Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2153/2015 ~ М-1565/2015 от 11.03.2015

Решение

Именем Российской Федерации

?????30 апреля 2015 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Умновой Е.В.,

при секретаре Бурангуловой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело № по иску ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой ФИО7, Сенюкову ФИО8, Савенкову ФИО9 о признании сделки недействительной, восстановлении регистрационной записи об ипотеке,

Установил:

Истец ООО «АТТА Ипотека» обратился в суд с иском о признании сделки недействительной, восстановлении регистрационной записи об ипотеке к ответчикам Читаловой Г.В., Сенюкову А.А., Савенкову В.В., в обоснование своих исковых требований указал, что в соответствии с условиями Договора займа № от 26 апреля 2007 года Заёмщику Читаловой ФИО10 ОАО "Самарское ипотечное агентство" предоставило ипотечный жилищный Займ в размере <данные изъяты> рублей на срок 180 месяцев на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира состоит из 3 комнат, общей площадью 65,70 кв.м., жилой площадью 38,90 кв.м., и находится на 2-м этаже 9-этажного дома.

В обеспечение обязательств по возврату займа в залог передано указанное Жилое помещение (договор ипотеки жилого помещения № от 26 апреля 2007 года)/(ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), принадлежащее на праве собственности Читаловой ФИО11.

19 декабря 2011 года Октябрьским районным судом г. Самары вынесено решение по гражданскому делу № по иску ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой ФИО12. Указанным решением суд постановил: «Взыскать с Читаловой ФИО13 в пользу ООО «АТТА Ипотека» сумму основного долга - <данные изъяты> руб., проценты - <данные изъяты> руб., пени - <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины - <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> рублей. Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору займа № от 26 апреля 2007 года на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде публичных торгов, с определением начальной продажной цены в <данные изъяты> рублей».

Сумма задолженности, подлежащая взысканию, согласно указанному решению Октябрьского районного суда г. Самары, внесена Читаловой Г.В. на расчетный счет ООО «АТТА Ипотека» 05 сентября 2013 года.

В декабре 2013 г Читалова Г.В. обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары с исковым заявлением к ООО «АТТА Ипотека» о признании договора займа прекращенным и прекращении регистрационной записи об ипотеке жилого помещения.

ООО «АТТА Ипотека» с заявленными исковыми требованиями не согласилось и обратилось со встречным иском о взыскании из стоимости заложенного имущества процентов за пользование заёмными средствами и пени за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 27 февраля 2014 года в удовлетворении требований ООО «АТТА Ипотека» отказано, а исковые требования Читаловой Г.В. удовлетворены частично. Так суд постановил: «Прекратить ипотеку жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г.

Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении ипотеки жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Читаловой ФИО14, возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г., заключенного между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Читаловой Г.В.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» отказать».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24 июля 2014 года вышеуказанное решение отменено и постановлено следующее: «Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27 февраля 2014 года в части удовлетворения требований Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» о прекращении ипотеки жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г. и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении ипотеки указанного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности Читаловой Г.В., возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г., заключенного между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Читаловой Г.В. - отменить и постановить в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

То же решение в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой Г.В. - отменить и постановить в данной части новое решение, которым требования ООО "АТТА Ипотека" удовлетворить частично.

Взыскать с Читаловой Г.В. в пользу ООО «АТТА Ипотека» проценты за пользование кредитом за период с 18.08.2011 года по 05.09.2013 года в сумме <данные изъяты> рублей, неустойку (пени) за ненадлежащее исполнение обязательства <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей».

В ходе производства в суде апелляционной инстанции установлено, что Читалова Г.В. обратилась в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области за погашением регистрационной записи об ипотеке № в отношении квартиры расположенной по адресу <адрес>, а также заключила с гр. Сенюковым А.А. договор купли-продажи данной квартиры от 08.05.2014г.

Поскольку апелляционным определением Самарского областного суда от 24.07.2014г. установлено отсутствие оснований для прекращения ипотеки, истец полагает, что регистрационная запись об ипотеке № подлежит восстановлению, поскольку регистрационная запись об ипотеке погашена Читаловой Г.В. на основании представленной в регистрирующий орган копии решения Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г., содержащей незаконную отметку о вступлении данного решения в законную силу.

Так, материалами дела подтверждается, что Октябрьским районным судом г. Самары при направлении копии решения в адрес ООО «АТТА Ипотека», отсутствовавшему при рассмотрении гражданского дела, нарушены положения ст. 214 ГПК РФ. Указанное нарушение повлекло нарушение положений действующего гражданского процессуального законодательства о вступлении решения в законную силу, в связи с чем, Читаловой Г.В. выдана копия решения Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г., содержащая не соответствующую закону отметку о вступлении судебного акта в законную силу.

Положениями ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 14.20 Закладной и п. 2.1.1. договора об ипотеке предусмотрено: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Согласие на заключение договора купли-продажи квартиры от 08.05.2014г. ООО «АТТА Ипотека» не давало.

При таких обстоятельствах, истец считает, что предусмотренных законом оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке и последующего отчуждения вышеуказанной квартиры у Читаловой Г.В. не имелось. Следовательно, сделка купли-продажи квартиры от 08.05.2014г. между Читаловой Г.В. и Сенюковым А.А. является ничтожной с момента ее совершения. Погашение регистрационной записи об ипотеке привело к лишению ООО «АТТА Ипотека» права залога на жилое помещение Читаловой Г.В., а также права требовать удовлетворения своих имущественных требований к Читаловой Г.В. по договору займа, из стоимости заложенного имущества, прямо предусмотренного положениями ст. 3 и 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном случае восстановление нарушенного права ООО «АТТА Ипотека» невозможно без применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно сведениям, содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 24.10.2014г. квартира, расположенная по адресу: <адрес>, находится в собственности Савенкова В.В., регистрационная запись № от 05.08.2014г.

В связи с этим, истец просил суд признать сделки по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительными и применить последствия их недействительности, признать подлежащей внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в пользу ООО «АТТА Ипотека» в отношении вышеуказанной квартиры, принадлежащей на праве собственности гр. Читаловой Г.В.

Представитель истца ООО «АТТА Ипотека» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил письменное ходатайство, исковые требования поддерживает в полном объеме, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчица Читалова Г.В. в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменном отзыве, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Савенкова В.В. по доверенности Иванова Н.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик Сенюков А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в соответствии с условиями договора займа № от 26.04.2007г. заемщику Читаловой Г.В. ОАО «Самарское ипотечное агентство» предоставило заем в размере <данные изъяты> рублей на срок 180 месяцев на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г., заключенного между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Читаловой Г.В. следует, что залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя Читаловой Г.В. по договору займа №, заключенному 26.04.2007г., передает в залог залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 63,50 кв.м.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчицей Читаловой Г.В. и выданной Управлением Росреестра по Самарской области.

29.12.2006г. между ООО «АТТА Ипотека» (рефинансирующая компания) и ООО «Самарское ипотечное агентство» (ипотечный дилер) заключен договор купли-продажи №, согласно которому ипотечный дилер обязуется на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим договором, передать в собственность рефинансирующей компании закладные, а рефинансирующая компания обязуется принять закладные и уплатить установленную настоящим договором цену.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 19.12.2011г., вынесенным по гражданскому делу № по иску ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой Г.В. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, с Читаловой Г.В. взыскана в пользу ООО «АТТА Ипотека» сумма основного долга – <данные изъяты> рублей, проценты – <данные изъяты> рублей, пени – <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины – <данные изъяты> рублей. Обращено взыскание в счет погашения задолженности по договору займа № от 26.04.2007г. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определен способ реализации в виде публичных торгов, с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей. Данное решение суда вступило в законную силу 29.03.2012г.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г., вынесенным по гражданскому делу № по иску Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» о признании кредитного договора и договора ипотеки прекращенными и встречному иску ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой Г.В. о взыскании денежных средств из стоимости жилого помещения, подлежащего реализации с публичных торгов, исковые требования Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» удовлетворены частично. Прекращена ипотека жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г. Указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении ипотеки жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Читаловой Г.В., возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г., заключенного между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Читаловой Г.В. В остальной части в удовлетворении исковых требований Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» отказано. Встречные исковые требования ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой Г.В. о взыскании из стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Читаловой Г.В., и подлежащего реализации с публичных торгов, процентов за пользование кредитом за период с 18.08.2011г. по 05.09.2013г. в сумме <данные изъяты> рублей, пени за ненадлежащее исполнение обязательства за период с 18.08.2011г. по 05.09.2013г. в сумме <данные изъяты> рублей и возмещении расходов по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, оставлены без удовлетворения. Данное решение с учетом отсутствия апелляционных жалоб от сторон вступило в законную силу спустя установленный законом месячный срок, т.е. – 29.03.2014г.

Судом установлено, что на основании вышеуказанного решения Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г., ответчица Читалова Г.В. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке № в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем, указанная регистрационная запись была погашена.

08.05.2014г. между Читаловой Г.В. и Сенюковым А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Таким образом, на момент заключения вышеуказанной сделки купли-продажи ограничения (обременения) в виде ипотеки со спорной квартиры были сняты на основании вышеуказанного решения Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г.

29.04.2014г. истцом в Октябрьский районный суд г. Самары подана апелляционная жалоба на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г. вместе с ходатайством о восстановлении процессуального срока на подачу данной жалобы.

30.04.2014г. ходатайство о восстановлении процессуального срока принято судьей Октябрьского районного суда г. Самары к производству и судебное заседание назначено на 14.05.2014г., в котором определением суда процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы восстановлен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24.07.2014г., решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г. в части удовлетворения требований Читаловой Г.В. к ООО «АТТА Ипотека» о прекращении ипотеки жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г. и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении ипотеки указанного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности Читаловой Г.В., возникшей на основании договора ипотеки жилого помещения № от 26.04.2007г., заключенного между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Читаловой Г.В. – отменено и постановлено в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. То же решение в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «АТТА Ипотека» к Читаловой Г.В. – отменено и постановлено в данной части новое решение, которым требования ООО «АТТА Ипотека» удовлетворено частично. С Читаловой Г.В. в пользу ООО «АТТА Ипотека» взысканы проценты за пользование кредитом за период с 18.08.2011г. по 05.09.2013г. в сумме <данные изъяты> рублей, неустойка (пени) за ненадлежащее исполнение обязательства <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Таким образом, учитывая, что решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2014г. отменено в части прекращения ипотеки спорного жилого помещения Апелляционным определением только 24.07.2014г., суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка купли-продажи между Читаловой Г.В. и Сенюковым А.А. заключена на законных основаниях, на момент ее заключения не требовалось согласия залогодержателя. Покупатель Сенюков А. А. не должен был и не мог знать об имеющихся обременениях в отношении спорной квартиры, поскольку на момент заключения сделки сведения об ограничениях (обременениях) в ЕГРП отсутствовали.

Также судом установлено, что 30.07.2014г. между Сенюковым А.А. и Савенковым В.В. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ (в ред. ФЗ от 21.12.2013г. № 367-ФЗ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Правоотношения по договору купли-продажи спорной квартиры, между Сенюковым А.А. и Савенковым В.В. возникли после вступления в силу указанного Федерального закона.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Учитывая, вышеизложенные обстоятельства, достоверно установлено, что Савенков В.В. при заключении договора купли-продажи и приобретении в собственность спорной квартиры 30 июля 2014 года не знал и не мог знать об имеющихся в отношении нее обременениях, т.е. действовал добросовестно.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

В разъяснениях, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 г. указано, что, поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

При таких обстоятельствах, дата заключения договора о возмездном приобретении залоговой квартиры в данном споре является юридически значимым обстоятельством.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом нашел подтверждение тот факт, что Савенков В.В. является добросовестным приобретателем, учитывая, совершение сделки купли-продажи квартиры после 1 июля 2014 г., в настоящем деле должны быть применены положения закона в новой редакции.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 15.01.2015г. ОСП Октябрьского района г. Самары на основании исполнительного листа № от 26.11.2014г., выданного Октябрьским районным судом г. Самары по делу, вступившему в законную силу 24.07.2014г. в отношении ответчицы Читаловой Г.В. возбуждено исполнительное производство № о взыскании задолженности по кредитным платежам (кроме ипотеки) в размере <данные изъяты> рублей в пользу взыскателя ООО «АТТА Ипотека».

Согласно справке № от 02.04.2015г. ОСП Октябрьского района г. Самары судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа № от 26.11.2014г., выданного Октябрьским районным судом г. Самары о взыскании с Читаловой Г.В. задолженности в пользу ООО «АТТА Ипотека» в размере <данные изъяты> рублей. Остаток в настоящее время составляет <данные изъяты> рублей, так как ПФР Октябрьского района г. Самары по настоящее время удержаний не совершал по независящим от судебного пристава-исполнителя и должника причинам.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «АТТА Ипотека» о признании сделки недействительной, восстановлении регистрационной записи об ипотеке, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

    В удовлетворении исковых требований ООО «АТТА Ипотека» отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 13.05.2015 года.

Председательствующий: