Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-828/2019 ~ М-596/2019 от 09.04.2019

РЕШЕНИЕ

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2019 г. с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Ключниковой И.А.,

при секретаре Гришиной Н.А.,

с участием представителей истца ФИО6, ФИО5, представителя ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО7,

третьего лица ФИО2,

представителя третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к ПАО «Сбербанк» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и обязании ПАО «Сбербанк» заключить договор купли-продажи дома и земельного участка с ФИО3,

                                                УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ПАО «Сбербанк» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и обязании ПАО «Сбербанк» заключить договор купли-продажи дома и земельного участка с ФИО3

В обоснование иска ФИО3 указал, что 18.03.2019г. он узнал о продаже Ответчиком жилой недвижимости, а именно: дома площадью 104,50 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 1 220 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 446378, <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес>.

Данная недвижимость 25.04.2017г. была передана на баланс Ответчику как имущество должника, заложенного по договору ипотеки и нереализованного в ходе исполнительного производства.

В связи с тем, что предметом торгов является недвижимое имущество, объявление, в соответствии с требованиями ст. ст. 435 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, является офертой.

Истец многократно отвечал на оферту Ответчика по приобретению данной залоговой недвижимости, которая является единственным жильём, в котором проживает вся его семья, но всё время получал отказы. Дважды торги были признаны несостоявшимися по причине того, что поступало менее двух заявок.

Истец, являясь заинтересованным лицом по участию в торгах и потенциальным покупателем, не получал надлежащего извещения от Ответчика, в соответствии со ст. ст. 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что Ответчик нарушил правила подготовки и проведения торгов. Извещение о проведении торгов в силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене и быть легкодоступным для широкого круга лиц.

На официальном сайте по торгам: ww.torgi.gov.ru по предоставлению информации о проводимых торгах и процедуре торгов за б месяцев по объекту недвижимости по адресу: <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес>, система не выдает ни одной учётной записи. (Скриншот в приложении)

С торговой площадки на сайте: ДомКлик, принадлежащей Ответчику, объявление о продаже дома снято 30.11.2018г. При задании конкретных параметров купить заложенное имущество по адресу: <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес> система выдаёт информацию, что такой недвижимости в продаже нет.

Так как, Истец является заинтересованной стороной, но не является стороной сделки купли-продажи недвижимости, в которой проживает вся его семья, он не имеет доступа к документам по процедуре совершённой сделки.

С учетом изложенного, просит суд:

Признать недействительными торги по реализации ПАО «Сбербанк» ФИО2 жилой залоговой недвижимости, а именно: дома площадью 104,50 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 1 220 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 446378, <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 26.02.2019г., заключённый между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 по результатам проведённых торгов по реализации жилой недвижимости: дома площадью 104,50 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 1 220 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 446378, <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес>.

Применить последствия недействительности заключённого между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 договора купли- продажи от 26.02.2019г.

В ходе рассмотрения дела представителями истца исковые требования были уточнены. Мотивировав тем, что в судебном заседании установлено, что залоговое имущество истца в виде жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: пгт.Новосемейкино, <адрес> ответчиком было продано ФИО2 в соответствии с прямым договором купли- продажи от 26.02.2019г. за общую сумму 1110 тыс. руб. в нарушение действующего законодательства и требований

действующего регламента Сбербанка, чем были нарушены права истца на покупку этого имущества, так как это жилье у истца являлось единственным.

При этом ответчиком в суде было заявлено, что объекты недвижимости на баланс банка не поставлены и в банке нет платежных документов об оплате ФИО2 купленного имуществ.

Более того, ответчиком не представлены суду соответствующие бухгалтерские документы - постановка банком на баланс объектов недвижимости и платежные документы за них.

При таких обстоятельствах истец полагает, что договор купли- продажи от 26.02.2019г. является недействительным по следующим основаниям.

