Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19672/2015 от 07.08.2015

Судья Нестерова Т.А. Дело № 33- 19672

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 августа 2015 года г. Красногорск

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего Шилиной Е.М.

судей : Тегуновой Н.Г. и Беляева Р.В.

секретаре : Бахтилине И.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО « Строительно-монтажное предприятие Комфорт»

на решение Протвинского городского суда от 21 мая 2014 года

делу по иску Костиной Галины Николаевны к ООО «Строительно- монтажное предприятие Комфорт» о признании отсутствующим права собственности, признании недействительной государственной регистрации права собственности, признании права общей долевой собственности,

заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.,

объяснения явившихся лиц

УСТАНОВИЛА:

Костина Г.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Строительно-монтажное предприятие Комфорт» о признании отсутствующим права собственности ответчика на помещения № 105 и №108 в здании подземной автостоянки на 64 машиноместа, назначение: нежилое, общая площадь 72,8 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 105, 108, расположенные по адресу: <данные изъяты>; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «Строительно-монтажное предприятие Комфорт» на данные помещения, а также признании за ней право общей долевой собственности в размере 0,015 доли на указанные помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании решения Протвинского городского суда от 14.04.2010 г. она является собственником двух машиномест в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <данные изъяты> Этим же решением суда ей отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на места общего пользования на автостоянке с указанием на то, что это право принадлежит ей в силу закона и не зависит от его регистрации в ЕГРП. Впоследствии, истице стало известно о регистрации права собственности ООО «СМП «Комфорт» на нежилые помещения №105 и №108, расположенные на подземной автостоянке по указанному адресу.

Истица считает, что регистрация права собственности на данные помещения произведена незаконно. Спорные нежилые помещения являются вспомогательными по отношению к подземной автостоянке, в связи с чем, они принадлежат по праву общей долевой собственности всем сособственникам машиномест, поэтому оснований для перехода права собственности на эти помещения к ответчику не имелось.

Представители ответчика ООО «СМП «Комфорт» исковые требования не признали, ссылаясь на то, что изначально подземная автостоянка проектировалась как объект двойного назначения - как подземная автостоянка и как объект для укрытия жителей в чрезвычайных ситуациях. По окончании строительства МЧС отказалось использовать подземную автостоянку как объект «укрытие», в связи с чем, администрация предложила ответчику выкупить эту долю по рыночной цене. После совершения сделки, право собственности на помещения № 105 и № 108 было зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке. Указали, что спорные помещения отношения к эксплуатации стоянки не имеют, к общему имуществу не относятся, у истицы право на данные помещения по договору долевого инвестирования не возникло, считают, что выбранный истицей способ защиты ее прав действующим законодательством не предусмотрен.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Решением Протвинского городского суда Московской области от 21 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд признал отсутствующим право собственности ООО « Строительно-монтажное предприятие Комфорт» на помещения № 105 и 1208 в здании подземной автостоянки на 64 машиноместа, назначение : нежилое, общая площадь 72, 8 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 105, 108 адрес \ местонахождение \ объекта : <данные изъяты> пом. 105, 108 и недействительной государственную регистрацию права собственности ООО « Строительно-монтажное предприятие Комфорт» на указанные помещения № 105 и № 108.

В удовлетворении исковых требований Костиной Г.Н. в части признания за ней права общей долевой собственности в размере 0, 015 доли на помещения № 105 и № 108 в здании подземной автостоянки на 64 машиноместа, назначение : нежилое, общая площадь 72, 8 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 105, 108, адрес \ местонахождение \ объекта : <данные изъяты> отказано.

В апелляционной жалобе ООО «СМП «Комфорт» ставит вопрос об отмене решения суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из материалов дела 20.04.2006 г. между Администрацией г. Протвино и ООО « СМП Комфорт» заключен инвестиционный договор № 15\23, по условиям которого ООО «СМП «Комфорт» обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство подземной автостоянки, которая в особый период предназначается для укрытия жильцов домов, дежурного и линейного персонала, обслуживающего сооружения жилого района; соотношение раздела имущества по итогам реализации договора устанавливается между сторонами в пропорции: администрации 3,18 % (63.55 кв.м.) от общей площади, 100 % инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства; инвестору - застройщику 96,82 % (1932,29 кв.м.) от общей площади; распределение конкретных площадей и помещений производится сторонами, обладающими имущественными правами путем подписания Протокола предварительного распределения (Приложение № 1); до подписания Протокола ни одна из сторон не вправе уступать свои имущественные права на конкретные площади и помещения третьим лицам; конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации, Инвестору - застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации инвестиционного договора определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного договора.

В Протоколе предварительного раздела недвижимого имущества (Приложение № 1) от 20.04.2006 г. указано распределение площадей между Администрацией и Инвестором: Администрация 63,55 кв.м., Инвестор ООО «СМП «Комфорт» 1932,29 кв.м.

Из письма администрации г. Протвино на имя директора ООО «СМП «Комфорт» от 21.10.2010 г. следует, что по мнению Администрации, имеющей право на 3,18% от общей площади спорной автостоянки, ее конкретная имущественная доля составляет: в основном помещении автостоянки 57,84 кв.м., что соответствует двум машиноместам, а в площади вспомогательных помещений 5,05 кв.м., в связи с чем ООО «СМП «Комфорт» должно передать в муниципальную собственность два машиноместа, а также инженерные коммуникации с объектами благоустройства; общее имущество подземной автостоянки является общей долевой собственностью собственников машиномест и именно такое распределение площадей предлагается установить в акте о реализации

Инвестиционного договора № 15/23 от 20.04.2006 г.; в противном случае Администрация обратится в арбитражный суд Московской области для решения данного вопроса в судебном порядке. Аналогичная информация с вариантом раздела конкретных площадей содержится и в письме администрации от 21.12.2010 г., в котором также указано, что в случае, если передача в муниципальную собственность двух машиномест невозможна, то необходимо заключить соглашение об отступном, в котором определить, какое имущество будет подлежать передаче в качестве отступного в муниципальную собственность по обязательствам, предусмотренным инвестиционным договором № 15/23.

Из Акта о результатах реализации Инвестиционного договора № 15/23 от 20.04.2006 г. следует, что реализация инвестиционного Договора считается завершенной; объект принят в эксплуатацию; общая площадь по данным БТИ составила 1977,8 кв.м., из которых общая площадь автостоянки 1819 кв.м., площадь инженерного назначения 158,8 кв.м.; в соответствии с п.2.3 Соглашения об отступном от 02.02.2011 г. обязательства Инвестора перед Администрацией прекращены в полном объеме.

Из соглашения об отступном от 02.02.2011 г. следует, что на основании Инвестиционного Договора № 15/23 от 20.04.2006 г. Инвестор - застройщик принял на себя обязательство перед Администрацией г. Протвино по передаче в муниципальную собственность 3,18 % от общей площади подземной автостоянки; стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства Инвестора - Застройщика предоставлением отступного в форме уплаты денежных средств.

Из представленной ответчиком экспликации к первоначальному плану подземной автостоянки следует, что среди помещений были предусмотрены резервные помещения ГО за номерами 8 и 9, площадью 27,54 и 36,01 кв.м. соответственно.

Из пояснительной записки к проекту строительства подземной автостоянки - раздел 5 «Архитектурно - строительные и конструктивные решения, следует, что на отметке + 0.00 запроектированы: автостоянка - 1818,87 кв.м. и подсобно вспомогательные помещения, в том числе резервные туалеты площадью 63,55 кв.м.

Из письма Администрации г. Протвино директору ООО «СМП «Комфорт» от 14.03.2011 г. следует, что после оформления Акта о результатах реализации Инвестиционного договора № 15/23 от 20.04.2006 г. объект подземная автостоянка не будет являться объектом двойного назначения и прекращаются все обязательства ООО «СМП «Комфорт» по оборудованию помещений для нужд гражданской обороны в особый период.

Из технического паспорта здания подземной автостоянки следует, что учтены помещения: № 105 - санузел площадью 37,7 кв.м. и № 108 - санузел площадью 35,1 кв.м.

Из копии свидетельства о государственной регистрации права от 01.08.2012 г. следует, что на основании соглашения об отступном от 02.02.2011 г., акта о результатах реализации Инвестиционного договора на строительство от 05.02.2011 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2009 г. № <данные изъяты>», инвестиционного договора от 20.04.2006 г. № 15/23 зарегистрировано право собственности ООО «СМП «Комфорт» на помещения № 105 и 108 в здании подземной автостоянки на 64 машиноместа, назначение: нежилое, общая площадь 72,8 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 105, 108, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>

Вступившим в законную силу решением Протвинского горсуда от 14.04.2010 г. за Костиной Г.Н. признано право собственности на машиноместа № 33 и № 34 в подземной автомобильной стоянке, в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на места общего пользования отказано ввиду того, что это право принадлежит истице в силу закона и не требует принятия судебного решения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.05.2011 г., истица Костина Г.Н. является собственником двух машиномест №33 и № 34 в подземной автостоянке по указанному адресу на основании решения Протвинского городского суда от 14.04.2010 г.

Разрешая возникший спор суд руководствовался положениями ст. 1 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации «, п.1 ст. 6, ст. 289, п. 1 ст. 290, ст. 304 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования в части признания отсутствующим права собственности ООО « СМП Комфорт» на спорные помещения и признании недействительной государственной регистрации права собственности на данные помещения суд исходил из того, что в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Поэтому суд указал, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, суд указал, что спорные помещения изначально были учтены в общей площади подземной автостоянки и ответчик принял на себя обязательства построить стоянку именно такой площади, т.е. с входящими в ее состав спорными помещениями, что подтверждено Инвестиционным договором от 20.04.2006 г и проектной документацией к нему.

Суд указал, что ни в одном из документов, послуживших основанием для регистрации права собственности ответчика на спорные помещения нет ссылок на помещения № 105 и №108, указывающих о принадлежности этих помещений кому-либо и переходе прав на них. Нет таких указаний и в Соглашении об отступном от 02.02.2011 г.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда сделаны без учета ряда обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, суд оставил без внимание, что подземная автостоянка, расположенная по адресу: <данные изъяты>, возводилась как объект двойного назначения - как подземная автостоянка и как объект для укрытия жителей в чрезвычайных ситуациях. Указанное обстоятельство подтверждено проектной документацией, а также договорами инвестирования №11\А и №12А от 22.02.2008 г., заключенными между Костиной Г.Н. и ООО «СМП «Комфорт» (л.д.15). При этом, истица, подписывая инвестиционные договоры и внося денежные средства только за свои машино-места, согласилась с тем, что подземная автостоянка будет являться объектом двойного назначения.

Для строительства подземной автостоянки между Администрацией г.Протвино и ООО «СМП «Комфорт» был заключен Инвестиционный договор № 15/23 от 20.04.2006 г., в Приложении №1 которого указано соотношение раздела имущества по итогам реализации договора между сторонами в следующей пропорции: администрации 3,18 % (63.55 кв.м.) от общей площади, 100 % инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства; инвестору - застройщику 96,82 % (1932,29 кв.м.) от общей площади.

Отходящие Администрации по договору помещения, обозначены на плане №8, 9 как резервные помещения ГО 27,54 кв.м. и 36,01 кв.м., в которых размещены туалетные комнаты, должны использоваться в том случае, если объект будет задействован в чрезвычайных ситуациях, как объект «Укрытие», т.е. бомбоубежище с противорадиационной защитой.

Из п. 1.3 Инвестиционного договора усматривается, что площадь помещений для нужд гражданской обороны в особый период составляет 63,55 кв.м., а в п.2.1.1 договора определено, что площадь для нужд гражданской обороны в размере 63,55 кв.м., указанная в п. 1.3 договора, отходит Администрации г.Протвино.

Из письма Администрации г.Протвино №<данные изъяты> от 10.08.2009г. усматривается, что Администрация не возражала принять в муниципальную собственность г\о Протвино имущество, предназначенное для эксплуатации подземной автостоянки как объект ПРУ для укрытия жителей в чрезвычайных ситуациях.

Согласно пояснительной записке к проекту строительства подземной автостоянки раздела 5 «Архитектурно-строительные и конструктивные решения, на отметке + 0.00 запроектирована автостоянка площадью 1 818,87 кв.м., а также подсобно-вспомогательные помещения, в том числе резервные туалеты площадью 63,55 кв.м.

Из технического паспорта здания подземной автостоянки следует, что учтены помещения: № 105 - санузел площадью 37,7 кв.м. и № 108 - санузел площадью 35,1 кв.м.

Соглашением об отступном от 02.02.2011г. была определена имущественная доля Администрации в сумме 704 688 руб. Оплата указанной суммы платежным поручением №30 от 10.02.2011г. явилась основанием для оформления доли Администрации в собственность ООО «СМП «Комфорт».

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств следует, что спорные нежилые помещения изначально являлись самостоятельным объектом строительства и финансирования, были обособлены, в них отсутствовали коммуникации для обслуживания других помещений, что именно эти помещения в соответствии с п.п 2.1 Инвестиционного договора №15\23 от 20.04.2006 г. предназначались для передачи Администрации г.Протвино в качестве резерва Гражданской обороны и строились за счет средств ООО «СМП «Комфорт», поскольку дольщики, в том числе и истица, оплачивали только машино-места, что зафиксировано в договорах и контракте.

В связи с чем вывод суда о том, что спорные помещения №105 и №108, являются общими помещениями для собственников машиномест в подземной автостоянке противоречит фактическим обстоятельствам и представленными в материалы дела доказательствам.

Утверждение истицы о том, что в Соглашении об отступном от 02.02.2011 г. ничего не говорится о том, что ООО « СМП Комфорт» выступает собственником помещений №№ 105, 108 в здании подземной автостоянки либо на основании данного Соглашения об отступном к Застройщику переходит право собственности на указанные помещения не может быть принято во внимание, поскольку как указано выше Соглашением об отступном от 02.02.2011 г. была определена имущественная доля Администрации в сумме 704688 руб. Оплата указанной суммы платежным поручением № 30 от 10.02.2011 г. явилось основанием для оформления доли Администрации в собственность ООО « СМП Комфорт».

Кроме того, инвестиционным договором от 20.04.2006 года предусмотрена площадь спорных помещений 63, 55 кв.м. Согласно протоколу предварительного раздела недвижимого имущества в подземной автостоянке на 58 \64 машиноместа, расположенной по адресу: <данные изъяты> \ л.д. 54 \, администрации г. Протвино распределена площадь 63, 55 кв.м.

Из объяснений представителей ответчика в заседание судебной коллегии следует, что спорные помещения всегда были закрыты на ключ, который хранится в ООО « СМП Комфорт»

Кроме того, судом не было принято во внимание, что выбранный истицей способ защиты права действующим законодательством не предусмотрен, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке оспариванию не подлежит.

В соответствии с положениями п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10\22 от 29 апреля 2010 года вопрос о праве собственности на спорное имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Так как законным правообладателем спорных помещений является ответчик, требование о признании за истицей права общей долевой собственности на недвижимое имущество является неправомерным.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части признания отсутствующим право собственности ООО «Строительно - монтажное предприятие Комфорт» на помещения № 105 и №108 в здании подземной автостоянки по адресу: <данные изъяты> а также признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «Строительно-монтажное предприятие Комфорт» на указанные помещения нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене, с принятием в отмененной части нового решения, которым в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст. ст. 199 и 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Протвинского городского суда Московской области от 21 мая 2014 года в части признания отсутствующим право собственности ООО «Строительно - монтажное предприятие Комфорт» на помещения № 105 и №108 общей площадью 72,8 кв.м., в здании подземной автостоянки по адресу: Московская область, г. Протвино, ул. Южная, д. 1А, признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «Строительно-монтажное предприятие Комфорт» на помещения №105 и №108 в здании подземной автостоянки по адресу: <данные изъяты> - отменить.

Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении иска Костиной Галины Николаевны к ООО «Строительно- монтажное предприятие Комфорт» о признании отсутствующим права собственности на помещения № 105 и №108 в здании подземной автостоянки по адресу: <данные изъяты> признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Строительно - монтажное предприятие Комфорт» на помещения № 105 и №108 в здании подземной автостоянки по адресу: <данные изъяты> - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий судья:

Судьи