Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1-737/2019 ~ М-1-606/2019 от 19.06.2019

№ 2-1-737/2019

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2019г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2019 года                            г. Красноуфимск

Красноуфимский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Галкиной И.В., с участием представителя истца Акберова Х.Б.о., представителя ответчика Зарубина С.В., третьих лиц Куркина А.С. и Радченко В.О., при секретаре Сергеевой Л.А., помощнике судьи Семиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Органа местного самоуправления, «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск» к Патлусовой Т. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ОМС «Управление муниципальным имуществом ГО Красноуфимск» обратился в суд с вышеуказанным иском. В обоснование заявленный требований истец указал, что Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) с одной стороны и ООО «<адрес>» (Предыдущий Арендатор 1) с другой стороны заключен договор аренды №1-109/2014 от <дата> земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014, расположенного по адресу: <адрес>, №1-109/2014, площадью 35711 кв.м с разрешенным использованием под предприятие пищевой промышленности (производственная база) (Договор).

Срок аренды Участка устанавливается с <дата>. по <дата>. (п.1.2 Договора).

Размер арендной платы (расчет) установлен в приложении №1-109/2014 к Договору (п.4.1 Договора).

В соответствии с п.9 Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>», утв. Постановлением Правительства Свердловской области от 12.11.2008г. №1191-ПП арендная плата за земельные участки вносится арендаторами путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре аренды, ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы за земельные участки, порядок, условия и сроки ее внесения определяются в соответствии с настоящим Положением (п.п. 1-9 Положения).

Согласно Акту приема-передачи к Договору Арендодатель передал, а Предыдущий Арендатор 1 принял земельный участок с <дата>.

Соглашением от <дата>. права и обязанности Арендодателя по Договору перешли к городскому округу Красноуфимск.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от <дата> права аренды на земельный участок передано ООО «<адрес>» (далее - Предыдущий Арендатор 2).

Дополнительным соглашением от <дата> на основании Постановления Главы ГО Красноуфимск от <дата> №1-109/2014 «Об образовании земельных участков, и о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от <дата> №1-109/2014» земельный участок с кадастровым номером №1-109/2014 разделен на 13 участков, в том числе, с кадастровым номером №1-109/2014, площадью 2369 кв.м., расположенный по адресу:    <адрес>, Волжская, №1-109/2014    с разрешенным использованием под производственную базу.

Договором уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 от <дата> ООО «<адрес>» передало право аренды Куркину А. С., <дата> г.р., проживающему по адресу: <адрес> (Предыдущий арендатор 3).

Соглашением о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 от <дата> право аренды Предыдущим Арендатором 3 переданы Патлусовой Т. С..

На момент подачи заявления Договор аренды действует в отношении земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014.

В силу п.2.2 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В соответствии с п. 7 соглашения о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 от <дата> «Сторона» (т.е. предыдущий Арендатор 3) несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с Соглашением документов и гарантирует наличие всех уступаемых передающая «Стороне принимающей» (т.е. Ответчику) прав, а также отвечает за действительность прав и обязанностей, передаваемых по данному Соглашению. Соглашением от <дата> права и обязанности Арендатора по договору перешли к Ответчику, в том числе обязанность по уплате суммы долга за период времени с <дата> по <дата> включительно составляет 103 537 рублей 54 копеек.

На <дата>. задолженность Ответчика составляет 123 311 руб. 70 коп., который до настоящего времени не погашен.

Истец просит взыскать с Патлусовой Т. С. сумму долга по Договору аренды земельного участка №1-109/2014 за период времени с <дата> по <дата> включительно в сумме 123 311,70 рублей.

В судебном заседании представитель истца Акберов Х.Б.о. поддержал заявленные исковые требования, обосновав их доводами, изложенными в иске и уточнил, что истец просит взыскать долги по арендной плате в указанной сумме за период с <дата>. по <дата>., в том числе долги предыдущего арендатора Куркина А,С. за период с <дата>. по <дата>. в сумме 91 590,61 рублей.

Ответчик Патлусова Т.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, направила в суд возражения против иска, указав, что истец не представил расчет задолженности. Она понимает, что долг сформирован истцом за период с <дата>. по <дата>.

Задолженность за период с <дата>. по <дата>. в размере 103 537,54 рублей образовалась у прежнего арендатора. Обязательств о погашении указанного долга она не давала. Соглашением о переходе прав такая обязанность у нее не возникла.

Долг может быть взыскан не более, чем за три года и она просит применить к требованиям истца последствия пропуска срока давности.

Она согласна с требованиями истца в части оплаты долга за период с <дата>. по <дата>., когда она являлась арендатором земельного участка. По ее расчетам, задолженность за указанный период составила 19 774,16 рублей.

Представитель ответчика Зарубин С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал возражения ответчика и просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований и дополнил, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра от <дата>. №1-109/2014 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, которая использована истцом при определении размера арендной платы, более чем на 52% превышает рыночную стоимость земельного участка, поэтому он полагает, что истцом должен быть произведен соответствующий перерасчет арендной платы. Кроме того, согласно сведений ЕГРН на указанном земельном участке находится объект недвижимости, который принадлежит кроме Патлусовой Т.С. также Радченко В.О. и Кузнецову О.А. в равных долях, поэтому и арендная плата должна быть поделена на троих.

Третье лицо Куркин А.С. в судебном заседании пояснил, что он являлся арендатором земельного участка, арендную плату не платил, поскольку был не согласен с оценкой земельного участка. Каких-либо мер по переоценке не принимал, поскольку не знал, как это делается. На указанном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости.

Третье лицо Радченко В.О. в судебном заседании возражал против доводов представителя ответчика и пояснил, что здание, собственником которого он является, находится на земельном участке с кадастровым номером №1-109/2014. Он своевременно платит арендную плату и не имеет задолженности перед истцом.

Третье лицо Кузнецов О.А. в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия, при этом указал, что здание, находящееся в общей долевой собственности находится на земельном участке с кадастровым номером №1-109/2014.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, третьих лиц, изучив материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично, при этом руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Объектом аренды в силу ч.1 ст.607 Гражданского кодекса РФ могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды определена ст.609 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> (Арендодатель) с одной стороны и ООО «<адрес>» (Предыдущий Арендатор 1) с другой стороны заключен договор аренды №1-109/2014 от <дата> земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014, расположенного по адресу: <адрес>, №1-109/2014, площадью 35711 кв.м с разрешенным использованием под предприятие пищевой промышленности (производственная база) (Договор).

Срок аренды Участка устанавливается с <дата>. по <дата>. (п.1.2 Договора).

Согласно Акту приема-передачи к Договору Арендодатель передал, а Предыдущий Арендатор 1 принял земельный участок с <дата>.

Соглашением от <дата>. права и обязанности Арендодателя по Договору перешли к городскому округу Красноуфимск.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от <дата> права аренды на земельный участок передано ООО «<адрес>» (далее - Предыдущий Арендатор 2) (peг. №1-109/2014 от <дата>).

Дополнительным соглашением от <дата> на основании Постановления Главы ГО Красноуфимск от <дата> №1-109/2014 «Об образовании земельных участков, и о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от <дата> №1-109/2014» земельный участок с кадастровым номером №1-109/2014 разделен на 13 участков. В результате раздела образован и земельный участок с кадастровым номером №1-109/2014, площадью 2369 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Волжская, №1-109/2014    с разрешенным использованием под производственную базу.

Договором уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 от <дата> ООО «<адрес>» передало право аренды Куркину А.С. (Предыдущий арендатор 3)

Соглашением о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 от <дата> право аренды Куркиным А.С. переданы Патлусовой Т. С..

На момент перехода прав арендатора к ответчику, задолженность прежнего арендатора Куркина А.С. перед истцом по арендной плате составляла 103 537,54 рублей за период с <дата>. по <дата>.<дата>. Куркин А.С. уплатил 5 000 рублей за аренду земельного участка.

Задолженность ответчика Патлусовой Т.С. перед истцом по арендной плате за период с <дата>. по <дата>. составила 31 721,09 рублей.

<дата>. истец обращался в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с Патлусовой Т.С. арендной платы за период с <дата>. по <дата>. в сумме 123 311, 70 рублей.

<дата>. мировым судьей судебного участка №1-109/2014 судебного района, в котором создан Красноуфимский районный суд <адрес> выдан судебный приказ о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 123 311,70 рублей.

<дата>. указанный судебный приказ был отменен по заявлению должника Патлусовой Т.С.

Ответчик не оспаривает свои обязательства по договору аренды за период с <дата>. по <дата>. и размер задолженности за указанный период, что в соответствии с ч.2 ст.68 Гражданского процессуального кодекса РФ освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Спор сторон возник из обязательств арендатора указанного земельного участка за период с <дата>. по <дата>. В указанный период арендатором земельного участка являлся Куркин А.С.

Исходя из заявленных требований, истец полагает, что обязательства по уплате этой задолженности перешли к ответчику.

Ответчик оспаривает эти обязательства на том основании, что соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенное между ней и Куркиным А.С. не содержит условий об оплате долгов прежнего арендатора.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

При таких условиях дальнейшие действия Администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Доводы ответчика об отсутствии у нее обязанности по уплате арендной платы за предыдущего арендатора несостоятельны, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

В данном случае Куркин А.С. передал свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды ответчику Патлусовой Т.С. без согласия истца, поэтому с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54, ответчик наряду с последующими арендаторами несет солидарную ответственность перед администрацией за неисполнение обязанности по уплате арендной платы за спорный период.

В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка только с ответчика Патлусовой Т.С.

Судом установлено, что спорный земельный участок в настоящее время находится в фактическом владении ответчика.

При этом суд принимает во внимание, что в случае уплаты спорной задолженности ответчик не лишена возможности в порядке регресса предъявить требование к другим солидарным должникам (ст. 325 Гражданского кодекса РФ).

Доводы ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка в сторону уменьшения правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, поскольку изменения в действующий договор аренды в установленном законом порядке не внесены, ответчик за перерасчетом арендной платы к истцу не обращался, встречных требований не заявлял.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Заявление ответчика о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> <дата>., соответственно, применение сведений о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии возможно только с 01.01.2019г. Указанный период не входит в спорный период, рассматриваемый судом.

На основании изложенного, заявления ответчика о применении к требованиям истца последствий пропуска срока давности, суд считает возможным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с <дата>. по <дата> включительно в размере 51 672,55 рублей, исходя из того, что истец обратился в суд за взысканием долга <дата>.

Расчет арендной платы будет следующим: <дата>. – 600,31 руб. = размер аренды в месяц по расчету истца -1500,77 руб. : 30 дней х 12 дней ( с <дата> по <дата>.). Далее, размер долга определяется размером ежемесячной арендной платы, согласно расчета истца.

Таким образом, размер долга за период с <дата>. по <дата>. составил 12 856,60 рублей; за период с <дата>. по <дата>. размер долга составил 19 041,79 рублей; за период с <дата>. по <дата>. размер долга составил 19 774,16 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования     Органа местного самоуправления «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск» удовлетворить частично.

Взыскать с Патлусовой Т. С. в пользу Органа местного самоуправления «Управление муниципальным    имуществом городского округа Красноуфимск» долг по договору аренды №1-109/2014 от <дата>. земельного участка с кадастровым номером №1-109/2014 за период времени с <дата>. по <дата> включительно в сумме 51 672,55 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Патлусовой Т. С. в доход местного бюджета ГО Красноуфимск государственную пошлину в сумме 1 750 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Красноуфимский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья                                  И.В.Галкина