Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4403/2017 ~ М-2883/2017 от 31.03.2017

Дело № 2-4403/2017

                                             Р Е Ш Е Н И Е

                               Именем Российской Федерации

07 августа 2017 г.

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Бережновой Н.Д., при секретаре Шерове Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Благовещенске

Дело по иску Бабинцева В.В. к Краснагорка А.А. о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, а также по иску Чайка П.С. к Краснагорка А.А. о признании права собственности на земельные участки, признании договоров заключенными, признании земельных участков переданными,

                                            У с т а н о в и л :

Бабинцев В.В. обратился в суд с данным иском, уточнив требования, указал, что 26 марта 2016 г. заключил с ответчиком предварительный договор, по условиям которого ответчик в качестве продавца обязался в срок до 15 апреля 2016 г. передать в его ( истца) собственность, с соблюдением всех установленных законодательством процедур земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***, расположенные в с/т «Горпромторга» г. Благовещенска Амурской области. По этому же договору истец (покупатель) обязался передать плату за данные земельные участки- 200 000 рублей.

Ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи о чем свидетельствует факт заключения им 05 апреля 2016 г. договоров с Чайка П.С. о купле-продаже тех же участков.

Вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 10 июня 2016 г. на Краснагорка А.А. возложена обязанность заключить с Бабинцевым В.В. договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.

Ответчик от исполнения решения от 10 июня 2016 г., заключения договора купли-продажи земельных участков уклоняется до настоящего времени.

Уточнив исковые требования, истец требует:

- признать договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** между Краснагорка А.А. и Бабинцевым В.В. заключенным на условиях, установленных предварительным договором;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные участки от Краснагорка А.А. к Бабинцеву В.В..

В судебных заседаниях истец и его представитель на иске настаивали. Поясняли, что ответчику направлялось уведомление о явке в МФЦ 14 апреля 2016 г. для заключения основного договора и проведения расчетов в соответствии с условиями предварительного договора от 26 марта 2016 г. Ответчик это предложение проигнорировал, так как уже заключил договор купли-продажи земельных участков с Чайка П.С., тем самым уклонившись от исполнения свои обязательств.

У Бабинцева В.В. ранее, чем у Чайка П.С. возникло право на земельные участки, так как права Бабинцева В.В. следовали из предварительного договора от 26 марта 2016 г., который Краснагорка А.А. был обязан исполнить в установленный срок.

Считают, что факт пользования Чайка П.С. спорными земельными участками не подтвержден доказательствами, так как на земельных участках нет насаждений, он не огорожен, к нему не устроен въезд. Эпизодическое скашивание сорняков на участках не является пользованием участками в соответствии с их назначением.

Третье лицо - Чайка П.С. обратился в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. Указал, что 05 апреля 2016 г. заключил с Краснагорка А.А. договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, полностью произвел оплату, предусмотренную договорами. Данные земельные участки были ему ( Чайка) переданы, и в настоящее время находятся в его владении.

Вступившим в законную силу решением суда от 19 декабря 2016 г. Бабинцеву А.А. было отказано в признании данных договоров недействительными.

Государственная регистрация перехода права собственности по данным договорам к нему ( Чайка) была приостановлена в связи с иском Бабинцева А.А.

Поскольку спорные земельные участки были переданы в его (Чайка) владение, Бабинцев А.А. не может требовать заключения договоров купли-продажи и претендовать на эти участки.

Чайка П.С. требует: признать заключенными договоры от 05 апреля 2016 г. купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***; 2016 г. ; признать, что данные земельные участки переданы ему (Чайка); признать за ним право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***.

Представитель Чайка П.С. в судебном заседании высказывала те же доводы. Пояснила, что Чайка П.С. вступил во владение земельными участками, данный факт был установлен решением суда от 16 декабря 2016 г. по спору, участниками которого являлись те же лица.

Чайка П.С. посадил плодово-ягодные насаждения, которые были уничтожены неизвестными лицами, а также решал вопрос о проекте строительства построек. Чайка П.С. скашивает сорняк на земельных участках, выравнивал участок после того, как владелец соседнего участка возводил забор.

В настоящее время в связи с рассмотрением судебных споров Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на участки к Чайка П.С. Ввиду наличия спора до его разрешения Чайка П.С. опасается вкладывать какие-либо существенные средства в освоение участка.

Ответчик Краснагорка А.А., а также его представитель Александрова Т.Г. иск Бабинцева В.В. не признали. В судебных заседаниях поясняли, что после заключения предварительного договора Красногорка А.А. перестал доверять истцу, так как истец стал предлагать уменьшить цену договора. Кроме того, Кракснагорка А.А. понял, что предварительным договором предусматривалась заниженная стоимость продаваемых участков.

В связи с этим до истечения срока заключения основного договора Краснагорка А.А. по договорам от 05 апреля 2016 г. продал земельные участки Чайка П.С.. Расчет по договорам от 05 апреля 2016 г. произведен полностью, земельные участки переданы Чайка П.С., находятся в его владении.

Решением суда Бабинцеву В.В. отказано в иске о признании данных договоров недействительными. Краснагорка А.А., не владеющий спорными земельными участками, не имеет права и возможности заключить с Бабинцевым В.В. договор купли-продажи и передать ему участки, находящиеся у другого лица.

В судебном заседании 07 августа 2017 г. представитель Краснагорка А.А. – Александрова Т.Г., имеющая соответствующие полномочия в силу доверенности от 04 июля 2016 г., признала иск Чайка П.С.

В силу ст. 39 ГПК РФ суд не может принять признание иска, так как это нарушит интересы истца Бабинцева В.В.

Бабинцев В.В. и его представитель считали иска Чайка П.С. не подлежащим удовлетворению, высказывая те же доводы.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явился.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 26 марта 2016 г. Краснагорка А.А. («Продавец»), Бабинцевым В.В. («Покупатель») и ООО «РосБизнесСтрой» («Агентство») заключен предварительный договор, по условиям которого стороны Краснагорка А.А. и Бабинцев В.В. обязались в срок до 15 апреля 2016 г. заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, по которому Краснагорка А.А. продает Бабинцеву В.В.:

- земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 472 кв.м., расположенный в г. Благовещенске, с/т «Горпромторга, район Карантинной пади;

- земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 600 кв.м., расположенный в г. Благовещенске, с/т Горпромторга», 16-я линия.

По условиям договора общая стоимость земельных участков составляет 200 000 рублей. Оплата по договору производится покупателем в срок не позднее 15 апреля 2016 г. При подписании предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 рублей, которые в случае подписания договора купли-продажи учитывается в стоимость объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор, заключенный сторонами, содержит все существенные условия, необходимые для заключения предварительного договора купли-продажи. Заключение основного договора являлось для Краснагорка А.А. обязательным в силу положений ч. 1 ст. 429 ГК РФ.

Из пояснений Бабинцева В.В. следует, что он назначал ответчику встречу в МФЦ для передачи денежных средств- оплаты, предусмотренной предварительным договором, подписания основного договора и подачи заявления о регистрации перехода прав, но ответчик на эту встречу не явился. Тем самым ответчик уклонялся от принятия оплаты, предусмотренной предварительным договором.

Факт уклонения ответчика от заключения основного договора установлен вступившим в законную силу решением суда от 10 июня 2016 г.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

Судом установлено, что 05 апреля 2016 г., то есть до истечения срока, установленного для заключения основного договора с Бабинцевым В.В., между Краснагорка А.А. и Чайка П.С. в требуемой законом форме были заключены договоры купли-продажи земельных участков №№ *** и ***.

Денежные средства в счет оплаты земельных участков, предусмотренные договорами, переданы продавцу, земельные участки приняты покупателем, на что указано в договорах и следует из расписок Краснагорка А.А. в получении денежных средств.

Суд принимает во внимание, что непосредственно после заключения договоров от 05 апреля 2016 г. Чайка П.С. обращался в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки. Государственная регистрация перехода прав была приостановлена ввиду наличия спора, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Амурской области от 12 апреля 2016 г.

Вступившим в законную силу решением суда от 19 декабря 2016 г. Бабинцеву В.В. отказано в иске к Краснагорка А.А. и Чайка П.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных 05 апреля 2016 г.

Этим же решением установлено, что Краснагорка А.А. и Чайка П.С. были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих договорам от 05 апреля 2016 г. правовых последствий, действия Чайка П.С. были направлены на реализацию прав на земельные участки, возникших в результате заключения этих договоров.

Из фотоматериалов, представленных сторонами, усматривается, что на момент рассмотрения спора на земельных участках нет построек. В то же время суд считает, что периодическое скашивание сорняков на земельных участках имело место.

Факт скашивания травы на спорных земельных участках после 05 апреля 2016 г. истец признает.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными доводы ответчика и третьего лица о том, что договоры купли-продажи от 05 апреля 2016 г. ими были исполнены, земельные участки переданы во владение Чайка П.С. в соответствии с данными договорами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд учитывает разъяснения, данные в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Доводы представителя Чайка П.С. о том, что Чайка П.С. при заключении договоров являлся добросовестным приобретателем, истцом не опровергнуты.

Суд принимает во внимание, что на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков от 05 апреля 2016 г. право собственности на данные участки в ЕГРН было зарегистрировано за Красногорка А.А., сведений об ограничениях на государственную регистрацию перехода прав на участки не имелось.

Следовательно, у Чайка П.С. в соответствии с договорами купли-продажи от 05 апреля 2016 г. возникло законное право владения земельными участками.

В этой связи суд отмечает, что Бабинцев В.В. не истребовал земельные участки у Чайка П.С.. Расчет за данные земельные участки в порядке, предусмотренном предварительным договором от 26 марта 2016 г., Бабинцев В.В. не производил (уплатил задаток 50 000 рублей по соглашению о задатке от 26 марта 2016 г.).

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В связи с тем, что Чайка П.С. уже обращался в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, но ввиду притязаний Бабинцева В.В. государственная регистрация перехода прав не была произведена, суд считает, что требования Чайка П.С. о признании за ним права собственности на спорные земельные участки подлежат удовлетворению. Признание судом права собственности повлечет государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки от Краснагорка А.А. к Чайка П.С.

Также суд считает подлежащими удовлетворению требования Чайка П.С. о признании заключенными договоров купли-продажи земельных участков от 05 апреля 2016 г. и о признании переданных ему (Чайка) земельных участков, указанных в данных договорах. Данный способ защиты права не противоречит законодательству и применим в спорных правоотношениях с учетом характера спора и доводов сторон.

Ввиду фактического исполнения договоров купли-продажи от 05 апреля 2016 г., заключенных Краснагорка А.А. и Чайка П.С., требования Бабинцева В.В. не подлежат удовлетворению. Способ защиты права, избранный Бабинцевым В.В. не применим к спорным правоотношениям.

Право собственности на спорные земельные участки у Бабинцева А.А. не возникло в силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ.

На основании ст. 98 ГПК РФ с Краснагорка А.А. в пользу Чайка П.С. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию 6 500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                Р Е Ш И Л :

Бабинцеву В. В.ичу в иске к Краснагорка А. А.чу о признании заключенным договора купли-продажи земельных участков на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от 26 марта 2016 г., а также о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки отказать.

Иск Чайка П. С. удовлетворить.

Признать за Чайка П. С. право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***.

Признать заключенными договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** от 05 апреля 2016 г. и от 05 апреля 2016 г. соответственно, признать, что указанные земельные участки во исполнение данных договоров переданы продавцом – Краснагорка А. А.чем покупателю Чайка П. С..

Взыскать с Краснагорка А. А.ча в пользу Чайка П. С. в счет возмещения судебных расходов 6 500 рублей.

На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца, исчисляя данный срок с 09 августа 2017 г.

Судья

Решение в окончательной (мотивированной) форме принято 08 августа 2017 г.

Судья                                Бережнова