Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1863/2022 ~ М-1596/2022 от 14.04.2022

                                                                                                Дело № 2-1863/2022

73RS0002-01-2022-003770-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск                                           14 июня 2022 года

Засвияжский районный суд в составе

председательствующего судьи Лисовой Н.А.,

при секретаре Павловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бородихиной Ольги Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕК», публичному акционерному обществу «Совкомбанк» о прекращении обременения квартиры в виде ипотеки квартиры,

                                                       У С Т А Н О В И Л :

Бородихина О.В. обратилась в суд исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства к ООО «ВЕК», ПАО «Совкомбанк» о прекращении обременения квартиры в виде ипотеки квартиры. Требования мотивированы тем, что 24.05.2019 между Бородихиной О.В. и ООО «ВЕК» заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого ООО «ВЕК» продал, а Бородихина О.В. приобрела в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер. №

Согласно п. 5 Договора Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры под запрещением или арестом.

Во исполнение договора купли-продажи ООО «ВЕК» получил от истца денежные средства в размере 2 850 000 руб., что подтверждается справками об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и передал истцу указанную квартиру по данному договору, который считается актом приема-передачи (п. 4 Договора).

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от 24.05.2019 истец выполнил в полном объеме.

25.10.2019 истец обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области для регистрации сделки по договору купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

07.11.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области государственная регистрация права была приостановлена по основаниям, предусмотренным п.п. 16 и 17 ст. 26 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для возобновления государственной регистрации ООО «ВЕК» было предложено предоставить согласие залогодержателя Акционерного коммерческого банка «РосЕвроБанк» (согласно ЕГРЮЛ 12.11.2018 деятельность юридического лица прекращена путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Совкомбанк») на отчуждение вышеуказанной квартиры.

Таким образом, истцу стало известно о том, что в отношении купленной ей квартиры имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк».

07.02.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области истцу было отказано в осуществлении государственной регистрации права на основании ст. 27 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что ООО «ВЕК» не представлено согласие залогодержателя на отчуждение вышеуказанной квартиры.

До настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. так как ответчики уклоняются от снятия обременения в виде ипотеки с указанной квартиры.

Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца собственника в отношении приобретённого недвижимого имущества на протяжении почти трех лет.

Непредоставление ответчиками заявления о снятии обременения не может являться основанием для ограничения прав истца.

Кроме того, истец свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от 24.05.2019 истец исполнила в полном объеме - денежные средства за приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> получены ответчиком в полном объёме. Следовательно, основания для обременения квартиры по адресу <адрес> настоящее время отпали. С учетом уточнений, просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 432032. <адрес>. кадастровый №, общей площадью 84,7 кв.м.

Истица в судебном заседании не присутствовала, просит дело рассмотреть в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании уточненные требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что с момента приобретения квартиры, она проживает в ней вместе со своей семьей. Полностью сделала ремонт в квартире. Поскольку свое право собственности на спорную квартиру она не может зарегистрировать, между ней и ООО «ВЕК» заключены договора найма жилого помещения. При наличии такого договора найма, истица и ее несовершеннолетние дети были зарегистрирована по месту пребывания по спорному адресу. Коммунальные платежи она не оплачивает, т.к. не    является собственником квартиры.

Представитель ответчика ООО «ВЕК» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался.

Представитель ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не явился. Представил возражения, в котором просит в удовлетворении требований отказать, дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о месте и времени извещались.

     Суд определил рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, дело правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

Гражданским законодательством, в частности, ст. 12 ГК РФ, предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ.

Таким образом, каждая из сторон представляет суду доказательства обоснованности либо необоснованности требований и возражений. Ст. 56 ГПК РФ прямо указывает на то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

    Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункты 52, 55).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24.05.2019 между Бородихиной О.В. и ООО «ВЕК» заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого ООО «ВЕК» продал, а Бородихина О.В. приобрела в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер. №

Стоимость квартиры составила в размере 2 850 000 руб. ( п. 3 договора).

Во исполнение договора купли-продажи ООО «ВЕК» получил от Бородихиной О.В. денежные средства в размере 2 850 000 рублей, что подтверждается справками об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, и передал истцу указанную квартиру по данному договору. По соглашению сторон передаточный акт не составляется. ( п. 4 договора).

Согласно п. 5 Договора Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры под запрещением или арестом.

Согласно сообщения, 25.10.2019 в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и о государственной регистрации права собственности обратились ФИО3, действующий от имени ООО «ВЕК» по доверенности, и Бородихина О.В., представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи квартиры от 24.10.2019.

В п.5 договора купли продажи-квартиры от 24.05.2019 года указано, что квартира никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц.

Однако согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 15.11.2018 была внесена запись об ограничении права ООО «ВЕК» в виде ипотеки в силу закона в пользу АКБ "РосЕвроБанк" на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества в пакете документов отсутствовало. Государственная регистрация перехода права была приостановлена 07.11.2019 по основаниям, предусмотренным п.п. 16 и 17 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В тот же день ООО «ВЕК», Бородихиной О.В. были направлены соответствующие уведомления. Для возобновления государственной регистрации было предложено в случае, если ипотека не погашена предоставить согласие залогодержателя Акционерного коммерческого банка "РосЕвроБанк""" (акционерное общество) на отчуждение вышеуказанной квартиры и составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором будет указано, что имеется обременение. В случае, если ипотека погашена, предлагалось обратиться с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, в установленный срок не были устранены. 07.02.2020 Управлением было отказано в осуществлении регистрационных действий по заявлениям ОО «ВЕК», и Бородихиной О.В. а основании статьи 27 Закона о регистрации в связи с истечением срока приостановления и не устранении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав. Соответствующие уведомления № (копии прилагаются) было направлены в тог же день для выдачи в Областное государственное казенное учреждение «Корпорация развития интернет-технологий - многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Ульяновской области» (г. Ульяновск, Засвияжский район).

Судом также установлено, что что 20.08.2014 между ООО «СтройГрад» (застройщик) и ООО «ВЕК» (участник долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется на условиях настоящего договора оплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п.2.1 договора). Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства – до 01.03.2017 г. (п.2.2 договора).

Объектами долевого строительства являются квартиры, в т.ч. трёхкомнатная квартира в 1 подъезде, на 4 этаже, строительный номер (42), общей площадью 79,99 кв.м.

Цена договора составляет 59 187 600 руб., из которых в т.ч. за квартиры № в размере 3 675 600 руб. (п. 3.1. договора).

Оплата цена договора производится ООО «ВЕК» с использованием кредитных средств в размере 32 166 680 руб., в т.ч. за квартиру № в размере 1 997 578 руб.

Спорный объект долевого строительства был предан ООО «ВЕК», согласно акта приема-передачи квартиры и доли общего имущества от 25.10.2018 года.

11.06.2014 г. между АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО) в настоящее время ПАО «Совкомбанк» и ООО «ВЕК» заключен кредитный договор №.

АКБ «РосЕвроБанк» (АО) 12.11.2018 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Совкомбанк», таким образом, Банк стал правопреемником АКБ «РосЕвроБанк» (АО) по всем обязательствам в отношении всех кредиторов и должников.

В соответствии с условиями кредитного договора, Банк обязался предоставить Заемщику денежные средства в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи 200 00 000 руб. на срок до 09.06.2017 года, а Заемщик обязался возвратить полученный Кредит и уплатить проценты, начисленные на него в соответствии с настоящим Договором.

В обеспечение возвратности кредитных средств между АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО) и ООО «ВЕК» (залогодатель) был также заключен договор залога (залог в силу закона).

Согласно п. 5.1.9 вышеуказанного кредитного договора, в залог банку передаются права требования по договорам долевого участия в строительстве комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной парковкой по ул. <адрес> г. Ульяновска, принадлежащие ООО «ВЕК».

Согласно п. 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному кредитному договору, пункт 5.1.10 был изменен, было указано какие помещения (жилые и нежилые) являются предметом залога, указаны характеристики заложенного имущества.

Согласно дополнительного соглашения № к кредитному договору абзац 2 п. 5.1.9 договора исключен, положения абзаца 2 п. 5.1.9 не подлежат применению к отношениям сторон Договора с 03.10.2017 г.

Спорная квартира по адресу: <адрес> была принята банком в залог в качестве обеспечения возвратности полученных кредитных средств. При регистрации права собственности Заемщика на Предмет ипотеки одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) Предмета ипотеки.

Право собственности залогодателя на предмет договора ипотеки было зарегистрировано в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ульяновской области в установленном законом порядке. 15.11.2018 года на спорную квартиру было наложено обременение - залог в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.03.2021 по делу № А72-10110/2020 между ПАО «Совкомбанк» и ООО «ВЕК» утверждено мировое соглашение, согласно которому в срок до 18.11.2022 ООО «ВЕК» обязуется оплатить ПАО «Совкомбанк» задолженность по договорам в размере 52 909 648 руб. 85 коп. в размерах и датах, соответствующих Графику платежей.

Как указывает ответчик, до настоящего времени задолженность перед ПАО «Совкомбанк» ООО «ВЕК» не погашена, то есть кредитный договор является действующем, обязательства по нему ООО «ВЕК» в полном объеме не исполнены. На отчуждение спорной жилой площади ПАО «Совкомбанк» согласие не давало.

В связи с тем, что обязательства по возврату кредита в полном объеме не исполнены, в связи с чем оснований для прекращения обременения в виде ипотеки квартиры по адресу: <адрес> по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Бородихиной О.В. о прекращении обременения на спорную квартиру.

    В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст.123 Конституции Российской Федерации) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств сторонами не представлено.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Бородихиной Ольги Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕК», публичному акционерному обществу «Совкомбанк» о прекращении обременения квартиры в виде ипотеки квартиры, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

     Судья:                                                    Н.А. Лисова