Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26492/2016 от 21.09.2016

Судья: Судакова И.И. дело № 33-26492/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Красновой Н.В.,

судей Кучинского Е.Н., Гусевой Е.В.,

при секретаре Потапневой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 октября 2016 года апелляционную жалобу Нургалеевой В. А. на решение Орехово-Зуевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Нургалеевой В. А. к администрации городского округа Орехово-Зуево о признании перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи, возложении обязанности по регистрации перехода права собственности, признании права собственности на квартиру и встречному иску администрации городского округа Орехово-Зуево к Нургалеевой В. А. о признании имущества выморочным и признании права муниципальной собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения: представителя Нургалеевой В.А. Нургалиева С.А., представителя УФСГРКиК по <данные изъяты> Сорокина А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Нургалеева В.А. обратилась в суд с иском к Мордасовой Л.Л., Мордасову В.П. и Мордасову А.В. о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи в 1998 году.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Мордасов А.В. умер <данные изъяты>, Мордасова Л.Л. умерла <данные изъяты>, Мордасов В.П. умер <данные изъяты>. Наследственных дел к их имуществу не открывалось.

Определением суда произведена замена ответчиков Мордасовых Л.Л., В.П. и А.В. на их правопреемника - администрацию городского округа Орехово-Зуево.

В ходе дальнейшего судебного разбирательства Нургалеева В.А., уточнив требования, просила о признании перехода права собственности к ней на квартиру по договору купли-продажи, возложении обязанности по регистрации перехода права собственности и признании за ней права собственности на спорную квартиру, ссылаясь на то, что <данные изъяты> между ней и Мордасовыми Л.Л., В.П. и А.В. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Стоимость квартиры составила 100000 руб., которые ею были оплачены, квартира ей фактически передана, но до настоящего времени она не может зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на приобретенную по договору квартиру.

Представитель истицы Нургалиев С.А. в судебном заседании иск поддержал.

Администрация городского округа Орехово-Зуево против иска возражала, предъявила встречный иск о признании квартиры выморочным имуществом и признании права муниципальной собственности на нее.

Представитель истицы Нургалиев С.А. встречный иск не признал, указывая, что с 1998 года спорная квартира находится во владении и пользовании истицы, которая до 2011 года несла расходы по оплате жилья.

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> по доверенности Вакар М.А. при принятии решения полагалась на усмотрение суда.

Решением суда в удовлетворении иска Нургалеевой В.А. отказано, встречный иск администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворен.

В апелляционной жалобе Нургалеева В.А. просила отменить решение как незаконное и необоснованное.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18.05.2016г. в удовлетворении апелляционной жалобы отказано.

Нургалиева В.А. обратилась с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Постановлением президиума Московского областного суда <данные изъяты> от 14.09.2016г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18.05.2016г. отменено и дело направлено на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившегося лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что <данные изъяты> между Нургалеевой В.А. и Мордасовыми Л.Л., В.П. и А.В. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>. Указанная квартира была оплачена Нургалеевой В.А. и согласно акту приема-передачи передана ей.

Согласно сведениям, поступившим из Орехово-Зуевского городского отдела ЗАГС ГУ ЗАГС <данные изъяты>, Мордасов А.В. умер <данные изъяты> (актовая запись о смерти. <данные изъяты> от <данные изъяты>); Мордасова Л.Л. умерла <данные изъяты> (актовая запись о смерти <данные изъяты> от <данные изъяты>); Мордасов В.П. умер <данные изъяты> (актовая запись о смерти <данные изъяты> от <данные изъяты>).

Все собственники спорной квартиры умерли. <данные изъяты> умер Мордасов А.В., <данные изъяты> умерла Мордасова Л.Л. и <данные изъяты> скончался Мордасов В.П.

Обращаясь в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру Нургалеева В.А. представила договор купли - продажи квартиры в простой письменной форме и акт приема-передачи квартиры.

Согласно договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, заключенному между Нургалеевой В.А. и Мордасовой Л.Л., Мордасовым В.П., Мордасовым А.В., стоимость квартиры составила 100 000 руб. и оплачена покупателем до заключения договора.

Пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что продавцы передали квартиру покупателю с ключами для проживания в нормальном техническом состоянии. Продавцы сохраняют право проживания в указанной квартире, сторонами были достигнуто соглашение о том, что один экземпляр договора будет передан в регистрирующий орган до <данные изъяты>(п.8).

Договор купли-продажи спорной квартиры никем не оспорен.

Согласно передаточному акту по договору купли-цродажи квартиры от <данные изъяты>, Мордасова Л.Л., Мордасов В.П., Мордасов А.В. передали Нургалеевой В.А. квартиру для проживания с ключами (л.д.8).

Разрешая требования Нургалеевой В.А. по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения, поскольку сделка купли-продажи между Мордасовыми и Нургалеевой В.А. была заключена после введения в действие Ф. закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», доказательств, свидетельствующих о надлежащем оформлении продавцами права собственности на спорную квартиру, не представлено, на момент совершения сделки документы для ее оформления продавцами не собирались, регистрация права собственности не производилась, технический паспорт не изготавливался. При этом, истцом какими-либо допустимыми доказательствами не подтверждено уклонение продавцов от регистрации сделки и перехода права собственности.

С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Ф. закона от <данные изъяты> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Ф. закона (<данные изъяты>), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Ф. законом.

Как разъяснено в п. 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Ф. закона от <данные изъяты> N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности Мордасова А.В., Мордасовой Л.Л., Мордасова В.П. на спорную квартиру не свидетельствует об отсутствии их права собственности на спорную квартиру при наличии договора купли- продажи спорной квартиры, зарегистрированного Мордасовыми в установленном на то время порядке в органах БТИ <данные изъяты>г.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Гражданский кодекс РФ и Ф. закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 60-61 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пункт 62 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. <данные изъяты> разъясняет, что на основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из указанных норм права и разъяснений Постановлений Пленума Верховного Суда РФ, следует, что юридически значимыми обстоятельствами для данных правоотношений является установление обстоятельств, связанных с надлежащей формой договора купли-продажи спорной квартиры, исполнением продавцами обязанности по передаче квартиры во владение истицы, исполнением обязанности истицы по оплате квартиры, нахождение спорной квартиры во владении истицы.

Материалами дела бесспорно подтверждается, что истица с момента приобретения квартиры, владеет и пользуется недвижимым имуществом. В том числе несет бремя содержания квартиры. Оплачивает электроэнергию, коммунальные платежи, следит за состоянием квартиры. Указанные факты подтверждаются квитанциями, договором ремонта квартиры, справкой управляющей организации. В связи с чем решение суда подлежит отмене, а исковое заявление Нургалеевой В.А. удовлетворению. При этом Администрация г.о.Орехово-<данные изъяты> договор купли-продажи не оспорила, доказательств опровергающих позицию Нургалеевой В.А. о пользовании последней с 1998 года спорной квартирой не представила. В связи с удовлетворением иска Нургалеевой В.А. встречные исковые требования администрации городского округа Орехово-Зуево к Нургалеевой В. А. о признании имущества выморочным и признании права муниципальной собственности на квартиру подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст.193-194, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орехово-Зуевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Нургалеевой В. А. удовлетворить, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <данные изъяты>.5 по <данные изъяты> от Мордасовой Л.Л., Мордасова В.П., Мордасова А.В. к Нургалеевой В. А.; признать право собственности Нургалеевой В. А. на <данные изъяты>.5 по <данные изъяты>.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации городского округа Орехово-Зуево к Нургалеевой В. А. о признании имущества выморочным и признании права муниципальной собственности на квартиру отказать.

Председательствующий:

Судьи: