Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-587/2019 от 13.02.2019

Судья Окорокова Э.Н.                      Дело № 33-587/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 марта 2019 г.                         город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Сивашовой А.В., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Киселевой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Старый Город» к Манукян Виктории Володяевне, Манукяну Геворгу Гаврошевичу о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Старый Город», Манукян Виктории Володяевны на решение Ливенского районного суда Орловской области от 03 декабря 2018 г., которым постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Старый Город» удовлетворить частично.

Взыскать с Манукян Виктории Володяевны, Манукяна Геворга Гаврошевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Старый Город» стоимость неотделимых улучшений в здании <...>» в размере 1 356 848 руб., по 678 424 руб. с каждого.

Взыскать с Манукян Виктории Володяевны, Манукяна Геворга Гаврошевича в пользу бюджета муниципального образования город Ливны государственную пошлину в размере 10 650,82 руб., по 5 325,41 руб. с каждого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Старый Город» в пользу бюджета муниципального образования город Ливны государственную пошлину в размере 12 010,50 руб.».

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., выслушав представителя ответчика Манукян В.В. по доверенности Тулуповой Ю.И., поддержавшей свою апелляционную жалобу, представителя истца ООО «Старый город» по доверенности Гончарова И.А., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, мнение представителя третьего лица Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области Карнаева А.В., полагавшегося при рассмотрении апелляционных жалоб на усмотрение суда, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Старый Город» (далее – ООО «Старый Город») обратилось с иском к Манукян В.В., Манукян Г.Г. о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование требований указало, что определением Арбитражного суда Орловской области от 01 ноября 2011 г. по арбитражному делу №А48-3129/2011 на основании заявления <...> была введена процедура банкротства индивидуального предпринимателя - Главы КФХ Манукяна Г.Г., которая до настоящего времени не прекращена.

Основным имуществом, включенным в конкурсную массу, является объект недвижимости – <...> расположенное по адресу: <адрес> (объект культурного наследия). В ходе конкурсного производства, указанный объект недвижимости был реализован.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2015 г. по делу А48-3129/2011 электронные торги по продаже предмета залога были признаны недействительными, указано, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Арбитражный суд Центрального округа, признав торги и сделку недействительными, применил к сторонам двустороннюю реституцию, обязав ООО «Старый Город» возвратить в конкурсную массу спорное имущество (что было исполнено), а Манукяна Г.Г., в лице конкурсного управляющего, обязал возвратить ООО «Старый Город» из конкурсной массы, полученные в результате реализации данного имущества денежные средства в размере <...> руб.

Решением Ливенского районного суда Орловской области от 30 мая 2017 г. <...>», расположенное по адресу: <адрес>, включенное в конкурсную массу, признано общим совместным имуществом супругов Манукян Г.Г. и Манукян В.В.

Указанное совместное имущество между супругами разделено, за Манукян В.В. признано право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание <...> Задолженность перед ООО «Старый Город» в сумме <...> руб. была признана общим совместным долгом супругов Манукяна Г.Г. и Манукян В.В.

В целях содержания и сохранения спорного имущества – объекта культурного наследия здания <...>», ООО «Старый Город» произвело расходы на проведение ремонтных работ, которые являются неотделимыми улучшениями от существующего объекта недвижимости, увеличивающие стоимость возвращенного в конкурсную массу имущества.

ООО «Старый Город» обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Манукяну Г.Г. о взыскании стоимости неотделимых улучшений, которым требования ООО «Старый Город» удовлетворены в полном объеме.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2017 г. судом была назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта индивидуального предпринимателя ФИО14 от <дата> №, стоимость общего объема неотделимых улучшений в здании ресторана «Сосна» составила <...> руб.

К участию в деле по указанному делу была привлечена Манукян В.В., после чего постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. решение Арбитражного суда Орловской области от 24 апреля 2017 г. отменено и производство по делу прекращено, разъяснено право обращения с настоящим иском в суд общей юрисдикции.

По изложенным основаниям, уточнив заявленные требования, ООО «Старый город» просило взыскать с ответчиков в солидарном порядке стоимость произведенных улучшений в размере <...> руб., уменьшив цену иска на стоимость работ в сумме <...> руб. в связи с несоответствием фасадных работ строительно – техническим нормативам.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Старый Город» просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Считает, что суд неправильно определил размер увеличения стоимости спорного имущества - здания <...>», поскольку для определения размера увеличения стоимости имущества должен быть принят отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от <дата>, как наиболее близкий по дате к моменту возврата имущества от ООО «Старый Город» к Манукян Г.Г.

В апелляционной жалобе Манукян В.В. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Указывает на злоупотребление правом истца, поскольку в период проведения работ по улучшению спорного имущества истец не был собственником здания, на свой страх и риск осуществлял ремонт не принадлежащего ему имущества.

Полагает, что истец, зная об оспаривании торгов и сделки купли-продажи, а также о запрете регистрации за ним права собственности не приостановил выполнение работ на объекте, хотя обязан был это сделать с учетом принципа разумности и добросовестности поведения.

Отмечает, что ремонтные работы истцом проводились на объекте культурного наследия без получения необходимых согласований и разрешений.

Приводит довод о том, что стоимость выполненных работ <...> взысканию не подлежит, поскольку данные работы направлены на устранение естественного износа, а не на улучшение имущества. Кроме того, указывает на удовлетворительное состояние объекта культурного наследия.

Считает, что суд не учел довод о том, что ответчики не получили какой-либо имущественной выгоды от произведенных истцом работ при продаже спорного имущества - здания <...> в июне 2015 г.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося решения.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу п. п. 2, 3 ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Орловской области от 17 апреля 2012 г. Манукян Г.Г., являющийся индивидуальным предпринимателем - Главой КФХ, был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В состав конкурсной массы вошло, в том числе, здание <...> расположенное по адресу: <адрес>, которое является объектом культурного наследия, имеющим статус регионального значения и находящееся под охраной государства на основании решения Малого Совета Орловского областного Совета народных депутатов от 06 июля 1993 г. № 81-7 «О мерах по улучшению охраны и использованию памятников истории и культуры области». На указанный объект культурного наследия - «Дом жилой» XIX в. конкурсным управляющим ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г. ФИО12 было оформлено Охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от <дата> №, неотъемлемой частью которого является акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории (т. 1, л.д. 105-107).

В ходе конкурсного производства, указанный объект недвижимости был реализован, <дата> состоялись электронные торги по продаже недвижимого имущества Манукяна Г.Г. В результате проведенных торгов между конкурсным управляющим Манукяна Г.Г. и ООО «Старый Город» заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене <...> руб., определенной на основании отчета об оценке здания

Регистрация права собственности за покупателем - ООО «Старый Город» была осуществлена <дата>

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2015 г. электронные торги от <дата> по продаже имущества ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г. признаны недействительными.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18 ноября 2015 г. был признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - здания <...> расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между конкурсным управляющим ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г. - ФИО13 и ООО «Старый Город», и применены последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ООО «Старый Город» возвратить в конкурсную массу ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г., здания <...>, расположенного по адресу: <адрес>, а конкурсному управляющему ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г. возвратить ООО «Старый Город» из конкурсной массы должника полученные в результате реализации данного имущества денежные средства в размере <...> руб.

Решением Ливенского районного суда Орловской области от 30 мая 2017 г., вступившим в законную силу, постановлено признать здание <...> общим совместным имуществом супругов Манукяна Г.Г. и Манукян В.В., за которыми признано право собственности по 1/2 доле. Задолженность по текущим обязательствам ИП и главы КФХ Манукяна Г.Г. перед ООО «Старый Город» в сумме <...> руб. признана общим совместным долгом Манукяна Г.Г. и Манукян В.В., с распределением долевого участия каждого в данном обязательстве в размере 1/2 доли.

В период владения <...> в целях поддержания его в надлежащем состоянии, ООО «Старый Город» произвело расходы на проведение ремонтных работ здания ресторана, в связи с чем в дальнейшем обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Манукяну Г.Г. о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере <...> руб., из которых: <...> руб. – стоимость неотделимых улучшений, <...>. – стоимость затрат на содержание.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 24 апреля 2017 г. по делу №А48-1710/2017 с ИП КФХ Манукян Г.Г. взыскана стоимость неотделимых улучшений в пользу ООО «Старый Город» в размере <...> руб.

Не согласившись с указанным решением, ИП глава КФХ Манукян Г.Г. и Управление ФНС России по Орловской области, обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение суда.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2017 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2017 г. судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО14

Согласно заключению эксперта № от <дата> стоимость работ по договору подряда от <дата> с <...> за минусом работ по ремонту фасада и кровли составит <...> руб., стоимость по договору подряда с <...> от <дата>, относящаяся к капитальному ремонту составляет <...> руб. и стоимость работ по договору подряда с <...> за декабрь 2014 г. составила <...> руб., всего на сумму <...> руб.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. решение Арбитражного суда Орловской области от 24 апреля 2017 г. отменено и производство по делу прекращено, в связи с привлечением к участию в споре физического лица Манукян В.В., разъяснено право обращения с настоящим иском в суд общей юрисдикции.

В ходе производства по настоящему делу, Манукян В.В. заявила о своем несогласии с иском, пояснив, что строительные работы по ремонту здания истцом были проведены в тот период, когда ООО «Старый Город» стало известно об оспаривании его прав на здание, кроме того работы были произведены без их согласия с государственным органом по охране культурного наследия в Орловской области, что является нарушением и может повлечь его ухудшение и убытки для нового собственника по восстановлению объекта культурного наследия.

