Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-761/2013 ~ М-513/2013 от 05.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Сафроновой О.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Казаркина Е.С. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ( Управлению Росреестра по <адрес>) об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Казаркина Е.С. обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра по <адрес> об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, в обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она подала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> документы на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости - Здание родильного отделения, общей площадью 2 063,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она получила Сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за № об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. В качестве основания для отказа в оспариваемом решении указано следующее:

- отсутствие заявления продавца о государственной регистрации своего права на вышеуказанный объект и отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

- не представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества.

- не представление документов, подтверждающих соблюдение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при отчуждении вышеуказанного объекта недвижимости.

- не представление документов, свидетельствующих о соблюдении требований Земельного кодекса РФ.

О невозможности установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, так как договор не содержит информации об этажности и литере объекта недвижимого имущества.

Предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> недостающие документы у Казаркина Е.С. не представляется возможным по следующим причинам: Казаркина Е.С., ДД.ММ.ГГГГ по Договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе купила объект недвижимости - Здание родильного отделения, расположенного по адресу: <адрес>. Данный объект недвижимости принадлежал Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Красная Звезда» (ИНН <данные изъяты> и стоял на его балансе, что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств от ?0.03.2007 года. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по заявлению должника было возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) <данные изъяты>» и введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ временным управляющим назначена ФИО2 Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

года по делу А55-15671/2005 Сельскохозяйственный производственный кооператив <данные изъяты>», <адрес>, ИНН 6367010205 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев. Конкурсным управляющим назначена ФИО2.

В рамках конкурсного производства конкурсный управляющий через открытые торги по продаже имущества <данные изъяты>» реализовала Здание родильного отделения, общей площадью 2 151,51 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно протокола об итогах открытых торгов по продаже имущества СПК <данные изъяты>» Лот №: Здание родильного отделения, общей площадью 2 151,51 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; победителем торгов признана Казаркина Е.С..

По итогам открытых торгов по продаже имущества СПК «Красная Звезда» ДД.ММ.ГГГГ с победителем торгов был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества на аукционе. Общая цена продажи Имущества - Лот №: Здание родильного отделения, общей площадью 2 151,51 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; сформировалась в результате аукциона и составила 58 800 рублей. Задаток в сумме 5600 был перечислен по Договору о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и засчитан в счет оплаты по Договору купли-продажи. Оставшаяся сумма в размере 53 200,00 рублей была перечислена Казаркина Е.С. на расчетный счет <данные изъяты>», указанный в Договоре купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, подтверждением данного факта служит чек-ордер ЗАО АКБ Газбанк от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора купли-продажи в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, приобретенное имущество было передано Казаркина Е.С. по Акту приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно п.5.5. Договора купли-продажи оформление документов и расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Имущество по Договору в полном объеме принимает Покупатель.

ДД.ММ.ГГГГ Казаркина Е.С. заказала и полностью оплатила работы по технической инвентаризации приобретенного ею Здания родильного отделения, расположенного по адресу: <адрес>.

Технический паспорт Здания родильного отделения был подготовлен ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, со следующими характеристиками: Здание родильного отделения, назначение строения: нежилое, одноэтажное, общей площадью 2 063,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, литера А; согласно которому скорректировалась общая площадь приобретенного Здания родильного отделения и составила 2 063,5 кв.м.

Понимая, что для регистрации своего права собственности необходимо зарегистрировать первоначально право собственности СПК «Красная Звезда» и то, что, находясь в процессе банкротства Продавец не будет нести расходы по регистрации, она самостоятельно начала собирать разрешительные документы по приобретенному ей объекту недвижимости. В ответ на ее запрос ДД.ММ.ГГГГ Администрация муниципального района <адрес> выдала архивную справку о том, что «по просмотренным документам Отдела архитектуры и градостроительства <адрес> за 1983 год акта приема государственной комиссией родильного отделения, расположенного по адресу: <адрес> не имеется». В инвентарной карточке учета основных средств от ДД.ММ.ГГГГ также имеется запись, что «Объект был принят в эксплуатацию согласно Акта приемки государственной комиссии. Акт приемки утерян».

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> Арбитражный суд <адрес> завершил конкурсное производство в отношении СПК «Красная Звезда».

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись № о ликвидации СПК «Красная Звезда», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по СПК «Красная Звезда» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, распечатанной с сайта УФНС <адрес>. То есть Продавец — СПК «Красная Звезда» отсутствует по причине ликвидации и зарегистрировать свое первоначальное право собственности и подать заявление на переход права собственности на приобретенное ей Здание родильного отделения не может.

При заказе технического паспорта в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ей было подано заявление о постановке объекта капитального строительства на государственный учет. ДД.ММ.ГГГГ она получила отказ в постановке на технический учет датированный от ДД.ММ.ГГГГ. Причиной отказа послужило несоответствие общей площади объекта, в договоре купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ и акте приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи общая площадь объекта составляет 2151,51 кв.м., согласно техническому паспорту общая площадь составляет 2063,5 кв.м. Устранить данное несоответствие либо дать какие-либо пояснения с приложением документов она не в состоянии, так Продавец — СПК «Красная Звезда» отсутствует по причине ликвидации.

    На основании изложенного просила суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - Здание родильного отделения, назначение строения: нежилое, одноэтажное, общей площадью 2 063,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, литера А; от ДД.ММ.ГГГГ за № незаконным. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности Казаркина Е.С. на объект недвижимого имущества - Здание родильного отделения, назначение строения: нежилое, одноэтажное, общей площадью 2 063,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, литера А; в установленный законом срок

    В судебном заседании представитель Казаркина Е.С. по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным основаниям.

    Представитель заинтересованного лица Управление Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО6 предоставила отзыв на заявление, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

    Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    Статьями 3 и 247 ГПК РФ предусмотрена возможность судебной защиты прав, свобод и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд, нарушенных незаконными решениями, действиями (бездействием) должностных лиц.

    По смыслу указанной нормы, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» по правилам, установленным главой 25 ГПК РФ, могут быть оспорены решения, действия (бездействие) указанных в п.2 органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

    Согласно п.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с абз.3 п.2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Судом установлено, что согласно представленному на регистрацию договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Красная Звезда», действующий в лице конкурсного управляющего, отчуждает заявителю указанный выше объект недвижимости. (л.д. 9-10).

Однако ЕГРП не содержит записи о праве собственности продавца.

В связи с чем, орган государственной регистрации пришел к выводу о том, что регистрация права собственности заявителя невозможна, т.к. законодатель императивно установил возможность регистрации перехода права только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимости в ЕГРП.

Между тем, в соответствии с п.62 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. ^Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Ссылка заинтересованного лица на то, что в данном случае заявитель обратился с заявлением о регистрации права собственности, а не перехода права, значения для возможности принятия решения о регистрации права собственности на указанный объект не имеет.

Тем более, что право продавца на указанный объект не являлось вновь возникшим.

Между тем, отсутствие продавца в связи с его ликвидацией не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-15671/2005 СПК «Красная Звезда» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Банкротство сельскохозяйственных организаций (юридических лиц, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки) осуществляется в особом порядке, предусмотренном ст. 177-178 Федерального закона №127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)».

При продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие должника.

Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам (далее - КФХ), расположенным в данной местности.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

Арбитражный управляющий продает предприятие должника или имущество должника лицу, имеющему право преимущественного приобретения, по цене, определенной на торгах.

В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество, имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Таким образом, положения п.2 ст. 179 Закона о банкротстве предусматривают наличие преимущественного права приобретения имущества должника - сельскохозяйственной организации у лиц, занимающихся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющих земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. На случай отсутствия таких лиц предусмотрено, что сельскохозяйственным организациям, КФХ, расположенным в данной местности, при прочих равных условиях принадлежит преимущественное право приобретения имущества, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом.

Согласно Постановлению Президиума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, Определению ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №ВАС-10476/10 намерение смежных землепользователей воспользоваться своим преимущественным правом не исключает необходимости проведения конкурсным
управляющим первых публичных торгов по продаже всего имущественного комплекса
должника. Арбитражный управляющий после проведения публичных торгов по продаже
предприятия должника обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить
его по цене, сформированной на этих торгах.

Межу тем, лишь в судебное заседание заявителем представлены сведения о проведении торгов конкурсным управляющим СПК «Красная Звезда» по продаже части имущества СПК «Красная Звезда».

Тогда как для государственной регистрации таких сведений представлено не было.

В соответствии с п. 10 ст. 33 Закона о регистрации до ДД.ММ.ГГГГ обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Одним из оснований для государственной регистрации права собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Однако кадастровый паспорт, подтверждающий постановку на кадастровый учет объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, на государственную регистрацию не представлен. 4. Ст.1 Земельного кодекса РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Согласно п. 1,4 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, приводится вместе с земельным участком.

Заявителем не оспаривался факт необходимости представления кадастрового паспорта. Однако в обоснование доводов о невозможности представить указанный документ представитель ссылалась на сообщение органа кадастрового учета об отказе в постановке объекта капитального строительства на государственный технический учет

( л.д.41), ввиду того, что сведения технического паспорта не соответствуют сведения, содержащимся в правоустанавливающем документе.

Указанное обстоятельство заявителем также не оспаривалось.

Ссылка на инвентарную карточку учета основных средств ( л.д.11), а также справку архивного отдела аппарата муниципального района <адрес> об отсутствии информации о здании родильного отделения ( л.д.40), в данном случае неуместна.

По правилам ст. 254 ГПК РФ судом проверяется законность и обоснованность уже принятого решения государственного органа.

Законом предусмотрены требования предоставления определенных документов

( кадастрового паспорта) с указанием технических характеристик объекта.

Установление таких характеристик путем сопоставления данных о технических характеристиках объекта, содержащихся в иных документах, допустимо при рассмотрении спора в порядке искового производства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявления не имеется.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении заявления Казаркина Е.С. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ( Управлению Росреестра по <адрес>) об отказе в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества отказать.

     Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья: Кривицкая О.Г

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.