В нарушение требований действующего регламента ПАО Сбербанк РФ, отделением банка имущество было продано не через аукцион и не по рыночной его стоимости в 4,5 млн. руб., а было продано истцом по прямому договору купли-продажи от 26.02.2019г. за 1110 тыс. руб., что почти в 4 раза дешевле рыночной. Таким образом, в нарушение действующего законодательства о бухучете поступившее в собственность банка залоговое недвижимое имущество истца банком на баланс поставлено не было, и продано было в нарушение действующего регламента ПАО Сбербанк РФ, без проведения аукциона и без решения уполномоченного коллегиального рабочего органа отделения банка.

Нарушение порядка продажи залогового имущества в соответствии с договором купли-продажи от 26.02.2019г. делает сделку недействительной.

В соответствии с учредительными документами ПАО Сбербанк РФ является коммерческой организацией и ее деятельность направлена на извлечение прибыли.

Незаконной продажей ответчиком залогового имущества были нарушены права истца, который раньше ФИО11 изъявил желание выкупить его и в силу публичности договора купли-продажи истец вправе требовать на себя перевода прав и обязанностей покупателя по той же цене в 1110 тыс. руб.

Так как, истец неоднократно в письменной форме обращался к ответчику с желанием выкупить залоговое имущество, банк имел возможность продать истцу имущество и доказательств обратного ответчиком в суд не представил, то в силу разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № договор купли-продажи от 26.02.2019г. является ничтожным, а значит недействительным.

Представителем ответчика в суде было заявлено, что в банке нет платежных документов об оплате ФИО2 купленного у банка залогового имущества. Более того, ответчиком не представлены суду соответствующие платежные документы о поступлении денег в банк за проданное имущество.

Так как банком не представлены доказательства получения денег за проданное имущество, то в силу закона договор купли-продажи от 26.02.2019г. является не исполненным, не смотря на то, что ответчиком представлен акт приема-передачи проданного имущества.

При таких обстоятельствах залоговое имущество в силу закона подлежит передаче банку, так как сделка считается не исполненной.

Так как истец с семьей проживает в спорном доме, другого жилья у него нет, то он желает перевести на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом уточнения требований, просит суд: признать недействительным договор купли-продажи от 26.02.2019г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, п.г.т. Новосемейкино, <адрес> применить последствия недействительной сделки. Обязать ПАО заключить с истцом договор купли-продажи по общей цене 1110 тыс. руб. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пгт Новосемейкино, <адрес>, т.е. по той же цене, что было продано ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО7 в судебном заседании исковые требования истца с учетом уточнения не признал в полном объеме и просил в удовлетворении исковых требованиях с учетом уточнения отказать в полном объеме, о чем предоставил письменный отзыв на иск.

Третьего лицо ФИО2 и его представитель ФИО3 Ю.В. исковые требования с учетом уточнения считают не подлежащими удовлетворению. Из представленного отзыва следует, что Истец добросовестно заблуждается и искажает факты.

Реализованные с торгов объекты жилой дом площадью 104,5 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 1220 +/- 24,45 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес>, являлись собственность ПАО «Сбербанк», о чем в едином государственном реестре прав на иное имущество и сделок с ним 25.04.2017г. сделана запись регистрации №, а не заложенным имуществом должника, о чем утверждает Истец. Собственник не обязан был реализовывать свое имущество только на сайте www.torgi.gov.ru Поскольку данным сайтом пользуются в основном предприниматели для осуществления своих бизнес проектов, Ответчик поместил объявление о торгах на более доступном и известном для простых граждан сайте avito.ru тем самым обеспечив доступность участия в торгах большего количества потенциальных покупателей и массовость торгов. У Ответчика нет обязанности, извещать кого-либо лично при реализации своего имущества. Истец и члены его семьи были постоянно на связи с представителями Ответчика, знали что ими утрачены какие либо права на данное имущество. Истцом и членами его семьи неоднократно игнорировались требования собственника о снятии с регистрации и выселения, из выше указанного имущества, корреспонденцию по почте предпочитают не получать. Таким образом, Истец знал о том, что данное имущество будет реализовано и имел все возможности участвовать в его приобретении.

