Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-829/2019 ~ М-487/2019 от 25.02.2019

Дело № 2-829/2019 9 апреля 2019 года

     РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе судьи Марковой О.Ю.

при секретаре Минаковой А.А.

с участием: представителя истца – Серкова И.В., действующего на основании доверенности от 12.02.2019 г., представителя ответчика – Кочиной Т.В., действующей на основании доверенности № 03/845 от 14.02.2019 г.

в отсутствие: истца Слезак Д.Н.

рассмотрев в помещении Магаданского городского суда в открытом судебном заседании в городе Магадане 9 апреля 2019 года гражданское дело по исковому заявлению Слезак Дмитрия Николаевича к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана о внесении изменений в договор аренды земельного участка № АН-409-09-03-14852 от 22 мая 2017 г., продлив срок его действия на один год,

УСТАНОВИЛ:

Слезак Д.Н. обратился в Магаданский городской суд с вышеназванным иском.

В обоснование требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № АН-49-09-03-14852 от 22.05.2017 г. площадью 64 кв.м., кадастровый номер №, территориальная зона ПР 301, разрешенный вид деятельности – обслуживание автотранспорта, с правом строительства объектов обслуживания автотранспорта.

После заключения договора истцу стало известно, что условный вид деятельности на указанном земельном участке изменился, и теперь не допускается строительство (размещение) гаража, что следует из письма Департамента САТЭК мэрии г. Магадана № 4545 от 9.06.2017 г.). Указанное изменение принято Магаданской городской Думой уже после заключения договора аренды земельного участка.

Утверждает, что в результате внесенных изменений истец лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

В комиссию по землепользованию и застройке истцом подано заявление от 22.06.2017 г. о внесении изменения в зону промышленной застройки ПР 301 условно разрешенного вида деятельности «Объекты гаражного назначения» (код. 2.7.1).

По информации, предоставленной Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана исх. № 10399 от 6.12.2017 г. в соответствии с. п.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется.

За период действия договора аренды истцом проведены следующие работы по освоению земельного участка: разработка Технического плана объекта незавершенного строительства, заключены договоры на выполнение кадастровых работ и выполнение проектных работ; подготовка площадки для возведения гаража; инициировано рассмотрение вопроса о внесении изменения в Правила землепользования и застройки (в участи указанного участка).

Истец подавал заявление в КУМИ г. Магадана о продлении срока действия договора аренды земельного участка АН-49-09-03-14852 от 22.05.2017 г. на срок 1 год с целью регистрации объекта незавершенного строительства и переоформления земельного участка в собственность, которое необходимо для получения разрешения на строительство регистрации объекта незавершенного строительства.

Письмом КУМИ г. Магадана № 06/660 от 6.02.2019 г. истцу отказано в продлении срока действия договора аренды со ссылкой на подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Полагает, что ответчик неправильно квалифицировал обращение истца по подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, т.к. истец не просил предоставить земельный участок, а просил продлить срок действия договора.

Просит суд внести изменения в договор аренды земельного участка № АН-409-09-03-14852 от 22 мая 2017 г., продлив срок его действия на один год.

Истец в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, по имеющимся в деле доказательствам, поскольку участие в судебном заседания является правом стороны. Неявка в судебное заседание лица, получившего извещение о времени и месте слушания дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал, пояснив, что срок действия договора окончен 22.11.2018 г., в связи с чем, договор прекратил свое действие 23.11.2018 г. Заявление о заключении нового договора подано истцом 22.01.2019 г., т.е. по истечению срока действия договора аренды. Сведений о зарегистрированных правах в ЕГРП на объект незавершенного строительства, возведенного на спорном земельном участке, и дающего право на заключение договора аренды без торгов не имеется. Утверждал, что в данном случае отсутствует совокупность условий, установленных п.п. 3,4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения договора без проведения торгов.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему.

Согласно с ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, на основании протокола № 597 от 19 мая 2017 г. рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, 22 мая 2017 года между КУМИ г. Магадана (арендодатель) и Слезак Д.Н. (арендатор) был заключен договор аренды № АН-49-09-03-14852, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 64 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г<адрес>, в зоне промышленности ПР 301, с разрешенным использованием – обслуживание автотранспорта, с целевым использованием – строительство объекта обслуживания автотранспорта(далее по тексту – договор).

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен сроком на 18 месяцев и действует с 23 мая 2017 г. по 22 ноября 2018 г.

Согласно п. 5.1 и п.5.2.3 договора, арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения, и обязуется не вмешиваться в деятельность арендатора, связанную с использованием земли, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству РФ.

Арендатор обязуется использовать участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежность к той или иной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также осуществлять строительство с соблюдением действующих санитарных, противопожарных и градостроительных норм (п.п. 6.2.1, 6.2.2 договора).

В силу п. 9.4 договора основанием для прекращения договора аренды является окончание срока действия договора.

Соответственно, 23 ноября 2018 г. договор аренды № АН-49-09-03-14852 от 22 мая 2017 г. прекратил свое действие.

22 января 2019 г. Слезак Д.Н. обратился в КУМИ г. Магадана с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, т.е. после истечения срока действия договора аренды.

Из письма КУМИ г. Магадана № 06/660 от 6 февраля 2019 г. следует, что Слезаку Д.Н. отказано в заключении договора аренды без проведения торгов в связи с отсутствием совокупности условий, установленных подп. 3,4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и оснований, предусмотренных подп 1-30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из положений п.1 ст. 422, п. 1 ст. 450, ст. 451, п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 22, п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется оснований для заключения дополнительного соглашения с целью продления срока действия договора, в том числе заключения договора аренды земли на новый срок без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из системного анализа статей 450, 452 ГК РФ следует, что в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

В данном же случае, требования истца направлены на то, чтобы в принудительном порядке обязать ответчика внести изменения в существенные условия договора.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из пункта 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Поскольку требование истца направлено на обязание ответчика внести изменение в пункт 2.1 договора аренды о продлении срока договора аренды, то изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по существу заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В силу положений гражданского законодательства, регулирующих арендные отношения, по истечении срока договора аренды арендодатель - уполномоченный орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, может заключить новый договор аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Ссылки стороны истца на положения п. 1 ст. 451 ГК РФ, суд считает несостоятельными, т.к. внесение изменений в договор на основании названной нормы является исключительным и осуществляется при соблюдении всех перечисленных в ней условий.

Указанные истцом обстоятельства несения им затрат по освоению земельного участка (разработка технического плана объекта незавершенного строительства, подготовка площадки для возведения гаража, инициирование рассмотрения вопроса о внесение изменения в Правила землепользования и застройки) сами по себе не могут являться существенными обстоятельствами для внесения изменений в договор.

В силу вышеназванных норм, намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

При этом ст. 621 ГК РФ, устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

Таким образом, право арендатора на возобновление договора аренды не означает, что указанные истцом обстоятельства являются достаточными основаниями для автоматического продления срока аренды на срок получения разрешения на строительство и регистрации объекта незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов истцом суду не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Однако как уже указано выше, договор аренды № АН-49-09-03-14852 от 22 мая 2017 г. заключен сторонами по результатам проведения аукциона.

27 мая 2017 г. истец обратился в Департамент САТЭК мэрии г. Магадана с заявлением с просьбой разрешить строительство гаража для целей, несвязанных с предпринимательской деятельностью на земельном участке, арендованном по договору аренды № АН-49-09-03-14852 от 22 мая 2017 г.

Письмом Департамента САТЭК мэрии г. Магадана от 9 июня 2017 г. № 4545 Слезак Д.Н. сообщено об отказе в выдаче разрешения на строительство по основанию, указанному в п.2.8.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства», утв. постановлением мэрии г. Магадана от 29.08.2011 г. № 3261. Также разъяснено, что в зоне промышленности ПР 301 в видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства отсутствует указанный в заявлении вид – «гаражи».

25 октября 2017 г. Слезак Д.Н. повторно обратился в Департамент САТЭК мэрии г. Магадана с заявлением о разрешении строительства гаража на арендуемом земельном участке.

Согласно письму Департамента САТЭК мэрии г. Магадана от 2 ноября 2017 г. № 9446, в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утв. Решением Магаданской городской Думы от 25.12.2009 г. № 156-Д, земельный участок расположен в функциональной зоне ПР «Зона промышленности». Основными и условно разрешенными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства в указанной зоне не предусмотрено строительство гаражей.

В ответ на заявление Слезак Д.Н. от 28 ноября 2017 г. с просьбой разрешить строительство гаража на арендуемом земельном участке, в письме от 26 декабря 2017 г. № 10899 Департамент САТЭК мэрии г. Магадана указал, что в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из письма Департамента САТЭК мэрии г. Магадана № 1-10 от 16.01.2019 г. усматривается, что представленный Слезак Д.Н. проект <данные изъяты>, шифр 146/18 не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Слезак Д.Н. как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Предметом договора от 22 мая 2017 г. является земельный участок с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта».

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, утв. Решением Магаданской городской Думы от 25.12.2009 г. № 156-Д, для зоны промышленности ПР 301, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Следовательно, в рассматриваемом случае у КУМИ г. Магадана как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

В рассматриваемом случае изменения в договор аренды в части согласованного вида разрешенного использования земельного участка не внесены.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Из вышеназванных норм права также следует, что недопустимо обращение с требованием об изменении условий договора аренды государственного или муниципального имущества, срок которого истек, в обход предусмотренных законодательством для предоставления государственного или муниципального имущества в аренду процедур.

Вместе с тем, применительно к обстоятельствам настоящего дела, суд считает, что изменение срока действия договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка избранным истцом способом по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Предоставление спорного земельного участка для целей строительства без проведения торгов противоречит действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок действия спорного договора аренды истек 23 ноября 2018 г., руководствуясь статьями 8, 450, 451, 453, 606, 611, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что требование истца о внесении изменений в прекративший свое действие договор аренды земельного участка № АН-409-09-03-14852 от 22 мая 2017 г., продлив срок его действия на один год, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░-409-09-03-14852 ░░ 22 ░░░ 2017 ░., ░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 12 ░░░░░░ 2019 ░░░░.



░░░░░ ░.░. ░░░░░░░