Судом была назначена строительно-техническая экспертиза (т. 2, л.д. 16-18), после ознакомления с выводами которой истец в части взыскания стоимости выполненных работ подрядчиком <...> по смене покрытия кровли, шпатлеванию и окраске фасада, отказался от иска, поскольку экспертом было установлено их несоответствие требованиям п. 2.46; 3.67 «СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия». Стоимость данных работ составила <...> руб.

В заключении от <дата> № г. эксперт ИП ФИО14 подтвердил свои выводы, изложенные в заключении № от <дата>

Согласно отчету об оценке № от <дата> здание <...>», расположенное по адресу: <адрес>, выполненного <...> по заказу конкурсного управляющего Главы КФХ – ИП Манукян Г.Г. - Яворской А.А. по стоянию на <дата> (далее - отчет об оценке № от <дата>), общая стоимость объекта недвижимого имущества вместе с правом аренды на земельный участок составила <...> руб., из которой стоимость земельного участка (права аренды) – <...> руб. (т. 2, л.д. 52-90).

Суд первой инстанции, применив положения ст. 303 ГК РФ, пришел к выводу, что на дату передачи объекта недвижимости во владение ООО «Старый Город» здание подлежало ремонту, фактически произведенные истцом ремонтные работы увеличили его стоимость, о чем свидетельствует отчет об оценке № от <дата> по сравнению со стоимостью, определенной на дату продажи с электронных торгов, в связи с чем взыскал в пользу ООО «Старый Город» с ответчиков стоимость ремонтных работ, произведенных по заказу истца, увеличивших стоимость имущества в размере <...> руб. с каждого.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и не усматривает оснований для отмены принятого судом решения по доводам апелляционных жалоб.

Довод апелляционной жалобы Манукян В.В. о злоупотребление правом со стороны истца, поскольку проведение работ по улучшению спорного имущества истец осуществлял в период когда не был собственником здания, и данное здание находилось под обременением в рамках рассматриваемых споров о признании сделки купли-продажи ресторана недействительной, не свидетельствует о незаконности постановленного имущества.

Как правильно указал суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 303 ГК РФ и фактически установленными обстоятельствами, в период заключения сделки купли-продажи здания <...> по итогам электронных торгов от <дата> по реализации конкурсного имущества и передаче недвижимости по акту приема покупателю, ООО «Старый город» приобрел статус добросовестного владельца имуществом, поскольку состоявшимися судебными актами не было установлено каких-либо противоправных действий со стороны покупателя имущества, сделка была признана недействительной в результате нарушений, допущенных организаторами торгов и имущество подлежало истребованию из добросовестного владения ООО «Старый город».

Ссылка Манукян В.В. на то обстоятельство, что ремонтные работы были произведены истцом без их согласия с государственным органом по охране культурного наследия в Орловской области, что является нарушением и может повлечь ухудшение состояния здания и убытки для нового собственника по восстановлению объекта культурного наследия, не влечет отмену решения суда по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, <...> расположенное по адресу: <адрес>, действительно является объектом культурного наследия, имеет статус регионального значения и находится под охраной государства на основании решения Малого Совета Орловского областного Совета народных депутатов от 06 июля 1993 г. № 81-7 «О мерах по улучшению охраны и использованию памятников истории и культуры области». На указанный объект культурного наследия - «Дом жилой» XIX в. конкурсным управляющим ИП - Главы КФХ Манукяна Г.Г. ФИО12 было оформлено Охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от <дата> №, неотъемлемой частью которого является акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории. Указанным актом определено, что здание подлежало ремонту, в том числе на дату передачи его во владение истца.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, порядок проведения ремонтных работ объектов культурного наследия регламентирован ст. 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Указанный порядок при проведении ремонтных работ соблюден не был, однако на момент рассмотрения настоящего спора ведений об ухудшении состояния здания, а также обращений и жалоб о том, что проведенные ремонтные работы создают угрозу жизни и здоровью лиц, не имеется. В рамках контролирующих обязанностей, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области каких либо мер, в связи с проведенными ремонтными работами не принимало.

Довод апелляционной жалобы ООО «Старый город» о том, что суду при определении стоимости произведенных улучшений, которые повлекли удорожание здания, следовало исходить из промежуточной оценки здания по состоянию на ноябрь 2016 года, судебная коллегия не принимает как ошибочный.

Исходя из требований действующего законодательства, оценка имущества осуществляется на дату рассмотрения спора, что обосновано было учтено судом.

Согласно отчету об оценке здания по состоянию на <дата>, общая стоимость объекта недвижимости вместе с правом аренды на земельный участок составила <...> руб., стоимость земельного участка (право аренды) -<...> руб., стоимость здания – <...> руб. Указанный отчет обоснованно принят судом при вынесении решения.

По изложенным основаниям, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ливенского районного суда Орловской области от 03 декабря 2018 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Старый Город», Манукян Виктории Володяевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи