Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-627/2019 ~ М-372/2019 от 19.02.2019

Решение

Именем РФ

15 апреля 2019 года <адрес>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Дурновой Н.Г.,

при секретаре Паламарчук Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-627\19 по иску Германовой Анны Павловны к Храмову Александру Николаевичу о признании права собственности

у с т а н о в и л

Германова А.,П. обратилась в суд с иском к Храмову А.Н. о признании права собственности указывая следующее. По договору купли продажи от <дата> Германова А.П. приобрела в собственность у Храмова А.Н. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, кадастровый № и жилой дом, расположенный но адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 2 Договора, «недвижимое имущество продано за 1239 000 руб., каковую сумму покупатель уплатил продавцу до подписания Договора». При этом, согласно абз. 3 п. 1.2 Договора, «Договор является актом приема-передачи недвижимого имущества».

Стороны достигли соглашения о стоимости имущества, а также об условиях передачи денежных средств за покупаемое имущество, что нашло отражение в п. 2 Договора.

Исходя из изложенного, покупатель заплатил за недвижимое имущество деньги, а продавец передал его покупателю. Жилой дом и земельный участок фактически были переданы покупателю. Германова А.П. владеет им как лицо, которому права на недвижимое имущество перешли по Договору купли-продажи.

Однако, при обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Германовой А.П. были получены Уведомления о приостановлении государственной регистрации от <дата> №,074 и от <дата> №,074. Согласно Уведомлениям регистрационные действия приостанавливаются до момента снятия ареста на недвижимое имущество, наложенного Определениями Кировского районного суда <адрес> от <дата> и <дата>, соответственно.

Попытка заявителя зарегистрировать возникшее право собственности на указанные объекты, это оказалась невозможной по вине продавца недвижимости.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда было отменено решение Кировского районного суда <адрес> по делу №, которым были удовлетворены требования Кузнецова Е.И. К Храмову А.Н. о взыскании суммы долга по расписке. Однако Определение о наложении ареста от <дата> на принадлежащее Храмову А.Н. имущество, вынесенное судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела, апелляционной инстанцией отменено не было и арест сохранил свое действие.

Заключая <дата> с Германовой А.П. Договор купли-продажи имущества, продавец, в нарушение п. 3 Договора, а также п. 1 ст. 460 ГК РФ, согласно которым продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, продал покупателю имущество, не свободное от прав третьих лиц.

Продавец и в последующем не предпринял действий для того, чтобы на имущество не был наложен еще один арест. Решением Кировского районного суда <адрес> по делу № были удовлетворены требования Кузнецова Е.И. к Храмову А.Н. о взыскании суммы долга по расписке, оставленное без изменений Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от <дата>. В рамках этого дела судом первой инстанции снова было вынесено определение о наложении ареста от 14.01.2015г.

Договор, на основании которого Германовой А.П. перешли права на указанное недвижимое имущество является исполненным в части оплаты и передачи имущества, действующим и сторонами не оспорен.

Просит суд признать право собственности Германовой А.П. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, кадастровый № и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, кадастровый №, приобретенные по Договору купли-продажи от <дата>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Филиппова Е.С. заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика Сухов М.Л. в судебном заседании иск не признал, представив отзыв.

Третьего лицо Кузнецов А.Н. в судебное заседание не явился, представитель по доверенности Илясова Ю.В. представила отзыв просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо Германов П.В. в судебном заседании полагал, что иск подлежит удовлетворению, пояснил, что Храмов А.Н. обратился к нему в 2011г. с просьбой помочь продать земельный участок, он предложит построить там недвижимость и продать его дороже. Он, Германов П.В. нашел инвесторов ИП Володина и Жупикова, летом 2013г. строительство закончили, потом появилась расписка, что Храмов А.Н. должен Кузнецову А.Н. денежные средства 13 млн. руб. и был наложен арест на участки и дома. Они ходили к Кузнецову А.Н. и просили снять аресты, частично аресту потом были сняты. Он, Германов П.В. руководил стройкой, а Храмов А.Н. в стройке не участвовал. По договору 17.12.14г. его мать приобрела у Храмова А.Н. дом и участок. На его счет в банке перечислялись денежные средства, которые он отдавал на хранение знакомому, перед сделкой, знакомый привез ему 8 млн. руб. В день сделки он привез мать в регпалату, там до оформления следки в машине он произвел расчет с Храмовым А.Н., отдал деньги большими купюрами в пачках, после чего договор подписали и сдали на оформление. Он проживал в доме, купленном по договору, родители его жили заграницей, отношения с Храмовым А.Н, у них были дружеские они передавали друг другу большие суммы денег без расписок, поэтому и на передачу денег по договору расписку не писали. Оформили договор на мать, поскольку родители ему на стройку дали 2 млн рублей, расписку также не оформляли. С требованием о расторжении договора и возврате денег он к Храмову А.Н. не обращался поскольку отношения у них были дружеские, а в настоящее время истек срок давности, о том, что у них конфликт он понял в конце 2017г. когда они поругались в кабинете у Жупикова.

Третье лицо Управление Росррестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд выслушав стороны, допросив свидетелей приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей

В соответствии с ч. 2 ст.218 ГК РФправособственностина имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основаниидоговоракупли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст.131 ГК РФправособственностии другие вещныеправана недвижимые вещи, ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрациюправна недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 <адрес> закона от <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действовавшего на момент совершения сделки, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из выписок ЕГРН 06.03.19г. Храмов А.Н. является с 30.01.14г. собственником жилого <адрес>,2 кв.м. и с 23.01.13г. земельного участка 249 кв.м. по адресу <адрес> 18 км <адрес> кадастровые номера № соответственно

<дата> между Храмовым А.Н. (продавец) и Германовой А.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости.

Согласно п. 2 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 1239000 руб.

Стороны в установленном законом порядке обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты

Однако Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> уведомлением 23.12.14г. и 22.09.15г. о приостановлении государственной регистрации, в связи с наличием ареста регистрация сделки была приостановлена.

Из указанных уведомлений видно, что имели место судебные акты, а именно определения Кировского районного суда <адрес> от 17.03.14г. и 14.01.15г. о наложении ареста на указанное имущество.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности на спорное жилое помещение у истца не возникло, так как наличие ограничений в виде ареста, наложенных определением Кировского районного суда <адрес> 17.03.14г. до заключения договора купли-продажи 17.01.14г., является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорные дом и земельный участок за истцом.

Кроме того из материалов дела и обстоятельств установленных в судебном заседании не нашли подтверждения факты передачи денежных средств от покупателя Германовой А.П. продавцу Храмову А.Н., а имущества дома и земельного участка от продавца Храмова А.Н. покупателю Германовой А.П.

Из пояснений представителя Германовой А.В. Филипповой Е.С. следует, что имущество продано за стоимость указанную в договоре 1239000 руб. и денежные средства переданы не покупателем а Германовым П.В.

Германов П.В. указывал, что действительно его мать не передавала деньги Храмову А.П., а рассчитывался он, передав сумму 7 млн руб.

Сторона продавца отрицала факт передачи денежных средств, ссылаясь на то обстоятельство, что указанная сделка была обусловлена попытками вывода имущества Храмова А.Н. путем оформления договоров с третьими лицами для осложнения обращения взыскания на имущество по требованиям Кузнецова Е.Н.

Расписка о передаче денежных средств суду представлена не была.

Доводы истца о наличии необходимых для передачи денежных средств в судебном заседании не были подтверждены, поскольку представленная выписка по счету СБ, РФ Германова П.В. не свидетельствует о наличии указанной в договоре купли-продажи сумма на 17.12.14г. у последнего, выписка не заверена печатью СБ РФ.

Кроме того установлено, что и имущество – дом и земельный участок фактически покупателю Германовой А.П. не передавалось.

Из пояснений Германова П.В. видно, что его мать указанным домом и участком никогда не пользовалась не проживала, проживает в доме он сам.

Из пояснений представителя Храмова А.Н. видно, что ответчик дом и участок в пользование истицы не передавал, ее сын Германов П.В. в период стройки проживал в строительном вагончике, а при готовности объектов строительства самовольно заселился в один из домов, откуда сейчас Храмов А.Н. его выселяет, имеет место судебный спор.

В судебном заседании обе стороны подтвердили, что акт приема-передачи имущества сторонами не подписывался.

Судом также было установлено, что на момент заключения договора 17.12.14г. сторонам было известно о наличии обременений на объекты недвижимости указанные в договоре, в связи с имеющимися претензиями Кузнецова Е.Н., однако сторонами договор был подписан и сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>

Доводы истца о том, что в действиях ответчика имеется злоупотребление правом, поскольку действия ответчика направленные на продажу недвижимости с обременением, являются незаконными, в связи с чем суду необходимо применить положения ст. 10 ГК РФ, судом не принимаются во внимание, учитывая, что на момент совершения сделки стороне истца было известно об указанном обстоятельстве.

Кроме того в соответствии с п. 4 ст. 10 ГК РФ наличие в действиях ответчика злоупотребления правом, повлекшим нарушение прав истца, является основанием для возникновения права требования возмещения причиненных этим убытков.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 58 названного Постановления лицо, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В соответствии с данными разъяснениями высших судебных инстанций, а также исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Как следует из материалов дела, истец не являются владеющим собственником.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления в декабре 2014 года, из Уведомления от <дата> №, 074 о приостановлении государственной регистрации Истцу стало известно о наложении ареста на недвижимое имущество на основании Определения Кировского районного суда <адрес> огт <дата>.

С настоящим иском Германова А.П. обратилась <дата>, то есть за пределами срока исковой давности.

Довод истца о том, что срок исковой давности не пропущен, основан на неверном толковании норм права. Действительно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, однако истец не является собственником спорного недвижимого имущества, оно истцу не передавалось в собственность и право собственности истца не было зарегистрировано, заявленные требования направлены на переход к истцу права собственности, зарегистрированного за ответчиком.

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Германовой Анны Павловны к Храмову Александру Николаевичу о признании права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу <адрес> 18 км <адрес> по договору купли продажи 17.12.14г. отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Срок изготовления мотивированного решения <дата>.

Судья: Н.<адрес>