Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2801/2016 ~ М-811/2016 от 26.01.2016

2-2801/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Павлова И.М.,

при секретаре Дутовой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Авакяна А.М. к ЗАО «ответчик1», ЗПИФ «ответчик2» о признании права собственности,

У с т а н о в и л:

Истец предъявил в суд вышеназванный иск к ответчикам.

В окончательной редакции своих требований просит:

Признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между АО «наименование1» и ЗПИФ «ответчик2» в части реализации спорного нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Прекратить право собственности Владельцев инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ответчик2» на нежилое помещение №, расположенное по адресу: АДРЕС.

Признать право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: АДРЕС, за истцом - Авакяном А.М.

В судебное заседание истец не явился, его представитель по доверенности Снигирев Д.В. явился на удовлетворении иска настаивал, ссылаясь на судебную практику ..... областного суда по данной категории дел.

Представитель ответчика АО «наименование1» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель ЗПИФ «ответчик2» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст.113 ГПК РФ.

Представители третьих лиц "3-е лицо1". и ООО «3-е лицо2» не явились, извещены в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Третье лицо Шмелькова Е.А. не явилась, извещена в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Суд с учетом требования ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ году между АО «наименование1» и ФИО был заключен Предварительный договор №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и истцом был заключен договор уступки прав требований и перевода долга по предварительному договору.

В соответствии с условиями Предварительного договора и договора уступки прав требований и перевода долга, Ответчик (Продавец) принял решение продать, Истец (Покупатель) принял решение купить нежилое помещение №, расположенную по адресу: АДРЕС.

Согласно п. 2.6. Предварительного договора стоимость помещения составляет сумму в размере 4 634 880 руб.

Согласно условиями Предварительного договора (п. 2.1.) Истец и Ответчик пришли к соглашению заключить Основной договор купли-продажи (далее по тексту - Основной договор) в отношении вышеуказанного помещения в течение 3 лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее 60 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом (Ответчиком) своего права собственности на помещение.

Свои обязательства истец выполнил в полном объеме, что подтверждает распиской.

Ответчик АО «наименование1» данные обстоятельства не оспорил.

Однако до настоящего времени Истец не может оформить право собственности на помещение в установленном порядке.

Из фактически сложившихся отношений между истцом и ответчиком, следует сделать вывод, что намерения сторон были направлены на приобретение истцом помещения с последующей регистрацией права собственности на нее.

Помещение было передано истцу на законных основаниях, истец оплачивает коммунальные платежи, несет бремя ответственности по содержанию объекта.

Основной договор купли-продажи заключен не был.

Таким образом, после выполнения истцом всех обязательств перед ответчиком, у истца отсутствует возможность осуществить регистрацию права собственности на приобретенное им помещение.

Истец неоднократно обращался к продавцу с просьбой подписать основной договор купли продажи.

Однако как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. между АО «наименование1» и ЗПИФ «ответчик2» в части реализации спорного нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Согласно выписки из ЕГРП на спорный объект оформлено право собственности за ЗПИФ «ответчик2» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из смысла статьи 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается. Однако, в соответствии с п. 2.7 Предварительного договора в счет цены квартиры был внесен обеспечительный платеж в размере равном стоимости объекта недвижимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего дела, при исполнении своих обязательств по Предварительному договору стороны полностью выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи недвижимости, подлежащего заключению в будущем. Истец полностью уплатил обусловленную договором цену за нежилое помещение, ответчик передал нежилое помещение истцу как того требует статья 556 ГК РФ.

Таким образом, несмотря на то, что заключенный договор поименован как предварительный договор, он по своему содержанию и целям является договором купли-продажи нежилого помещения, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»:

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав № («Купля-продажа»), № («Подряд»), № («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п.4).

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

Истцом представлены доказательства тому, что спорное помещение передано во владение ему.

При таких обстоятельствах зарегистрированное право ЗПИФ «ответчик2» привело к нарушению прав истца Авакяна А.М.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Суд, с учетом изложенного, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «наименование1» и ООО «3-е лицо2» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «наименование2» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС прекращении права собственности ООО «3-е лицо2» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «наименование2» на указанное помещение и признании права собственности на спорное нежилое помещение за Авакяном А.М.

В соответствии с п.1 ст. 28 Закона РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним» права установленные судом, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор реализации между АО «наименование1» и ЗПИФ «ответчик2» в части реализации спорного нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Прекратить право собственности Владельцев инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ответчик2» на нежилое помещение №, расположенное 87.

Признать право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: АДРЕС, за истцом - Авакяном А.М..

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: