Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-486/2016 (33-30801/2015;) от 14.12.2015

Судья Метелкин Е.В. дело N 33-486/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 февраля 2016 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Морозовой Н.А., Цехомской Е.В.,

по докладу судьи Лободенко К.В.,

при секретаре Ткач И.И.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью «Океан» Медовник Н.С. на решение Темрюкского районного суда от 16 сентября 2015 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ООО «Океан» обратилось в суд с иском к ООО «Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг», Иванникову В.В. о переводе на ООО «Океан» прав и обязанностей покупателя - ООО «МИК Союз-Юг» по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от 9 апреля 2013 г., заключенному с Иванниковым В.В., и признании права собственности за ООО «Океан» на объекты недвижимого имущества, аннулировании в ЕГРП записей о переходе права собственности от Иванникова В.В. к ООО «МИК Союз-Юг» на объекты недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что 1 февраля 2013 г. между Иванниковым В.В. и ООО «Океан» заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого арендодатель Иванников В.В. предоставляет, а арендатор ООО «Океан» принимает в аренду земельный участок, общей площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха, а также объекты недвижимости, расположенные на участке. 4 февраля 2013 г. между Иванниковым В.В. и ООО «Океан» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому ООО «Океан» при продаже объектов недвижимости, перечисленных в пункте 1.3 договора, имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. Вместе с тем, не смотря на закрепленное дополнительным соглашением преимущественное право покупки, ООО «Океан», 9 апреля 2013г. Иванников В.В. и ООО «МИК Союз-Юг» заключили договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. В связи с чем, истец полагает свои права нарушенными, требуя перевода на себя прав и обязанностей по указанному договору купли-продажи.

Решением Темрюкского районного суда от 16 сентября 2015 г. в удовлетворении требований ООО «Океан» отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ООО «Океан» требований. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заслушав директора ООО «Океан» Медовник Н.С., настаивавшую на удовлетворении жалобы, представителя ООО «МИК Союз-Юг» на основании доверенности Безсонова О.В., полагавшего решение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 1 февраля 2013 г. между Иванниковым В.В. и ООО «Океан» был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель Иванников В.В. предоставил, а арендатор ООО «Океан» принял в аренду земельный участок общей площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха, а также объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке: гостевой дом с мансардой площадью <...> литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), <...> готовности, литер Ю. Срок аренды определен до 31 декабря 2016 г.

Согласно пункту 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 1 февраля 2013 г., размер арендной платы за недвижимое имущество определен в дополнительном соглашении к настоящему договору. Исходя из дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 1 марта 2013 г., стороны договорились о том, что размер арендной платы за недвижимое имущество составляет <...> в год. Договор аренды недвижимого имущества от 1 февраля 2013 г. прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 сентября 2015 г. <...>.

4 февраля 2013 г. между Иванниковым В.В. и ООО «Океан» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому ООО «Океан» при продаже объектов недвижимости, перечисленных в пункте 1.3 договора, имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. Дополнительное соглашение от 4 февраля 2013 г. в Управлении Росреестра не регистрировалось.

Согласно договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от 9 апреля 2013 г. Иванников В.В. продал ООО «МИК Союз-Юг» земельный участок площадью <...>. по адресу: <...> с расположенными на нем объектами недвижимости: гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ц2; гостевой дом с мансардой площадью <...>. литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью <...> литер Ш; гостевой дом с мансардой площадью <...> литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством) <...> готовности литер Ю; летнее кафе площадью <...> литер Щ; шашлычная площадью <...>., литер Э, в том числе ограждения и сооружения.

Пунктом 1.7 договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от 9 апреля 2013 г. предусмотрено, что стороны договора извещены о том, что земельный участок и объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора, находятся на праве досрочной аренды у ООО «Океан», при этом указанным договором предусмотрено, что смена собственника арендуемого ООО «Океан» имущества не влечет прекращение права аренды.

Право собственности на земельный участок площадью <...> по адресу: <...> и расположенные на нем объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «МИК Союз-Юг» 24 мая 2013 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 сентября 2015 г. <...>.

Отвергая доводы истца о наличии у него преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции указал на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 4 февраля 2013 г.

Судебная коллегия полагает вывод суда ошибочным.

Согласно части 2 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, стороны договора свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В развитие указанной нормы статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно условиям дополнительного соглашения от 4 февраля 2013 г. стороны договорились внести изменения в договор аренды от 1 февраля 2013 г. в виде предоставления арендатору преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Согласно части 2 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Аренда, согласно статье 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляется путем государственной регистрации договора аренды.

При этом, исходя из буквального толкования положений дополнительного соглашения от 4 февраля 2013 г. следует, что стороны не предусмотрели изменений существенных условий договора от 1 февраля 2013г., поскольку состав недвижимого имущества, в отношении которого установлено обременение, собственник, имущество которое обременено, а равно лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остались неизменными.

Судом установлено и не опровергается сторонами, что между арендодателем и арендатором были согласованы все существенные условия договора аренды, так же как и согласованы условия дополнительного соглашения от 4 февраля 2013 г. Договор аренды является действующим по настоящее время.

Дополнительное соглашение от 4 февраля 2013 г. к договору аренды от 1 февраля 2013 г. заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и договор аренды.

Соглашение подписано сторонами, что не оспаривалось при рассмотрении настоящего дела. Иванников В.В. выразил свою действительную волю на предоставление истцу преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Таким образом, суд не учел, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, влечет правовые последствия в отношениях между сторонами сделки, а также порождает весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен. И сторона договора не вправе ссылаться на его незаключенность.

Вместе с тем, Иванников В.В., заведомо зная о принятом обязательстве, необоснованно произвел отчуждение спорного имущества иному, нежели ООО «Океан» лицу.

В связи с чем, следует признать правомерными доводы истца о нарушении его прав.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с выводами суда, о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требования.

Суд первой инстанции указал, что истец не вправе в обоснование своих требований ссылаться на положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, посчитал отсутствующим у ООО «Океан» преимущественного права покупки арендуемого имущества. В то же время, сослался на пропуск истцом предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ распространяет свое действие на правоотношения, связанные с имуществом, находящимся в долевой собственности.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для применения аналогии закона в настоящем случае.

Рассматриваемый спор возник из договорных правоотношений, не предполагающих обязанность контрагентов заблаговременно уведомлять друг друга о совершаемых действиях, и не презюмирующих соответствующую осведомленность сторон, в связи с чем, суд апелляционной инстанции полагает, что к возникшему спору подлежит общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, и составляющий 3 года.

Таким об разом, истец не пропустил процессуальный срок обращения в суд и на этом основании суд не вправе был отказывать в удовлетворении требований.

В тоже время Гражданский кодекс РФ не исключает возможности восстановления нарушенного права лица на приобретение имущества на основании договора посредством перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с ненадлежащим контрагентом.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Темрюкского районного суда от 16 сентября 2015 г. приведенным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм процессуального права, что в силу пунктов 1, 3 – 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328 – 330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 16 ░░░░░░░░ 2015 ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░-░░», ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░-░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ 9 ░░░░░░ 2013 ░., ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» (<...>) ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <...>., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <...>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...>

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░-░░» ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: