Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19260/2017 от 20.06.2017

Судья: Лапшина И.А.          дело № 33-19260/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Хугаева А.Г.,

судей Кучинского Е.Н., Соболева М.В.,

при секретаре Хановой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июня 2017 года апелляционную жалобу ООО «Энергостройресурс» на решение Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Дунец О. А. к АО «СУ-<данные изъяты>», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения представителя Администрации <данные изъяты> Катулиной О.А., представителя Дунец О.А. Испас А.В., представителя временного управляющего АО «СУ-<данные изъяты>» Абрамовой В.Р., представителя АО «СУ-<данные изъяты>» Пянзиной Н.А., представителя ООО «Энергостройресурс» Гришанова Е.Д., представителя ООО «ГУК» Телишева Д.Ю.,

УСТАНОВИЛА:

Дунец О.А. обратилась в суд к АО «СУ-<данные изъяты>», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» с иском о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП. Определением от <данные изъяты> к участию в деле был привлечен временный управляющий АО «СУ-<данные изъяты>» - член СРО ИП Белокопыт А.В. Представитель истца в судебное заседание явилась и показала, что Дунец О.А. является собственником <данные изъяты>, расположенной по адресу: М.О., <данные изъяты>. Застройщиком данного дома является АО «СУ-<данные изъяты>». Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию, в его состав входить пристроенная котельная, посредством которой осуществляется производство тепловой энергии для отопления указанного МКД, входящая в состав общего имущества МКД. Помещение котельной отнесено к объектам производственного назначения МКД. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данной котельной не выдавались. <данные изъяты> АО «СУ-<данные изъяты>» зарегистрировано право собственности на данную котельную: площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>. Жильцы <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей, в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде пристроенной котельной, обслуживающий только их дом. Тот факт, что на данную котельную оформлено право собственности застройщика - АО «СУ-<данные изъяты>» - противоречит действующему законодательству. В связи с изложенным, Дунец О. А. просила суд:

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты> между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО ««Энергостройресурс» недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности;

- признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № ЭСР-АП-ТЭ/13 от <данные изъяты> между «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности;

- признать нежилое помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:6382, площадью 85,1 кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного <данные изъяты> по пр-т у Ракетостроителей <данные изъяты>;

- прекратить право собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:6033:6382, площадью 85,1 кв. м – котельную - находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>;

- исключить из ЕГРП сведения о регистрации права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:6333, площадью 85,1 кв. м – котельную - находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>.

Представитель ответчика - АО «СУ-<данные изъяты>» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что котельная находится в собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на законных основаниях. Данное нежилое помещение рассчитано на обслуживание не только данного дома, но и других помещений (которые еще не построены). АО «СУ-<данные изъяты>», как собственник заключило договор с ООО «Энергостройресурс» энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № ЭСР-АП-ТЭ/13. По мнению представителя ответчика, сделка соответствует действующему законодательству, данная котельная не может быть отнесена к общему имуществу МКД.

Представитель ответчика ООО «Энергостройресурс» в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД, оно не обладает признаками общедомового имущества, так как создано, как самостоятельный объект, что подтверждается приложенными документами.

Представитель ответчика ООО «Городская управляющая компания» в судебное заседание явился, предъявленные исковые требования поддержал, указав, что данная котельная является общим имуществом МКД, что подтверждено и проведенной судебной экспертизой. Управляющая компания не возражала против признания договора с ООО «Энергостройресурс» недействительным.

Представитель третьего лица Администрации <данные изъяты> в судебное заседание явилась, предъявленные исковые требования поддержала, указав, что, как установлено в судебном заседании, котельная относится к общему имуществу МКД. По инвестконтракту котельная не передавалась АО «СУ-<данные изъяты>», отдельно такого объекта не имелось.

Временный управляющий АО «СУ-<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен.

Решением Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Дунец О.А. к АО «СУ-<данные изъяты>», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП, удовлетворены.

С решением Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> не согласилось ООО «Энергостройресурс» и обжалует его в апелляционном порядке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: М. О., <данные изъяты>, пр-ту Ракетостроителей, <данные изъяты> эксплуатацию (строительный адрес - мкр. Центральный, <данные изъяты>Б).

<данные изъяты> выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение (пристроенную котельную), площадью 85,1 кв. м, находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>.

<данные изъяты> Дунец О. А. выдано свидетельство о государственной регистрации права на собственности на жилое помещение – <данные изъяты>, находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>.

<данные изъяты> между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс» заключен договор аренды <данные изъяты>, согласно которому арендодатель (АО «СУ-<данные изъяты>») обязуется предоставить арендатору (ООО «Энергостройресурс») во временное пользование на возмездной основе пристроенную котельную, расположенную по адресу: М. О., <данные изъяты>, включая все системы, которыми она оборудована, площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/13, согласно которому абоненту (ООО Городская управляющая компания») продается тепловая энергия и теплоносителя.

Дунец О. А. - обратилась в суд с иском признании нежилого помещения - котельной - общим имуществом многоквартирного <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты>, о признании договоров аренды и энергоснабжения недействительными, о применении последствий недействительности сделок, о прекращении права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на котельную, исключить запись о собственности из ЕГРП.

Ответчики - АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс» - с предъявленными требованиями не согласились, указав, что данное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Споры об отнесении того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, а также о правах на данное имущество подлежат рассмотрению в суде по иску заинтересованного лица.

Исходя из положений ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 247, 301, 304 ГК РФ, суд считает, что у истицы, как у собственника квартиры в многоквартирном доме, имеется право на обращение с настоящим иском, при этом никакого уполномочия от иных собственников помещений в данном доме на предъявление иска и подачу его в суд не требуется.

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно пришел к следующему:

в соответствии со ст.289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1).

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).    

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения согласно п. 15 МДК 2-04.2004. «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем России) относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от <данные изъяты> <данные изъяты>-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительная экспертиза относительно относимости нежилого помещения к общему имуществу МКД.

Согласно выводам, сделанным экспертом ГУП МОБТИ Поповой И. П., на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: М. О., <данные изъяты>. Спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением запроектированного офиса К-57, не является общим имуществом МКД. Установленное в котельной оборудование соответствует расчетной мощности для отопления МКД и офиса К-57. Спорное помещение с момента ввода дома в эксплуатацию используется как котельная МКД. Использование помещения и расположенного в нем оборудования для иных целей, не связанных с теплоснабжением исключительно указанного МКД допустимо при максимальной нагрузке доп. потребителя не более 0,56 МВт. Использовать нежилое помещение, расположенное в пристройке МКД, и, используемое под котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, возможно. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД.

Изучив представленное заключение, суд не имел оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертом ГУП МОБТИ: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного гражданского дела судом не установлено, его профессиональный уровень подтвержден. Эксперт Попова И. П. подтвердила свое заключение непосредственно в суде.

По результатам проведенной судебной экспертизы стороны возражений и ходатайств не заявили. В связи с чем, суд верно посчитал возможным положить в основу решения по делу отчет об оценке, составленный ГУП МОБТИ, но в части (ст. 86 ГПК РФ).

Как указано выше, экспертом установлено, что спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением запроектированного офиса К-57. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД, с общей тепловой нагрузкой не более 0,56 МВт. Однако, какого-либо офиса, для обслуживания которого предназначена пристроенная котельная, не имеется, он только запроектирован, строительство его не начато (и, учитывая процедуру банкротства в отношении АО «СУ -<данные изъяты>», его строительством затруднительно). Кроме того, согласно представленным документам, пристроенная котельная не имеет отдельно выделенного земельного участка, а также разрешения на строительства и решения о приеме в эксплуатацию, кроме того, в рамках инвестиционного контракта не предусматривалась передача АО «СУ-<данные изъяты>» данной котельной.

В связи с изложенным, суд первой инстанции верно посчитал, что спорное нежилое помещение, площадью 85, 1 кв. м, с кадастровым номером 50:42: 0010310:6033 отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд так же учел, что это данное нежилое помещение предназначено исключительно для обслуживания <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома. Котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Следовательно, спорное нежилое помещение (котельная) обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.

Как указано выше, спорный объект недвижимого имущества является котельной, построенной на земельном участке, выделенном для строительства МКД, и на его строительство как на самостоятельный объект недвижимости отдельное разрешение не выдавалось.

Исходя из положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» <данные изъяты>, суд приходит к выводу, что нежилое помещение (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома, истица, как собственник квартиры в вышеуказанном жилом доме, имеет вещные права на это нежилое помещение именно в силу закона, в связи с чем АО «СУ-<данные изъяты>» неправомерно владеет им, а потому в силу закона котельная не могло находиться в собственности застройщика дома (АО «СУ-<данные изъяты>»). При этом, наличие зарегистрированного права собственности на спорное помещение не могло быть основанием для отказа в иске, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы представителей ответчиков о том, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции посчитал основанными на ошибочном толковании закона. Право на пользование общим имуществом собственников жилых помещений возникает с момента приобретения лицом права собственности на жилое помещение, но перемена собственника жилого помещения не свидетельствует о возможности переоформления доли в общем имуществе третьим лицам в силу требований ч. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому право собственности на соответствующую часть общего имущества не может принадлежать только одному лицу вне зависимости от его фактического использования либо оформления документов, поэтому сделки об отчуждении данного имущества не действительны в силу требований ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности прекращения зарегистрированного права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на спорную котельную, исключив из ЕГРП сведения о регистрации такого права на нежилое помещение (котельную), площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>.

Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности (недействительности) сделок:

- договора аренды, заключенного между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс»: АО «СУ-<данные изъяты>» не имело право на распоряжение имуществом – пристроенной котельной - так собственником данного объекта являться априори не могло;

- и, как следствие, договора энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/13, заключенного между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания»: АО «СУ-<данные изъяты>» не, являясь собственником данного объекта недвижимого имущества (установлено выше), не имело законных оснований распорядиться им, в виде передачи ООО «Энергостройресурс», а то, в свою очередь, не имело какого-либо право на передачу его в пользовании ООО «Городская управляющая компания».

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом (в данном случае Дунец О. А.), поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность одному лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

В силу закона, на основании ст. 36 ЖК РФ, собственникам наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, априори принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в связи с чем, признавать право собственности на котельную за истцом (одними из собственников многоквартирного дома), у суда оснований не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно посчитал необходимым:

- признать договор аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс», недействительным;

- признать договор энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/13, заключенный между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания, недействительным;

- прекратить право собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение (котельную), площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>;

- признать нежилое помещение (котельную), площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>, общим имуществом многоквартирного дома;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права собственности АО «СУ-155» на нежилое помещение (котельную), площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, находящееся по адресу: М.О., <данные изъяты>,

По мнению судебной коллегии, при разрешении данного спора суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, с достаточной полнотой проверил доводы истца, приведенные в исковом заявлении в обоснование заявленных требований, дал надлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам, по правилам ст. 67 ГПК РФ, и исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, правильно разрешил возникший спор.

С учетом изложенного, состоявшееся решение суда судебная коллегия находит законным и обоснованным, а приведенные в апелляционной жалобе доводы - направленными на несогласие с произведенной судом первой инстанции оценкой представленных доказательств, с которой судебная коллегия соглашается и оснований к иной оценке не имеет, данные доводы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене по существу правильного судебного решения, при этом, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: