Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-695/2013 ~ М-545/2013 от 06.05.2013

                        Дело № 2-695/13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 августа 2013 года

Гагаринский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Нахаева И.Н.

при секретаре Бринковян В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комарова А.С. к Закрытому акционерному обществу "Х" о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Комаров А.С. обратился в суд с исковыми требованиями, впоследствии уточненными, к ЗАО "Х" о признании состоявшейся сделки по договору купли-продажи складского здания, состоящего из двух помещений площадью 209,9 кв.м. и 197,6кв.м., расположенного в <адрес>, заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, и признании за ним права собственности на указанное нежилое помещение, ссылаясь на то, что не может оформить государственную регистрацию перехода права собственности, так как у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на него. Поскольку иным путем он не может реализовать свое право на приобретенный объект недвижимого имущества, просит признать за ним данное право в судебном порядке. Спора о праве собственности не имеется.

В судебном заседании представитель истца - адвокат Гасанбегова Л.В. заявленные требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Х" в суд не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в их отсутствие, иск признал.

Представитель третьего лица - администрации А. сельского поселения Гагаринского района Смоленской области в суд также не явился, в заявлении возражений против удовлетворения исковых требований Комарова А.С. не заявил и просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав все доказательства по делу, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, или другое недвижимое имущество.

В силу ст. ст. 219 и 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании: ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Х" в лице директора ФИО1 заключило с Комаровым А.С. письменный договор купли-продажи одноэтажного нежилого здания, примерной площадью 400 кв.м., расположенного в <адрес>, назначение - складское (л.д. 5).

Из акта приёма передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Комаров А.С. указанное здание получил (л.д. 6).

Однако последний не имеет возможности зарегистрировать перехода права собственности на приобретенную им недвижимость, так как у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на неё.

Между тем, каких-либо обстоятельств, препятствующих ответчику надлежащим образом зарегистрировать право собственности на числящееся на его балансе складское помещение (л.д. 8), судом не установлено и сторонами не представлено.

В соответствии с п.15 ч.1 ст. 15 Устава ЗАО "Х", утвержденного решением общего собрания учредителей ТОО "Х" № от ДД.ММ.ГГГГ., и в силу п.1 ст.79 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 №208-ФЗ крупная сделка должна быть одобрена общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей. Крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п.1 ст.78 данного Федерального закона).

Из справки ЗАО "Х" от ДД.ММ.ГГГГ за подписью директора и главного бухгалтера следует, что вышеназванная сделка стоимостью 70 000 рублей не является для общества крупной (л.д. 34). При этом сведения о балансовой стоимости активов ЗАО "Х" определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, не указаны, и ответчиком в судебное заседание не представлены, в связи с чем не представляется возможным определить подлежала ли эта сделка одобрению общим собранием акционеров, а соответственно правомочие директора на её совершение.

Кроме того, в представленном суду журнале описи основных средств ЗАО "Х" б/н и без даты, не указана стоимость нежилого здания на момент его постановки на баланс колхоза <данные изъяты>, не указан его процент износа на момент заключения указанной выше сделки, а так же реквизиты акта списания с баланса правопреемника колхоза - ЗАО "Х" данного объекта.

Согласно изготовленного Гагаринским отделением Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ технического паспорта здания без номера в <адрес>, оно состоит из двух частей площадью 209,9 кв.м. и 197,6 кв.м., то есть общая площадь спорного объекта недвижимого имущества составляет 407,5кв.м. (л.д.51-62).

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ также закреплено, что при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Однако, условия договора купли-продажи одноэтажного здания, примерной площадью 400 кв.м., расположенного в <адрес>, не содержат никаких сведений о расположенном под ним земельном участке, что нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, регламентированный подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, который обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: сооружения и земельного участка под ним.

Поскольку, невозможно однозначно идентифицировать предмет сделки и правомочие директора ЗАО "Х" на её совершение, а следовательно её законность, при этом договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не определена судьба земельного участка, расположенного под продаваемым объектом недвижимости, и вид права на него у продавца, суд не находит законных оснований для признания заключенной сторонами сделки купли-продажи складского здания состоявшейся и удовлетворения требований истца о переводе на него права собственности на этот объект недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В исковых требованиях Комарова А.С. к Закрытому акционерному обществу "Х" о признании сделки по договору купли-продажи нежилого здания, заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, состоявшейся и признании за ним права собственности на складское здание, состоящее из двух помещений (частей) площадью 209,9 кв.м. и 197,6 кв.м., расположенное в <адрес> - отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Смоленский областной суд через данный суд.

Председательствующий: И.Н. Нахаев