Судебный акт #1 (Определение) по делу № 11-50/2014 от 26.05.2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июня 2014 года Советский районный суд г. Самара в составе:

Судьи                     Абрамовой И.Н.

при секретаре             Ганадян М.Х.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО «Элемент» на решение мирового судьи судебного участка № Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования Чертилина С.А. к ООО «Элемент» о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия, удовлетворить.

Взыскать с ООО «Элемент» в пользу Чертилина С.А. денежные средства в размере <данные изъяты>. в счет возмещения разницы между фактической и проектной площадью квартиры по договору № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Элемент» и Чертилиным С.А.

Взыскать с ООО «Элемент» государственную пошлину в доход государства в сумме <данные изъяты>

УСТАНОВИЛ:

Чертилин С.А. обратился в суд с иском к ООО «Элемент» о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия.

Мировым судьей постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Элемент» просит отменить решение мирового судьи полностью и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку выводы суда основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм права.

Представитель ответчика ООО «Элемент» в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение мирового судьи отменить, вынести новое решение которым в удовлетворении исковых требований Чертилина С.А. отказать.

Чертилин С.А. поддержал пояснения, изложенные в возражении на апелляционную жалобу, решение мирового судьи просил оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает вынесенное решение законным и обоснованным по следующим основаниям.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был подписан договор долевого участия № «О долевом участии в строительстве многоквартирного дома». В соответствии с п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является квартира с общей проектной площадью (с учетом лоджий, балконов) <данные изъяты> и общей проектной площадью (без учета лоджий, балконов) <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с п. 2 договора, истцом оплачена сумма договора <данные изъяты>. в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства № В соответствии с п. 1 акта, согласно параметрам, представленным в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ., выполненном Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов) составила 56,8 кв.м., а общая площадь квартиры ( без учета лоджий, балконов) составила <данные изъяты> Таким образом, разность фактической и проектной общей площади квартиры(с учетом лоджий, балконов) составила <данные изъяты>., а разность фактической и проектной общей площадь квартиры (без учета лоджий, балконов) составила <данные изъяты> Вместе с тем, согласно п. 2.2 договора « в случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м., участнику возвращаются денежные средства, исходя из стоимости одного кв.м., указанной в п. 2.1 настоящего договора», а стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры, согласно п. 2.1. договора, составляет <данные изъяты>. Одновременно с подписанием акта приема-передачи, ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт о выявленных недостатках, одним из пунктов которого является претензия к ответчику о том, что «фактическая площадь меньше проектной на 1,07 кв.м.» ДД.ММ.ГГГГ. в ответ на данную претензию менеджер отдела продаж ответчика заявил, что денежные средства возвращены не будут в связи с тем, что разность фактической и проектной площади квартиры составляет <данные изъяты>., т.е. менее 1 кв.м., с чем истец не согласен по тем основаниям, что согласно п. 2.1 договора «общая стоимость квартиры составляет <данные изъяты>., исходя из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади <адрес> за один кв.м.», т.е. общая площадь составляет <данные изъяты>м., а эта площадь, согласно п. 1,2 договора является общей проектной площадью квартиры (с учетом лоджий, балконов), т.е. при расчете разности фактической и проектной площади квартиры необходимо использовать именно ее, т.к. стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры согласно п. 2.1 договора составляет <данные изъяты>., то денежная сумма, подлежащая возврату составляет <данные изъяты>

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 указанного выше Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом - Чертилиным С.А. (участник долевого строительства) и ответчиком - ООО «Элемент» (застройщик) ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик обязался передать истцу, как участнику долевого строительства, квартиру строительный № по адресу: <адрес>А, со следующими проектными параметрами: общая проектная площадь квартиры (с учетом площади лоджий и балконов) - <данные изъяты>., общая проектная площадь квартиры (без учета площади лоджий и балконов) - <данные изъяты> жилая площадь квартиры - <данные изъяты>м (п. 1.2 договора).

В связи с этим, правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, регулируются законодательством о защите прав потребителей и Гражданским кодексом РФ.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2.1 договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ. общая стоимость квартиры включает в себя затраты застройщика на строительство квартиры, а также оплату услуг застройщика и составляет <данные изъяты>, исходя из расчёта стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры <данные изъяты>. за один квадратный метр.

Цена договора истцом оплачена в полном объеме, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью первой ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование пунктов 1.2. и 2.1 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. в их системной связи позволяет сделать вывод о том, что общая сумма инвестиций, подлежащая внесению истцом, определена исходя из общей проектной площади квартиры, равной 57,87 кв. м и включающей проектную площадь лоджии, и стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры, равной <данные изъяты>.Договором установлено, что параметры, площадь и адрес квартиры определены в соответствии с проектной документацией и по завершении строительства будут уточняться по данным фактических обмеров государственного органа (организации), осуществляющего учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (п.1.2 договора).

В соответствии с п.2.2 договора в случае, если по данным государственного органа, осуществляющего учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, фактическая площадь квартиры по завершению строительства превысит проектную площадь, указанную в п. 1.2 настоящего договора более чем на 1 кв.м, участник до подписания акта приема-передачи производит компенсацию затрат застройщика по созданию дополнительной площади, исходя из стоимости одного кв.м, указанной в п.2.1 настоящего договора, путем уплаты дополнительных денежных средств застройщику, на основании соответствующего счета, в течение 10 рабочих дней с момента его получения. В случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м, участнику возвращаются денежные средства, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.2.1. настоящего договора.    {

Из этого следует, что стороны достигли соглашения об определении цены договора от ДД.ММ.ГГГГ., исходя из общей проектной площади квартиры, в том числе, проектной площади лоджии.

Также стороны договорились о том, что фактическая общая площадь передаваемой истцу квартиры должна быть определена по результатам замеров, проведённых государственным органом, осуществляющим учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Анализ условий договора свидетельствует, что расхождение между фактической общей площадью квартиры и её общей проектной площадью, являющееся основанием для возврата Чертилину С.А. излишне уплаченной суммы инвестиций, должно быть только следствием неизбежной погрешности при выполнении строительно-монтажных работ.

Также из условий договора следует, что сторонами согласовано условие о применении при определении проектной площади лоджии понижающего коэффициента 0,5, равно как и об использовании для целей окончательного расчёта сведений об общей площади квартиры, содержащихся в техническом паспорте жилого помещения или иной учётно-технической документации БТИ. Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29).

Фактическая общая площадь квартиры истца по данным ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», как указано в акте № от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи объекта долевого строительства, подписанного между ООО «Элемент» и Чертилиным С. А., составила: общая площадь квартиры (с учётом лоджий/балконов) - 56,8 кв.м., а общая площадь квартиры (без учёта лоджий/балконов) - ДД.ММ.ГГГГ. При этом, то обстоятельство, что площадь лоджии ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» определена с учетом понижающего коэффициента 0,5, сторонами по делу также не оспаривалось.

Таким образом, по мнению суда, ответчик создал и передал истцу объект долевого строительства меньшей площадью, чем было предусмотрено договором, - на <данные изъяты>. м, то есть застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства с параметрами и характеристиками, предусмотренными проектной документацией.    

В связи с чем, выявленное расхождение между общей проектной и фактической площадью квартиры, равное <данные изъяты>, является, как правильно установил суд, основанием для возврата истцу излишне уплаченной денежной суммы в соответствии с абзацем вторым пункта 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя ответчика о том, что во внимание должна приниматься площадь квартиры без учета лоджии со ссылкой на Инструкцию о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ., суд правильно отклонил.

Согласно пункту 9 Положения о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённого Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 1301, инвентаризационные сведения и иные данные технического учёта жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в трёх случаях: составление государственной статистической и бухгалтерской отчётности по жилищному фонду; исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере; определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.

Как следует из абзаца второго преамбулы Инструкции о приведении учёта жилищного фонда, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ., данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учёта жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

В соответствии с абзацем девятым пункта 1.4 и абзацем первым пункта 3.33 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда самостоятельными видами работ, выполняемых при производстве технической инвентаризации, являются измерение в натуре и подсчёт площадей помещений здания в экспликации.

Абзацем первым пункта 3.34 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда предусмотрено, что по каждой квартире подсчитывается её общая площадь.

В силу абзаца первого пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно абзацу пятому пункта 3.34 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объёмов жилищного строительства в Российской Федерации (завершённого и незавершённого жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Следовательно, указываемая БТИ в учётно-технической документации общая площадь квартиры, определяемая с учётом понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджии, является расчётной и подлежит применению в строго определённых случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

В рассматриваемой ситуации Чертилин С.А. и ООО "Элемент" предусмотрели в договоре условие о применении понижающего коэффициента к площади лоджии при осуществлении расчётов.

Оценивая совокупность приведённых выше обстоятельств, а также то, что сумма по договору от ДД.ММ.ГГГГ. была внесена истцом в размере <данные изъяты> (из расчета <данные изъяты>), то есть с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5, а фактическая площадь квартиры истца по данным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составила - <данные изъяты>м с учетом площади лоджии, также с применением понижающего коэффициента 0,5, суд правильно пришел к выводу об обоснованности требования истца о возврате денежной суммы в <данные изъяты> излишне уплаченной по договору от ДД.ММ.ГГГГ

Расчет взыскиваемых денежных сумм произведен судом первой инстанции обоснованно, судом правильно применены нормы материального права.

Таким образом, решение мирового судьи является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную ими в суде первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «Элемент» - без удовлетворения.

Судья:    подпись.

Копия верна. Судья                            И.Н. Абрамова

        Секретарь                        М.Х. Ганадян