Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1412/2012 ~ М-497/2012 от 26.01.2012

                                                                                                             2-1412/22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2012 года                                                          г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                                          Черняевой И.В.,

при секретаре                                                                       Никитиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова С.Е. к Березкину А.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

                                                        у с т а н о в и л:

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ в г. Петрозаводске между истцом и ответчиком Березкиным А.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По договору Продавец Иванов С.Е. продает в собственность Покупателю Березкину А.Н. <данные изъяты> долю здания, находящуюся в отдельно стоящем здании незавершенного строительством по адресу: <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>, а Покупатель покупает указанную <данные изъяты> долю, именуемую в дальнейшем «Недвижимость» (п. 1.1 Договора) и уплачивает за нее определенную договором цену. Объект недвижимости был передан Ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Переход права собственности на объект недвижимости к ответчику (покупателю) зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 2.1. Договора за отчуждаемую недвижимость Покупатель выплачивает Продавцу <данные изъяты> руб. Указанную сумму Покупатель обязуется оплатить Продавцу не позднее трех месяцев с даты подписания Договора. Согласно п. 3.2.1 Договора Покупатель по Договору обязуется осуществить предусмотренные Договором платежи в полном объеме и в установленные Договором сроки. Однако Ответчик в течение указанного времени обязанность по уплате цены объекта Недвижимости не исполнил, денежные средства Иванову С.Е. до настоящего момента не передал. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной: иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении Договора от ДД.ММ.ГГГГ истец (продавец) рассчитывал получить доход в виде денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. (пункт 2.1 Договора). Вместе с тем, до настоящего времени оплата недвижимого имущества не произведена. Истец обращался к ответчику с претензий от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с предложением возвратить ему переданное по договору недвижимое имущество и совместно обратиться в Управление госрегистрации с заявлением о расторжении договора и погашении записи в ЕГРП. Однако ответчиком претензия была оставлена без внимания. В соответствии с п. 4.2 Договора в случае задержки оплат более <данные изъяты> дней, Договор считается недействительным. Истец просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ивановым С.Е. и Березкиным А.Н..

Определением Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ судом приняты измененные исковые требования, по которым истец просит дополнительно о признании отсутствующим права собственности Березкина А.Н. на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже здания по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, номер на поэтажном плане <данные изъяты> обязании ответчика возвратить указанное помещение в собственность истца.

Определением Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Валит Л.М., Иванова Г.В., Смирнов М.Е.

В судебное заседание истец и ответчик не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель истца Рысак Д.М., действующий на основании доверенности, исковые требовании поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что до настоящего времени ответчик не выплатил Иванову С.Е. денежных средств по указанному договору купли-продажи. На момент продажи <данные изъяты> доли в праве ответчику, здание не было завершено строительством, на истце Иванове С.Е. перед всеми собственниками здания, которым он продал доли, лежали обязательства по вводу здания в эксплуатацию. Продаваемая ответчику доля здания была указана в договоре в идеальном выражении и подлежала в дальнейшем выделу и передаче в натуре в виде помещений, находящихся на цокольном этаже. Законченное строительство было сдано в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ В период завершения строительства здания и ввода его в эксплуатацию, несмотря на отсутствие оплат со стороны ответчика истец не предъявлял требования об оплате договора, так как на нем лежали и не были исполнены встречные обязательства по достройке здания, вводу его в эксплуатацию. Считал, что срок исковой давности Иванов С.Е. не пропустил. Полагает, что поскольку требования истца связаны не с принуждением ответчика к исполнению договора, а его расторжению в связи с существенным нарушением этого договора ответчиком, то в данном случае срок исковой давности должен исчисляться с момента направления истцом в адрес ответчика претензии о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ плюс тридцать дней, предусмотренных ст. 452 ГК РФ, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ Указал, что если суд посчитает срок исковой давности пропущенным, то просит восстановить указанный срок. Считает, что уважительными причинами могут быть признаны обстоятельства заключения между Ивановым С.Е. и Березкиным А.Н. предварительного договора купли-продажи помещений ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлись помещения, расположенные на <данные изъяты> этаже указанного здания. Цена предстоящей сделки была установлена сторонами <данные изъяты> рублей. При этом ответчик был намерен расторгнуть ранее заключенный оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Березкин А.Н. заплатил Иванову С.Е. <данные изъяты> рублей, однако впоследствии ответчик отказался заключать основной договор, мотивируя отсутствием денежных средств. Данный договор ДД.ММ.ГГГГ Иванов С.Е. заключил с Валит Л.М., уплаченная Березкиным А.Н. сумма по трехстороннему соглашению вошла в зачет первой оплаты Валит Л.М., предварительный договор между Ивановым С.Е. и Березкиным А.Н. был расторгнут. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Кивач Н.Г., действующий на основании ордера, иск не признал. Указал, что защита права продавца путем предъявления покупателю требования о возврате проданного товара осуществляется в общем порядке, предусмотренном ГК РФ, согласно которому установлен срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено - исковая давность. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Согласно тексту заключенного между сторонами договора купли-продажи, срок для оплаты был согласован не позднее трех месяцев с даты подписания договора, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ истек срок исковой давности для продавца по требованию о расторжении договора по основанию неоплаты его в установленный срок. Исковое заявление подписано ДД.ММ.ГГГГ Просил в иске отказать в связи с пропуском срока предъявления данных требований. Также указал, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Со стороны истца не представлено доказательств того, что она лишилась права требовать денежного возмещения. Согласно условиям договора, истец рассчитывал получить за долю в праве собственности - денежные средства не позднее трех месяцев после регистрации договора продажи. На протяжении более трех лет истец имел возможность обратиться в суд за взысканием «неполученных» средств за имущество, чего им сделано не было. Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие после исполнения обеими сторонами своих обязательств. После подписания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о выделении долей в натуре, предмет договора купли-продажи <данные изъяты>доли в общей долевой собственности прекратил свое существование и как следствие не может быть возвращен истцу.

Третьи лица Валит Л.М., Иванова Г.В., Смирнова М.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия в судебное заседание своего представителя не направило, в представленном отзыве просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, выслушав объяснения сторон, участвующих в деле, изучив материалы дела, гражданского дела № дело правоустанавливающих документов № на недвижимое имущество – незавершенное строительством здание, расположенного по адресу: <адрес> считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Ивановым С.Е. и ответчиком Березкиным А.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По договору продавец Иванов С.Е. продает в собственность покупателю Березкину А.Н. <данные изъяты> долю здания, находящуюся в отдельно стоящем здании (незавершенного строительством) по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, а покупатель покупает указанную <данные изъяты> долю, именуемую в дальнейшем «Недвижимость» (п. 1.1 Договора) и уплачивает за нее определенную договором цену, указанную в п. 2.1. Объект недвижимости был передан Ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Переход права собственности на объект недвижимости к ответчику (покупателю) зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается дело правоустанавливающих документов № на недвижимое имущество – незавершенное строительством здание, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. Договора за отчуждаемую недвижимость Покупатель выплачивает Продавцу <данные изъяты> руб. Указанную сумму Покупатель обязуется оплатить Продавцу не позднее трех месяцев с даты подписания Договора. Согласно п. 3.2.1 Договора Покупатель по Договору обязуется осуществить предусмотренные Договором платежи в полном объеме и в установленные Договором сроки.

Истец утверждает, что до настоящего времени оплата по договору Березкиным А.Н. не произведена, чем ответчик существенно нарушил условия договора.

Судом также установлено, что в соответствии с соглашением о выделении долей в натуре недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Ивановым С.Е. ( доля в праве <данные изъяты>), Валит Л.М. ( доля в праве <данные изъяты>), Березкиным А.Н. ( доля в праве <данные изъяты>, Ивановой Г.В. ( доля в праве <данные изъяты> и Смирновым М.Е. ( доля в праве <данные изъяты>), в целях частичного прекращения режима общей долевой собственности стороны решили выделить доли в натуре в нежилом здании, находящемся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а именно по данному соглашению Березкин А.Н. приобретает в собственность согласно кадастровому паспорту внутренние помещения <данные изъяты> этажа – помещение № -<данные изъяты> кв.м., №- <данные изъяты> кв.м., №- <данные изъяты> кв.м., № – <данные изъяты> кв.м., всего <данные изъяты> кв.м.

Регистрация права собственности Березкина А.Н. на выделенные в натуре нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, недвижимое имущество, являющееся договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически передано истцом ответчику, находится в его владении, т.е. договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве на нежилое помещение истцом был исполнен. Кроме того, указанная доля в праве, как таковая, в настоящее время перестала существовать ввиду выдела доли в натуре нежилых помещений, переданных в собственность ответчику, всего <данные изъяты> кв.м., право на которые зарегистрированы за Березкиным А.Н. в установленном законом порядке. Суду не представлено доказательств, что выделенные помещения в натуре идеально соответствуют <данные изъяты> доли в праве, которая существовала до заключения указанного выше соглашения. Соглашение о выделении долей в натуре недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца не оспаривается.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Доводы стороны истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимости продавцу, суд считает основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

При этом представитель истца необоснованно сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В то же время согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям Иванова С.Е. о расторжении договора купли-продажи.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанного до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Согласно тексту заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, срок для оплаты был согласован не позднее трех месяцев с даты подписания договора, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ДД.ММ.ГГГГ истек срок исковой давности для продавца по требованию о расторжении договора по основанию неоплаты его в установленный срок. Исковое заявление принято к производству Петрозаводского городского суда ДД.ММ.ГГГГ

При этом начало течения срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, не может определяться с момента направления истцом в адрес ответчика претензии о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ плюс тридцать дней, предусмотренных ст. 452 ГК РФ, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, как указывается стороной истца, поскольку, при подобном толковании срок исковой давности, установленный в три года, может быть продлен еще на три, что противоречит положениям ст. 196, 200 ГК РФ.

Оснований для признания уважительными причин пропуска срока исковой давности, по доводам, изложенным представителем истца, суд не усматривает.

На дату предъявления иска – ДД.ММ.ГГГГ - срок истек, о чем было правомерно заявлено ответчиком.

Суд принимает во внимание, что истечение срока исковой давности, т.е. срока, в пределах которого суд общей юрисдикции обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав гражданина независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного решения.

Принимая во внимание перечисленные выше обстоятельства, а также то, что иные доводы стороны истца относительно заявленных требований не могут повлиять на вынесенное решения в силу пропуска срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, также учитывая, что требования о признании отсутствующим права собственности Березкина А.Н. на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на <данные изъяты> этаже здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, номер на поэтажном плане №; обязании ответчика возвратить указанное помещение в собственность истца, заявлены как вытекающие из требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь ст.ст. 194, 198,199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РК в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья                                                                                                         И.В. Черняева