Решение по делу № 2-800/2018 (2-5401/2017;) ~ М-5119/2017 от 28.12.2017

Дело № 2-800/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь                              4 мая 2018 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Парыгиной М.В.,

при секретаре Угрюмовой М.В.,

с участием прокурора Анферовой Л.И.,

представителя истца Муравьевой Е.С.,

представителей ответчиков Панферова О.Л., Чудиновой Н.Г., Пастуховой И.А.,

представителя третьего лица Ческис С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Перми к Пастуховой Кире Станиславовне, Балтикову Александру Олеговичу о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении, по встречному иску Пастуховой Киры Станиславовны, Балтикова Александра Олеговича к администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости,

установил:

Муниципальное образование «город Пермь» в лице администрации города Перми (далее - истец) обратилось в суд с иском к Пастуховой К.С., Балтикову А.О.(далее – ответчики) о взыскании денежных средств, выселении, прекращении права собственности, указав, что двухкомнатная квартира общей площадью 37,1 кв.м., в том числе жилой площадью 24,5 кв.м. по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ответчикам. Также ответчикам принадлежат доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 6361 кв.м. по <адрес>. Заключением межведомственной комиссии при администрации Мотовилихинского района от 14.11.2012 г. № дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. На основании жилищного законодательства, а также согласно распоряжению начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 03.07.2013 года «О мерах по сносу жилых домов» собственникам жилых помещений в доме по <адрес> предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления и снести аварийный дом в течение шести месяцев с момента получения уведомления. В указанный срок дом не был снесен, в этой связи было вынесено распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 06.09.2017 года «Об изъятии жилых помещений в <адрес>», п.1.2 которого предусмотрено изъятие для муниципальных нужд квартиры № площадью 37,1 кв.м. Согласно отчету от 16.01.2018 года №, выполненному ООО «Проспект», рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 37,1 кв.м., в том числе жилой площадью 24,5 кв.м. по адресу: <адрес> составляет 1 143 000 рублей, размер убытков 70000 рублей. Итого 1213000 рублей.

Согласно уточненного искового заявления от 05.02.2018 г. истец просит суд взыскать с администрации города Перми в пользу Пастуховой К.С., Балтикова А.О. размер возмещения по 606500 рублей в пользу каждого за двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ответчиков на данную квартиру, признать ответчиков утратившими право пользования квартирой, выселить из квартиры без предоставления другого жилого помещения; признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на вышеуказанную квартиру.

Пастухова К.С. и Балтиков А.О. обратились со встречным иском о взыскании с администрации г. Перми выкупной стоимости квартиры по адресу <адрес> в размере 1 660 000 рублей по 830 000 рублей в пользу каждого на основании отчета об оценке, выполненным ИП ФИО1 от 10.10.2017 г., поскольку полагают, что в отчете, выполненном по заказу администрации г. Перми, не определена стоимость доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под дом.

Представитель истца муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г.Перми Муравьева Е.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на предъявленных уточненных исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Не согласна с требованием о включении в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ответчиком Балтиковым А.О., поскольку им спорное жилое помещение было приобретено в 2015 г. в аварийном состоянии, соответственно снижение качественных характеристик жилого помещения после его покупки не произошло. Со встречными исковыми требованиями не согласна, поскольку отчет о стоимости оцениваемого объекта, представленный ответчиками, не соответствует законодательству об оценочной деятельности по доводам, изложенным в письменном отзыве. (л.д.12-17, т.2).

Ответчики Балтиков А.О., Пастухова К.С. в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела, направили заявление с просьбой рассмотрения дела в их отсутствие.

Представители ответчика Балтикова А.О. – Чудинова Н.Г., действующая на основании доверенности, Панферов О.Л., действующий на основании ордера, исковые требования не признали, поскольку не согласны с размером выкупной стоимости, указанной в отчете, выполненного по заказу администрации г. Перми, согласны с размером выкупной стоимости, указанной в заключении судебной экспертизы в части размера рыночной стоимости квартиры, величины убытков, причиненных изъятием квартиры, рыночной стоимости права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и просят учитывать также стоимость доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под дом, не установленного заключением судебной экспертизы. На встречных исковых требованиях настаивают.

Представитель ответчика Пастуховой К.С. – Пастухова И.А., действующая на основании доверенности, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала, исковые требования не признала.

Представитель третьего лица ИП Кривощекова Н.А. Ческис С.А., действующая на основании доверенности, исковые требования администрации г. Перми поддержала, встречный иск не признала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, исследовав материалы дела, суд считает, что предъявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя из содержания приведенных выше норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.05.2017 года квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Пастуховой К.С. с 05.04.2000 г., Балтикову А.О. с 23.03.2015 г. по № доли каждому (л.д.10, т.1).

Из сведений, поступивших из отдела по вопросам миграции ГУ МВД РФ по Пермскому краю следует, что по указанному выше адресу зарегистрирована Пастухова К.С. с 20.05.2003 г. Балтиков А.О. прописан по адресу <адрес> с 01.07.2004 г. (л.д.72, т.1).

14.11.2012 года Межведомственной комиссией изготовлено заключение № о признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д.18).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 03.07.2013 года «О мерах по сносу жилых домов <адрес> постановлено собственникам жилых помещений, в частности, <адрес>, снести аварийные дома в течение шести месяцев с момента получения уведомления (л.д.19, т.1).

19.07.2013 года Управление жилищных отношений администрации г.Перми направило в адрес Пастуховой К.С. уведомление по сносу аварийного дома, которое получила на руки мать ответчицы, о чем имеется его расписка в копии уведомления (л.д.22-24).

11.09.2017 года издано распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми «Об изъятии жилых помещений в <адрес>», в котором указано, что в связи с признанием многоквартирного жилого <адрес>, аварийным и подлежащим сносу постановлено изъять для муниципальных нужд, в частности, квартиру № площадью 37,1 кв.м. (л.д.21, т.1).

06.09.2017 года издано распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом площадью 6361 кв.м. по <адрес>». (л.д.20, т.1.).

12.09.2017 года в адрес Пастуховой К.С., Балтикова А.О. направлено уведомление об изъятии жилого помещения, а также проект договора об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому возмещение за жилое помещение составляет 1 190 000 рублей. Однако, как установлено материалами дела указанный договор сторонами заключен не был. (л.д.25-30, т.1).

Не согласившись с возмещением за жилое помещение, ответчики обратились к ИП ФИО1 Согласно отчету об оценке № от 10.10.2017 г. рыночная стоимость размера возмещения собственнику за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на 04.10.2017 г. составляет 1 660 000 рублей. (л.д.160-263, т.1).

Согласно отчету об оценке № от 16.01.2018 г., выполненному ООО «Проспект» по заказу администрации г. Перми рыночная стоимость размера возмещения собственнику за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на 16.01.2018 г. составляет 1 213 000 рублей. (л.д.101-147, т.1).

Определением суда от 20.02.2018 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Пермской торговой промышленной палаты.

Согласно заключению судебной экспертизы № от 23.04.2018 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу <адрес> с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади квартиры с учетом убытков, причиненных изъятием квартиры и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 321 367 рублей.

На основании подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), в разделе "II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Для определения рыночной стоимости 2-комнатной квартиры по адресу: <адрес>, суд считает возможным принять во внимание заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства, подтверждающего размер возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение. Эксперт, проводивший экспертизу, имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, длительный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта мотивированы, их обоснованность сторонами не опровергнута. В экспертизе отражена как рыночная стоимость жилого помещения, так и величина убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, тогда как в стоимость изымаемой квартиры, предложенная администрацией г. Перми, не включена сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что противоречит ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что в заключении судебной экспертизы не отражена стоимость доли земельного участка, входящего в состав общего имущества дома, являются необоснованными.

Из анализа заключения судебной экспертизы следует, что эксперт проводит расчет стоимости земельного участка и делает вывод, что стоимость незастроенного земельного участка меньше стоимости жилых помещений, что свидетельствует о том, что в стоимость жилых помещений включена стоимость долей в общедолевой собственности на земельный участок и отдельный расчет доли земельного участка, приходящегося на объект оценки, не требуется.

Суд не может принять как допустимое доказательство размера выкупной стоимости квартиры отчет об оценке № от 10.10.2017 г., выполненный ИП ФИО1 в размере 1 660 000 рублей, поскольку он включает в себя стоимость излишней доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 342 992 рубля. Экспертом сделан вывод, что площадь земельного участка, фактически отведенного под многоквартирный дом больше нормативного значения, минимально необходимого для эксплуатации дома и о наличии излишней площади, которая имеет дополнительную стоимость и должна быть прибавлена к стоимости квартиры.

В силу п.1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2014 г. №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п.1 ч.4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Ответчиками в порядке ст. 16 ФЗ от 29.12.2014 г. №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» было приобретено право общей долевой собственности на весь земельный участок площадью 6361 кв.м. с кадастровым номером №, а не только на часть в пределах нормативного значения, которую невозможно идентифицировать в качестве самостоятельного объекта и которая не состоит на кадастровом учете.

Кроме этого расчет нормативного размера земельного участка под многоэтажными жилыми домами проведен оценщиком на основании «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №59 от 26.08.1998 г., который утратил силу на основании Постановления Правительства РФ от 17.10.2009 г. №834.

Данный земельный участок формировался единым объектом для эксплуатации многоквартирных домов. Расчет доли земельного участка, в основу которого положено разделение участка на излишний и нормативный не имеют правовых оснований.

Доводы представителя истца о том, что Балтиков А.О. не имеет право требования размера возмещения стоимости непроизведенного капитального ремонта, поскольку приобрел долю в квартире в аварийном состоянии, не являются обоснованными. Суду не представлено доказательств, подтверждающих проведение капитального ремонта, необходимость выполнения которого подтверждается периодом эксплуатационного износа на основании года возведения дома и не опровергнута истцом по первоначальному иску. При этом время приобретения квартиры не имеет правового значения для рассмотрения данных требований.

Учитывая, вышеизложенное, суд считает необходимым взыскать с администрации г. Перми в пользу Балтикова А.О., Пастуховой К.С. возмещение за спорную квартиру в размере 1321 367 рублей, т.е. по 660 683,5 рублей в пользу каждого, прекратить право собственности Балтикова А.О., Пастуховой К.С. на данную квартиру, признать право собственности за муниципальным образованием г. Пермь на данную квартиру.

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований Пастуховой К.С., Балтикова А.О. об определении выкупной стоимости квартиры в размере 1 660 000 рублей не имеется, поскольку суд признает отчет ИП ФИО1 недопустимым доказательством по доводам, изложенным выше.

Согласно ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку право собственности ответчика Пастуховой К.С. на спорное жилое помещение перешло к муниципальному образованию г. Перми, регистрация ее в этой квартире нарушает право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением нового собственника, и предусмотренных законом оснований для сохранения за ней права пользования квартирой не имеется, то требование истца о признании Пастуховой К.С. утратившей право пользования данным жилым помещением подлежат удовлетворению.

Оснований для признания Балтикова А.О. утратившим право пользования спорной квартирой не имеется, поскольку в данной квартире он не зарегистрирован, с 01.07.2004 г. зарегистрирован по адресу <адрес>.

Суд считает, что требования истца о выселении Балтикова А.О. и Пастуховой К.С. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что в квартире до настоящего времени имеются их личные вещи и крупногабаритная мебель, следовательно, ответчики пользуются жилым помещением в отсутствие какого-либо соглашения с собственником квартиры.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Пастуховой Киры Станиславовны, размер возмещения за № доли в квартире по адресу <адрес> в размере 660 683,5 рублей.

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Балтикова Александра Олеговича размер возмещения за № доли в квартире по адресу <адрес> в размере 660 683,5 рублей.

Прекратить право собственности Пастуховой Киры Станиславовны, Балтикова Александра Олеговича на № доли в квартире по адресу <адрес>

Признать Пастухову Киру Станиславовну утратившей права пользования жилым помещением по адресу <адрес>

Выселить Пастухову Киру Станиславовну, Балтикова Александра Олеговича из жилого помещения по адресу <адрес>.

Признать право собственности за муниципальным образованием г. Пермь на двухкомнатную квартиру общей площадью 37,1 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Пастуховой Киры Станиславовны, Балтикова Александра Олеговича к администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна: судья

Секретарь:

Решение не вступило в законную силу.