Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-491/2018 ~ М-359/2018 от 16.02.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2018 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Грибовой Е.В.,

при секретаре Вторниковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-491/2018 по иску Козлова АС, Дорониной ИА, Козлова СП к Администрации городского округа Самара о понуждении к выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме,

у с т а н о в и л:

Козлов А.С., Доронина И.А., Козлов С.П. обратились в суд с указанным иском к Администрации г.о. Самара, указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 61,8 кв.м., а также земельный участок, как часть общего имущества этого многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м.

Заключением межведомственной комиссии № 64 от 05.12.2007 жилой дом, расположенный по адресу: г. Самара ул. Степана Разина, д. 88, признан аварийным и подлежащим сносу

Распоряжением первого заместителя главы г.о. Самара № 231/02-р от 11.02.2009 года дом № 88 по ул. Степана Разина, признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанным распоряжением Департаменту управления имуществом г.о. Самара рекомендовано в течение трех месяцев с даты подписания распоряжения предоставить гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Многоквартирный дом № 88 по ул. Степана Разина включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года, утвержденную Постановлением Правительства Самарской области № 684 от 27.11.2013 года. В рамках указанной программы истцам и проживающим с ними членам семьи было предложено заключить договор мены квартиры на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Однако жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находится в микрорайоне, который обладает не развитой инфраструктурой, имеет плохое транспортное сообщение с центральной частью города. Кроме того, жилое помещение предлагается истцам на условиях социального найма, что противоречит закону. По указанным основаниям истцы отказались от предложенного жилого помещения.

На основании изложенного истцы просили суд обязать Администрацию г.о. Самара выкупить принадлежащую им на праве общей долевой собственности трехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 61,8 кв.м., выкупной стоимостью 3 183 000 рублей, а также земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 484 535,42 рублей, имеющий кадастровый (условный) №.

В ходе рассмотрения дела представителем истцов Маслиевой Т.В., действующей на основании доверенности, исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ были уточнены, в соответствии с которыми просили суд обязать Администрацию г.о. Самара выкупить принадлежащую им на праве общей долевой собственности трехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 61,8 кв.м., выкупной стоимостью 2 990 126,26 рублей, а также земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 482 535,42 рублей, имеющий кадастровый (условный) №.

В судебном заседании представитель истцов Маслиева Т.В. исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика Администрации г.о. Самара Бочкарева Е.Н., действующая на основании доверенности и третьего лица Департамента управления имуществом г.о. Самара (привлеченного судом к участию в деле) Клевцур С.Н., действующая на основании доверенности, иск не признали, просили в иске отказать. При этом, представитель администрации г.о.Самары полагала, что надлежащим ответчиком по делу они не являются.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть3).

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Указанная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г. (раздел 2 Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания. Указано, что собственник жилого помещения в признанном аварийном и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности).

Судом установлено, что Дорониной И.А. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/3 доля трехкомнатной квартиры, общей площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, общее имущество в многоквартирном доме: адрес: <адрес>, земельный участок под многоквартирный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирным домом, общая площадь 438 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АК №.

Козлову А.С. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/3 доля трехкомнатной квартиры, общей площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, общее имущество в многоквартирном доме: адрес: <адрес>, земельный участок под многоквартирный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирным домом, общая площадь 438 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АК №.

Козлову С.П. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/3 доля трехкомнатной квартиры, общей площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, общее имущество в многоквартирном доме: адрес: <адрес>, земельный участок под многоквартирный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирным домом, общая площадь 438 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АК №.

Земельный участок, общей площадью 438 кв.м, на котором расположен жилой <адрес>, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый (или условный) №(0)//1:0129440:0//0001:09:1011:088:0:0//008.0.

Распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самары от 11.02.2009 года № 231/02-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Степана Разина, д. 88, литера Г, признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанным распоряжением собственникам рекомендовано произвести снос дома в течение трех месяцев с даты подписания распоряжения.

Департаменту управления имуществом г.о. Самара рекомендовано в течение трех месяцев с даты подписания распоряжения предоставить гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Дом № 88 по ул. Степана Разина г. Самары включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года, утвержденную Постановлением Правительства Самарской области № 684 от 27.11.2013.

В целях реализации указанной Программы по отселению из аварийного жилищного фонда, без предложения выкупной цены, Департамент управления имуществом г.о. Самара предложил истцам заключить договор принадлежащего им на праве собственности жилого помещения на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, являющуюся муниципальной собственностью, на условиях социального найма. Таким образом, в результате указанной сделки истцы лишаются права собственности на принадлежащее им жилое помещение. Однако судьба земельного участка в результате указанной сделки не определена.

Истцы, не согласившись с условиями соглашения, отказались от заключения договора мены, в связи с тем, что предложенное Департаментом управления имуществом г.о. Самара жилое помещение не отвечает требованиям равноценности. При этом истцы высказали согласие на выкуп спорного жилого помещения.

Аварийный жилой дом № 88 по ул. Степана Разина г. Самары не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.

Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в государственную программу Самарской области, суд приходит к выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

В связи с этим заявленные требования об обязании произвести выкуп аварийного жилого помещения являются обоснованными.

Доводы представителя ответчика о том, что Администрация г.о. Самара является ненадлежащим ответчиком, являются необоснованными.

Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона РФ от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством; утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На основании ч.2 ст.42 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии со ст. 25 Устава г.о. Самара, Администрация городского округа Самара является исполнительно - распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

Согласно п. «г» ст. 47 Устава г.о. Самара, распоряжение муниципальным имуществом, заключение и исполнение договоров в отношении муниципального имущества Департамент управления имуществом г.о. Самара осуществляет лишь на основании постановлений Администрации г.о. Самара.

Из п. 5 раздела 3 Распоряжения главы г.о. Самара «Об утверждении регламента деятельности по ликвидации ветхих жилых домов и нежилых зданий на территории г.о. Самара» следует, что в течение года со дня уведомления собственников о принятом решении об изъятии земельного участка и жилых помещений главы администраций районов обеспечивают заключение соглашений Главы городского округа Самара с собственниками жилых и нежилых помещений о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельного участка и (или) расположенных на нем жилых и нежилых помещений для муниципальных нужд.

Согласно данному распоряжению Департамент управления имуществом г.о. Самара является получателем бюджетных средств только на выполнение работ по сносу ветхих и аварийных жилых домов и ветхих нежилых зданий в городском округе Самара в соответствии с целевыми программами, утвержденными постановлениями Администрации городского округа Самара.

Таким образом, обязанность по выкупу жилья в соответствии с законом и локальными нормативно-правовыми актами лежит на Администрации г.о. Самара, соответственно требования заявлены обоснованно к Администрации г.о. Самара.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36-38ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Истцами произведена оценка рыночной стоимости доли в праве на квартиру и доли в праве на земельный участок.

Согласно представленному в материалы гражданского дела отчету ООО «Центр оценки и экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №К об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта оценки – квартиры, общей площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2 990 126,26 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка составляет 2 482 535,42 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке подготовлен специалистом, который имеет соответствующие свидетельства и сертификаты соответствия, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки». Ответчиком в суде указанная оценка не оспаривалась, доказательств рыночной стоимости спорного жилого помещения, доли земельного участка в иных размерах ответчиком не представлено, ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы с постановкой вопроса об оценке спорного имущества стороной ответчика не заявлялось.

Доводы ответчика о том, что истцы не обращались с требованиями о выкупе квартиры и долей земельного участка до обращения в суд, основанием для отказа в иске не являются. По данной категории дел законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок. Тогда как орган муниципальный орган высказал намерение об изъятии квартиры у истцов, заявив требования о заключении договора мены квартиры.

Решением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования Департамента управления имуществом городского округа Самара к указанным ответчикам Козлову Сергею Петровичу, Дорониной Ирине Анатольевне, Козлову Алексею Сергеевичу о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> путем заключения договора мены.

Определением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение разъяснено в части выселения ответчиков после оформления Департаментом управления имуществом городского округа Самара документов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> заключения договора мены в установленном законом порядке.

Исполнительное производство по исполнению решения Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было прекращено, поскольку взыскатель в лице Департамента управления имуществом г.о.Самары препятствует исполнению исполнительного документа.

У истцов отсутствует иная возможность, нежели путем обращения в суд с настоящим иском, восстановить их нарушенное право.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем, возлагает обязанность на Администрацию г.о. Самара произвести выкуп у истцов по определенным заключениями специалиста рыночным стоимостям спорных объектов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Козлова АС, Дорониной ИА, Козлова СП к Администрации городского округа Самара о понуждении к выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую Козлову АС, Дорониной ИА, Козлову СП на праве общей долевой собственности трехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 61,8 кв.м., жилой площадью 62,4 кв.м., выкупной стоимостью 2 990 126,26 рублей, а также земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 482 535,42 рублей, имеющие кадастровый (или условный) №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 13.04.2018.

Судья: Е.В. Грибова