Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-869/2017 ~ М-761/2017 от 16.10.2017

    Дело № 2-869/2017

                    Р Е Ш Е Н И Е

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2017года                        с. Вл-Александровское

Партизанский районный суд Приморского края

В составе: председательствующего судьи Вахрушевой О.А.

При секретаре Карнауховой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рейзвих А.В. к администрации Партизанского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

                У С Т А Н О В И Л:

    Рейзвих А.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Партизанского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на срок три года без проведения торгов в связи с преимущественным правом.

В обосновании требований указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ему был предоставлен сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды, ответом от ДД.ММ.ГГГГ в продлении договора аренды на новый срок без проведения торгов отказано. Считает отказ незаконным, лиц, обладающих исключительным правом на приобретение спорного земельного участка по основаниям, установленным федеральным законодательством не имеется. Договор аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ не расторгался.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Островский М.А. настаивал на удовлетворении иска, дав пояснения аналогичные доводам изложенным выше. Пояснил, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

     Представитель ответчика по доверенности Кузьмина М.А. возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что Рейзвих А.В. арендовал спорный земельный участок в ДД.ММ.ГГГГ, за это время начал осваивать земельный участок. Однако объект незавершенного строительства не зарегистрировал в установленном законом порядке. Земельный участок осмотрен ДД.ММ.ГГГГ. Действующее законодательство не предусматривает возможность продления заключенного договора аренды. В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ исключительным правом на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обладают арендаторы земельных участков, заявление должно быть подано до истечения срока действия договора аренды, договор аренды земельного участка не должен быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ЗК РФ. Преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка пользуются арендаторы в случае расположения на данном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного на праве собственности. Просит в иске отказать.

     Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

     В ходе судебного разбирательства установлено, что Рейзвих А.В. являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды заключен первоначально с ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, продлен срок действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 заключено соглашение о переуступке прав арендатора, ДД.ММ.ГГГГ переуступка прав арендатора Рейзвих А.В. ДД.ММ.ГГГГ Рейзвих А.В. обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, ответом от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления отказано.

     В ходе судебного разбирательства подтверждено возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства: фундамента дома, стен, производство отсыпки грунта, планировка земельного участка. Указанное обстоятельство подтверждено фотографиями, предоставленными истцом, не оспаривалось ответчиком.

     Таким образом, с Рейзвих А.В. договор аренды на новый срок для завершения строительства, начатого в ДД.ММ.ГГГГ после уступки прав арендатора, соглашение о переуступки прав арендатора не содержит сведений о возведении объекта недвижимости на спорном земельном участке.

     С ДД.ММ.ГГГГ Рейзвих А.В. являлся добросовестным арендатором земельного участка, осуществляет строительство на земельном участке.

     Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

     Рейзвих А.В. подано заявление ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

     В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

     В соответствии с п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

     В соответствии с представленными документами для завершения начатого строительства объекта недвижимости –объекта незавершенного строительства данный земельный участок прежним арендаторам не предоставлялся.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001года №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с определением Верховного Суда РФ от 27.06.2017года по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной ст. 3 п.21 Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

    В соответствии с постановлением Пленума ВС от 23.06.2015года №25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» в п. 38 указано : в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

     Таким образом, фундамент, стены не только являются объектом незавершенного строительства, но и могут являться недвижимым имуществом.

      На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Рейзвих А.В. к администрации Партизанского муниципального района о возложении обязанности, -удовлетворить.

Обязать администрацию Партизанского муниципального района заключить с Рейзвих А.В. однократно договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства возведенного объекта недвижимости.

    Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Приморский краевой суд, через Партизанский районный суд со дня изготовления мотивированного решения.

Судья                    Вахрушева О.А.