Представители третьих лица Управления Росреестра по <адрес> и ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования с учетом уточнения не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании установлено, что решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требованиях к ООО «ИнвестКонсалт» о признании торгов, проведенных ООО «ИнвестКонсалт» жилого дома и земельного участка в рамках исполнительного производства о взыскании с ФИО3 в пользу ПАО Сбербанк кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, недействительными (том 1 л.д.172-173).

Согласно предложения судебного пристава исполнителя ОСП <адрес> ОАО Сбербанку России Самарскому отделению № предложено оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой (том 1 л.д.152).

Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк» передано не реализованное в принудительном порядке имущество должника по цене на 10 % ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно: жилой дом стоимостью 1390200,00 рублей и земельный участок стоимостью 648000,00 рублей, расположенные по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес> (том 1 л.д.154-157).

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк Самарским отделением № принято решение принять на баланс Банка: жилой дом площадью 104,5 кв.м, и земельный участок площадью 1220 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес> (том 1 л.д.153).

Решением ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ разрешено Самарскому отделению № принять на баланс Банка не реализованное имущество: жилой дом площадью 104,5 кв.м, и земельный участок площадью 1220 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес> (том 2 л.д.17).

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается то, что разница денежных средств в размере 478177,88 рублей была перечислена ПАО Сбербанк отделу судебных приставов <адрес> (том 2 л.д.19).

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома площадью 104,5 кв.м, и земельного участка площадью 1220 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ являлся ПАО Сбербанк России (том 1 л.д.1588-164).

Согласно требований ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 предлагалось добровольно осуществить снятие с регистрационного учета по адресу: <адрес>, п.г.т.Новосемейкино, <адрес> (том 2 л.д.10-12).

ПАО Сбербанк размещено объявление на «ДомКлик» на общедоступном сайте о продаже жилого дома и земельного участка (том 2 л.д.5-6)

ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк принято решение № о реализации имущества, принятого на баланс Банка покупателю ФИО2 (том 2 л.д. 13-14).

С момента принятия недвижимого имущества на баланс и оформления права собственности, Банком проводились мероприятия по реализации недвижимого имущества, размещались объявления о продаже недвижимого имущества.

26.02.2019г. с ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество за ФИО2

Согласно чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произвел оплату в сумме 1110000,00 рублей по договору купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.48).

В договоре указано, что оплата имущества осуществляется Покупателем единовременно, в полном объеме в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора, данный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Из содержания оспариваемого договора купли-продажи следует, что в нем содержатся все существенные условия договора данного вида, согласована цена договора, вид договора, его предмет. Данные условия сторонами сделки были выполнены и каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют.

Оспариваемая сделка заключена по волеизъявлению обеих сторон, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи, что соответствует требованиям, указанным в параграфах 1 и 7 главы 30 раздела 4 ГК РФ. Доказательств обратного сторонами не представлено.

      Доводы представителя истца о признании сделки недействительной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен по воле сторон в соответствии с нормами действующего законодательства, данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Между тем, продажа имущества была произведена ПАО Сбербанк не в результате проведенных торгов в порядке исполнительного производства, а в связи с заключением договора купли- продажи недвижимого имущества и данный договор не является публичным.

Проданное имущество: жилой дом и земельный участок на момент совершения сделки не являлись залоговым имуществом и находились в собственности ПАО Сбербанк.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут быть подтверждены никакими другими доказательствами.

Таким образом, суд считает, что истцом не представлено доказательств в обоснование своих доводов, подтверждающих нарушение его прав со стороны ПАО Сбербанк России, в чем заключается данное нарушение, подтверждающих требования об обязании Банка заключить с ФИО3 договор купли- продажи жилого дома и земельного участка и оснований для удовлетворения заявленных требований с учетом уточнения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

суд

                             РЕШИЛ:

Исковые требования с учетом уточнения ФИО3 к ПАО «Сбербанк» о признании недействительным договора купли- продажи жилого дома и земельного участка и обязании ПАО «Сбербанк» заключить договор купли-продажи дома и земельного участка с ФИО3- оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд <адрес> суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А.Ключникова