., Егоров А.А. в суд не явились, Егорова А.А. несовершеннолетняя, в ее интересах законный представитель Егорова Г.В.

Представители третьих лиц Министерство строительства Самарской области и Управление Росреестра Самарской области в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, заключение прокурора, полагавшего удовлетворить встречные исковые требования, а исковые требования Полунина А.А. оставить без удовлетворения, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право, собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Согласно ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «Монтэк» и ООО «ТОМ» заключен договор № о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул.Революционной, Железнодорожного района г.Самары, согласно которого ООО «Монтэк», являясь застройщиком, обязалось построить многоквартирный дом и переждать дольщику двухкомнатную квартиру, строительный номер <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «Монтэк», ООО «ТОМ» и Полуниным А.А. заключен договор о переуступке прав в строительстве жилья к договору №, в силу которого все права дольщика перешли к Полунину А.А. Обязательства дольщиком исполнены в полном объеме, оплата по договору произведена в полном объеме.

Обязанность по строительству и вводу дома в эксплуатацию, а также передаче дольщику однокомнатной квартиры со стороны ООО «Монтэк» не исполнена.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Монтэк».

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Монтэк» признано несостоятельным ( банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № были включены в реестр требований кредиторов требования Полунина А.А.

Включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» требования Полунина А.А. о передаче помещения двухкомнатной квартиры строительный номер №, общая площадь <данные изъяты> по адресу строительства: <адрес> сумма уплаченная по договору составляет 1 954 240 рублей.

Полунин А.А. включен в реестр граждан чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов чьи права нарушены.

Истцом доля оплачена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ г., и № о ДД.ММ.ГГГГ г. справкой об отсутствии претензий ООО «Монтэк» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ номер № определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу №.

Обязанность по строительству и вводу дома в эксплуатацию, а также передаче дольщику однокомнатной квартиры со стороны ООО «Монтэк» не исполнена.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Монтэк» ИНН №

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Севостьянов ФИО34.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк», ОГРН <данные изъяты>

На основании постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года № в период ДД.ММ.ГГГГ целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

По результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с п. 2.4. данного протокола по лоту № ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

Данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогресс-Н» в собственность бесплатно земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № (разрешенное использование: для строительства жилого дома), расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н», которым было завершено строительство проблемного объекта.

Истец включен в реестр обманутых дольщиков, номер в реестре №.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию.

Согласно заключению кадастрового инженера Карамзина В.А. двухкомнатная квартира, предоставляемая Полунину А.А. по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ г. и договору о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ, расположенная на № этаже со строительным номером №, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет номер № общую площадь <данные изъяты>, кадастровый номер №, располагается на № этаже в № подъезде дома <адрес>.

Таким образом, учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела, истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако из выписки из ЕГРН следует, что на спорный объект ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрировано право собственности за Егоровыми Г.В., А.В.. А.А., А.А..

Данное право собственности Егоровых зарегистрировано на основании заключенного с ООО «Прогресс-Н» договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого является квартира №, назначение жилое помещение, площадь <данные изъяты>, этаж №, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Оценивая доводы Егоровой Г.В. о добросовестности их действий при заключении договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет само лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Перед проведением аукциона Министерством публикуется в средствах массовой информации, а также размещается на официальном сайте все условия его проведения, конкурсная документация.

Тем самым ответчик ООО «Прогресс-Н» имел возможность при проявлении должной осмотрительности своевременно проверить и взвесить возможность получения предполагаемой коммерческой выгоды. Ответчику было достоверно известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату. Тем самым, предвидя коммерческие риски, они согласились с условиями договора с обременением.

При подготовке Министерством строительства Самарской области реестра обманутых дольщиков проверяется вся документация при принятии решения о включении лица в этот реестр или принятия решения об отказе во включении в реестр, поскольку заявителем предоставляется договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату, решения Арбитражного суда. В данном случае истец был включен в реестр обманутых дольщиков.

Принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта в количестве 144, ООО «Прогресс-Н» не предприняло мер к выверке лиц и договоров, заключенных с обманутыми дольщиками, в том числе право требования которых на получение жилых помещений, было признано Арбитражным судом.

Сформированный список обманутых дольщиков по спорному объекту, представленный Министерством строительства свидетельствует о меньшем количестве, удовлетворенных обманутых дольщиков – кредиторов в отношении объекта по указанному адресу, хотя при этом имелась реальная возможность удовлетворения требований всех кредиторов.

Имея обязательства перед обманутыми дольщиками, ООО «Прогресс-Н» ДД.ММ.ГГГГ. заключило с Егоровыми договор купли – продажи квартиры. Оплата по договору считается произведенной в полном объеме. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

Заключая данный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставило на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ г. о переуступке прав в строительстве жилья к договору № 59/2-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул.Революционной в Железнодорожном районе г.Самары» от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного с Полуниным А.А.

Достоверно зная о том, что объект является проблемным, обременен правами обманутых дольщиков, а следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ООО «Прогресс-Н» и ФИО35 при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк». Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации Полуниным А.А.. его прав, а следовательно, действия ответчиков являются недобросовестными. Кроме того, в судебном заседании установлено, что Полунин А.А. сообщил ДД.ММ.ГГГГ г. по телефону Егорову А.В. о том, что это его квартира и ее не надо приобретать, что подтверждается детализацией телефонных соединений, время разговора составляет 5 мин. 45 сек., но несмотря на данное предостережение, Егоровы заключили договор купли продажи ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, решением Железнодорожного районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ., удовлетворены исковые требования Егерева А.М. к ООО «Прогресс-Н», Егоровой Г.В. и прекращено право требования Егоровой Г.В. в отношении объекта долевого строительства -двухкомнатной квартиры в секции №, номер этажа №, номер объекта №, (договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. №) расположенного в том же доме, что и спорная квартира.

Указанные судебные акты свидетельствует о том, что Егоровым было достоверно известно, что данный строительный объект в целом является проблемным, в связи с чем заключая договор купли-продажи в отношении спорной квартиры, проявляя должную осмотрительность Егоровы Г.В., А.В., А.А., А.А. должны были предполагать, что данная квартира обременена правами третьих лиц, в данном случае Полуниным А.А.

Доводы Егоровой Г.В. и ее представителя Нуриевой Т.А. о том, что Егорова Г.В. также является обманутым дольщиком и была включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены, т.к Егоровй Г.В. был заключен договор на участие в долевом строительстве на двухкомнатную квартиру <данные изъяты> этажного жилого дома, по адресу : г.Самара, Промышленный район, ул.Ставропольская в районе д. 51, не могут быть приняты во внимание по вышеуказанным обстоятельствам.     

В соответствии с Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу № от ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Монтэк» принимает на себя обязанности ООО «Инвестстрой-2000» по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта, расположенного по адресу<адрес>, согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика № от ДД.ММ.ГГГГ г. и договора от ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу № от ДД.ММ.ГГГГ г. установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Договоры, заключенные между ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000» от ДД.ММ.ГГГГ о передаче функций заказчика-застройщика являются смешанными и к отношениям сторон должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в них содержатся. Исходя из условий и правовой квалификации заключенных договоров, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению как правила о договорах поручительства, так и положения, связанные с договорами простого товарищества, а также общие положения об исполнении обязательства. Обстоятельства дела, представленные доказательства и условия договоров подтверждают факт того, что заключение сделок было направлено на осуществление совместной деятельности ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000».

В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» по объекту: г. Самара, ул. Революционная уже включены требования участников долевого строительства.

Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судебные акты об исключении требований участников строительства спорных объектов из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» не принимались.

В свою очередь, объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> находится на балансе ООО «Монтэк».

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В силу пункта 1 статьи 201.4, пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены требования о передаче жилых помещений.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше требований действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им, как участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств, которые Полуниным А.А. исполнены.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из указанных норм права и разъяснений судов высших инстанций суд полагает, что в данном случае не требуется признавать договор купли-продажи квартиры, заключенный ООО «Прогресс-Н» с Егоровыми недействительной сделкой, на основании которой и было зарегистрировано ее право собственности на спорную квартиру.

Вопреки доводам ответчиков тот факт, что истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, его право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку у истца отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности.

Полунин А.А. неоднократно обращался в ООО «Прогресс-Н» с просьбой заключить с ним договор, что подтверждается его заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, обращался с жалобами в прокуратуру Железнодорожного района в ДД.ММ.ГГГГ, что не отрицалось ООО «ПрогрессН» в судебных заседаниях, но ООО «Прогресс-Н не реагировало на ее обращения. Кроме того, согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ года выданной ООО «Прогресс-Н», справка выдана Полунину А.А. о том, что пакет документов для заключения договора долевого участия сдан в полном объеме, однако, до настоящего времени договор с Полуниным А.А. ООО «Прогресс-Н» так и не заключило.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о том, что договор купли – продажи квартиры с Егоровыми. заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, за ними зарегистрировано право собственности, поскольку обязательство Полунина А.А.. возникло раньше (договор от ДД.ММ.ГГГГ г. о переуступке прав в строительстве жилья к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул.Революционной в Железнодорожном районе г.Самары» ДД.ММ.ГГГГ ), право Полунина А.А. о включении в реестр требований о передаче спорного жилого помещения установлено определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу, истец включен в реестр Минстроя ( №). Заключая указанный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставило на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора, заключенного с истцом Полуниным А.А.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 ГК РФ.

Статьей 398 ГК РФ, установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 в силу статей 304, 205 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Постановления).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления).

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Поскольку обязательство Полунина А.А. возникло раньше ДД.ММ.ГГГГ.), нежели был заключен договор между ООО «Прогресс-Н» и Егоровыми Г.В., А.В. А.А.А. (ДД.ММ.ГГГГ), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности Егоровых на спорное жилое помещение и погашении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Егоровых Г.В., А.В. А.А., А.А. на спорную квартиру и признании права собственности на квартиру за Полуниным А. А.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В связи с тем, что право собственности за Полуниным А.А. на момент вынесения решения суда в установленном порядке не зарегистрировано, требования истца об устранении препятствий в пользовании данной квартирой заявлены преждевременно, следовательно, не могут быть удовлетворены.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Требования истца о взыскании судебных издержек о взыскании расходов по оплате госпошлины и расходов по оплате кадастровых работ, суд находит подлежащими удовлетворению, данные расходы подтверждаются платежными документами, подлежат взысканию с ООО «Прогресс-Н», ООО «Прогресс-Н» не предоставило сведений о нумерации квартир в доме, данные сведения умышленно не сообщались истцу, в связи с чем истец был вынужден обратиться к кадастровому инженеру для получения соответствующего заключения, также в досудебном порядке отказало истцу в передаче квартиры, в связи с чем истец обратился в суд за устранением своего нарушенного права.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить право собственности Егоровой ФИО36, Егорова ФИО37, Егоровой ФИО38, Егорова ФИО39 на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную по адресу : по адресу : <адрес>

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи № № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности совместной собственности Егоровой Г.В., Егорова А.В., и Егоровой А.А. на ? долю, Егорова А.А. на ? долю на жилое помещение –квартиру, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную в по адресу: <адрес>

Признать за Полуниным Антоном Александровичем право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО «Прогресс Н» в пользу Полунина А.А. судебные расходы по оплате кадастровых работ в размере 5 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 4 771 руб.

В остальной части исковые требования Полунина А.А. оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Егоровой Г.В., Егорова А.В., Егоровой А.А., Егорова А.А. к Полунину А.А. о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено 06.07.2021 г.

Судья Вельмина И.Н