Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16727/2014 от 28.07.2014

Судья – Лазарович С.Н. Дело № 33-16727/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«05» августа 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Быстрова А.Н.

судей Пархоменко Г.В., Доровских Л.И.

по докладу Пархоменко Г.В.

при секретаре Жиленко А.С.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО «Россельхозбанк» по доверенности гр.Л. на решение Кореновского районного суда от 29 мая 2014 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ОАО «Россельхозбанк» обратилось в суд с исковыми требованиями к гр.Т. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

гр.Т., действующая в своих интересах и интересах ребенка-инвалида гр.Т. обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным в силу ничтожности договора об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323 /0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н., признании недействительным в силу ничтожности дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н.. Прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н., прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н..

В судебном заседании представитель ОАО «Россельхозбанк» по доверенности гр.Л. на удовлетворении заявленных требований настаивал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель Томайлы Н.Н. по доверенности гр.М. возражал против удовлетворения иска, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Обжалуемым решением Кореновского районного суда от 29 мая 2014 года в удовлетворении требований ОАО «Россельхозбанк» к гр.Т. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № 090323/0192-7.8 от 22 декабря 2009 года отказано.

Встречные исковые требования гр.Т. в своих интересах и в интересах ребенка-инвалида гр.Т. к ОАО «Россельхозбанк» удовлетворены частично.

Признан частично недействительным в силу ничтожности договор об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и гр.Т. в отношении следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер «А», общая площадь 394,4 кв.м., двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 2108 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>.

Признано частично недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и гр.Т. в части следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства – незавершенный строительством жилой дом литер «А», общая площадь 394,4 кв.м., двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 2108 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>.

Прекращена ипотека (залог) зарегистрированная на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н. в отношении: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер «А», общая площадь 394,4 кв.м., двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 2108 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, залоговая стоимость <...>, погасив в этой части регистрационную запись и номер регистрации 23-23-02/060/2009-478.

Прекращена ипотека (залог) зарегистрированная на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н. в отношении: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер «А», общая площадь 394,4 кв.м., двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <...> а, залоговая стоимость <...>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 2108 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...> залоговая стоимость <...>, погасив в этой части регистрационную запись и номер регистрации 23-23-02/042/2013-143.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «Россельхозбанк» по доверенности гр...Л. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта по делу, ссылаясь на то, что судом неверно определены юридически значимые по делу обстоятельства, не дано оценки представленным доказательствам по делу.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя ОАО «Россельхозбанк» по доверенности гр.Г.., судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового судебного акта по делу по следующим основаниям.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления ОАО «Россельхозбанк» к Томайлы Н.Н. и удовлетворении в части встречных исковых требований Томайлы Н.Н. в своих интересах и в интересах ребенка-инвалида Томайлы А.В., суд первой инстанции сослался на то, что объект незавершенного строительства, распложенный по адресу: <...> на момент заключения оспариваемых сделок являлся жилым помещением.

При этом, судом отмечено, что оспариваемыми сделками нарушены жилищные права несовершеннолетнего ребенка Тоймалы А.В..

Однако судебная коллегия не может согласиться с изложенными суждениями суда.

Как следует из материалов дела, 22.12.2009 г. между Открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный Банк» в лице Краснодарского регионального филиала и сельскохозяйственным потребительским кредитно-сберегательным кооперативом «СоюзКредит» заключен договор об открытии кредитной линии № 090323/0192, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику кредит в размере <...>, а заемщик обязался уплатить проценты за пользование кредитом в размере 16 % годовых и полностью возвратить кредит 19.12.2014 г., пункты 1.1, 1.4, 1.7 договора об открытии кредитной линии.

30.09.2011 года между заемщиком и ООО «Агрокомплекс «Прикубанский» заключено соглашение о переводе долга № 23, согласно которому первоначальный должник с согласия ОАО «Россельхозбанк» перевел на нового должника свои обязательства по договору об открытии кредитной линии.

30.09.2011 г. между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Агрокомплекс «Прикубанский» заключено дополнительное соглашение к договору об открытии кредитной линии, согласно которому процентная ставка установлена в размере 14 % годовых. Окончательный срок возврата кредита установлен 25.12.2018 год. Кроме того, данным дополнительным соглашением введено приложение № 1.2 к договору об открытии кредитной линии, установившее действующую редакцию графика погашения кредита (основного долга).

Обеспечением надлежащего исполнения ООО «Агрокомплекс «Прикубанский» обязательств по договору об открытии кредитной линии является, в том числе, ипотека (залог) объекта незавершенного строительства и трех земельных участков по договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 г., согласно условиям которого, залогодатель - гр.Т. передала в залог залогодержателю - ОАО «Россельхозбанк» принадлежащие ей на праве собственности: объект незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер «А», общая площадь 394,4 кв.м., двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <...>, залоговой стоимостью <...>; земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 2108 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, залоговой стоимостью <...>; земельный участок, категория земель - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадью 778 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, б/н, залоговой стоимостью <...>; земельный участок, категория земель - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь 367 кв.м., кадастровый номер - <...>, расположенный по адресу: <...>, б/н, залоговой стоимостью <...>, общей залоговой стоимостью <...>.

Характеристики переданных в залог объектов незавершенного строительства и земельных участков указаны в ст. 3 договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

Ипотека объекта незавершенного строительства и земельных участков в силу договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства зарегистрирована органами Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, запись об этом внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в соответствии со статьями 131, 164, 334 Гражданского кодекса РФ, статьями 10, 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у ОАО «Россельхозбанк» возникло право залога в силу договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг залогодателя - Томайлы В.П. 02.11.2009 г. дал нотариально удостоверенное согласие на залог объекта незавершенного строительства и земельных участков.

30.09.2011 г. между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н. заключено дополнительное соглашение к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

Дополнительное соглашение соответствует требованиям ст. 432 Гражданского кодекса РФ, совершено в письменной форме, подписано обеими сторонами.

Супруг залогодателя - Томайлы В.П. 28.07.2011 г. дал нотариально удостоверенное согласие на заключение дополнительного соглашения к Договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, существенные и изменяемые условия кредитной сделки, наименование нового должника в связи с переводом долга.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения, оно является неотъемлемой частью договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

Следовательно, на основании ч. 1 ст. 131, ч. 1 г. 164, ч. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

На основании ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Однако Томайлы Н.Н. уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения, проигнорировала письмо ОАО «Россельхозбанк» о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения, что подтверждается указанным письмом ОАО «Россельхозбанк» № 003/23-705 от 14.05.2013 г., кассовым чеком отделения связи в г. Гулькевичи об отправке заказной корреспонденции, кассовым чеком отделения связи в г. Гулькевичи с информацией о возврате заказной корреспонденции в связи с истечением срока хранения.

Дополнительное соглашение содержит согласие залогодателя Томайлы Н.Н. отвечать перед банком нового должника - ООО «Агрокомплекс «Прикубанский», а также измененные существенные условия договора об открытии кредитной линии.

В соответствии с ч. 1 г. 339 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре о залоге, в том числе об ипотеке (залоге недвижимости), должны быть указаны: предмет залога (ипотеки), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Согласно ст. 356 Гражданского кодекса РФ, с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, банк как залогодержатель лишен возможности обратить взыскание на заложенные объекты недвижимости.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Разрешая взаимные требования сторон, судом первой инстанции не принято во внимание, что 03.10.2009 года Управление ФРС по Краснодарскому краю выдало Томайлы Н.Н. свидетельство о государственной регистрации права <...> на объект незавершенного строительства по адресу: <...>.

При государственной регистрации договора об ипотеке (залоге) указанного объекта незавершенного строительства органы, осуществляющие государственную регистрацию, установили соответствующий правовой статус предмета залога.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02/027/2013-034 от 28.05.2013 г., право собственности Томайлы Н.Н. на жилой дом по адресу: <...> зарегистрировано лишь 05.10.2012 г.. то есть после заключения договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства и дополнительного соглашения к нему.

В части рассмотрения вопрос о нарушении жилищных прав несовершеннолетнего, судом не применен закон, подлежащий применению.

Согласно частям 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Легальное определение объекта незавершенного строительства в законодательстве отсутствует, однако путем толкования ст. 15 Жилищного кодекса РФ предполагается, что объекты незавершенного строительства не пригодны для постоянного проживания граждан и не предназначены для этого.

Следовательно, жилищные права могут существовать лишь в отношении жилых помещений, однако, жилищные права Томайлы А.В. в отношении объекта незавершенного строительства до его регистрации в качестве жилого помещения отсутствовали.

Установленный судом первой инстанции факт проживания Томайлы А.В. в заложенном объекте незавершенного строительства на момент заключения оспариваемых сделок не подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Доказательством, подтверждающим указанный факт, является справка от 08.05.2014 г., выданная председателем квартального комитета ТОС № 7 Гребешовой Н.И. и заверенная печатью Кореновского городского поселения, согласно которой Томайлы Н.Н. и члены ее семьи, в том числе Томайлы А.В., 1996 г. рождения, проживают по адресу: <...> с февраля 2009 года.

Копия домовой книги домовладения по адресу: <...> истцом (по встречному иску) в суд не представлена.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02/027/2013-034 от 28.05.2013 г., право собственности Томайлы Н.Н. на жилой дом по адресу: <...> зарегистрировано 05.10.2012 года.

Поскольку на момент заключения договора об ипотеке указанный объект недвижимости являлся объектом незавершенного строительства и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение не было выдано, домовая книга домовладения также не была оформлена. Томайлы Н.Н. и члены ее семьи, в том числе Томайлы А.В., могли быть зарегистрированы по указанному адресу только после 05.10.2012 г.

Таким образом, справка от 08.05.2014 г., выданная председателем квартального комитета ТОС № 7 Гребешовой Н.И., не соответствует требованиям административных регламентов, утвержденных постановлениями администрации Кореновского городского поселения Кореновского района № 621 от 12.08.2010 г., № 688 от 07.09.2010 г., № 699 от 14.09.2010 г.

Согласно ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Кроме того, договор об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года и дополнительное соглашение к нему от 30.09.2011 г. признаны недействительными судом первой инстанции в связи с несоответствием требованиям ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, а именно на заключение оспариваемых сделок не было получено согласие органа опеки и попечительства.

Согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Однако указанная норма закона в рамках рассмотренного судом спора применению не подлежит, поскольку совершившая оспариваемые сделки Томайлы Н.Н. является родителем Томайлы А.В., а не опекуном или попечителем.

Изложенным обстоятельствам судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ не дано надлежащей оценки, судом не применен закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение Кореновского районного суда от 29 мая 2014 года подлежит отмене и вынесении нового судебного акта - об удовлетворении искового заявления ОАО «Россельхозбанк» к гр.Т. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства и отказе в удовлетворении встречного иска гр.Т. в своих интересах и интересах ребенка-инвалида гр.Т..

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кореновского районного суда от 29 мая 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ОАО «Россельхозбанк» к гр.Т. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между Открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» (ОАО «Россельхозбанк») и гр.Т..

В удовлетворении исковых требований гр.Т., действующей в своих интересах и интересах ребенка-инвалида Томайлы Артема Валерьевича к ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным в силу ничтожности договора об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н., признании недействительным в силу ничтожности дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н.; прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н., прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № 090323/0192-7.8 от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и Томайлы Н.Н. отказать.

Председательствующий:

Судьи :