Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-327/2013 ~ М-101/2013 от 14.01.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2013 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Кочетковой С.А.,

при секретаре Губановой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аванесовой Э.И. к Мамонтову В.В. о признании права собственности на жилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Аванесова Э.И. обратилась в суд с иском к Мамонтову В.В. о признании за ней права собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Е» на 2 этаже, обшей площадью 39,4кв.м.. в том числе жилой площадью 16.5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *; прекращении права собственности Мамонтова В.В. на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Е» на 2 этаже, общей площадью 39,4кв.м., в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ссылаясь на то, что 29 апреля 2010 года между нею и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *.

Согласно п. 1 заключенного ими договора ей должны перейти в собственность жилые помещения номера на поэтажном плане № 11, 12, 13, 14 в литере «Е» на 2 этаже, общей площадью 39,4 кв.м, в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница литер 10 площадью 11,2 кв.м, расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2010 года в УФРС по СК, произведена запись регистрации № ХХ, свидетельство серии ХХ (литер Е) с ограничением права ипотеки в силу закона.

Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: Х, * г. Ставрополя, с кадастровым номером ХХ, площадью 1398,00 кв.м, назначение земли - земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащего на праве собственности Мамонтову В.В., на основании договора продажи недвижимости от 22.02.2007 г., зарегистрирован 28.02.2007 г., номер регистрации ХХ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2007 г.

Согласно п.4. Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1000 000 рублей.

Во исполнение договора ею были переданы денежные средства в полном объеме ответчику по делу. Таким образом, ею были выполнены обязательства в полном объеме.

В силу ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи. дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя.

Учитывая, что до настоящего времени ипотека не погашена и согласие банка на отчуждение недвижимого имущества не получено, она лишена возможности оформить право собственности на приобретенные ею жилые помещения.

На ее просьбы об урегулировании вышеуказанной проблемы с ипотекой, надлежащим оформлении правоустанавливающих документов на жилые помещения и передаче ей права собственности на них, ответчик не реагирует и уклоняется от исполнения.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, пред) смотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хота и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Учитывая, что с Мамонтовым В.В. достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от 29 апреля 2010 года б/н является действительным.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из условий заключенного договора купли-продажи недвижимости следует, что волеизъявление ответчика по делу направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости (цена недвижимости, качественные характеристики объекта недвижимости, данные о месте нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже), денежные средства в полном объеме за покупаемую недвижимость мною переданы.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права.

При таких обстоятельствах, сличает, что у нее возникло право собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Г» на 2 этаже, обшей площадью 39,4 кв.м, в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница № 10 площадью 11,2 кв.м.

Согласно ст. 131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание, что она не имеет возможности оформить свое право собственности на жилые помещения иначе, чем в судебном порядке, то она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. При этом решение суда будет являться документом - основанием для регистрации права собственности на жилые помещения в установленном порядке.

Истец Аванесова Э.И., извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя по доверенности Ермаченко Ю.А.

Представитель истца Аванесовой Э.И. по доверенности Ермаченко Ю.А. в судебном заседании поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Мамонтов В.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Северо-Кавказского банка- филиал АК Сбербанка РФ (ОАО) по доверенности Приходько Н.Г. в судебном заседании просила исковые требования оставить без удовлетворения, пояснив, что между истцом и Мамонтовым В.В. 29.04.2010 г. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора является приобретение истцом части жилого дома - жилых помещений номера на поэтажном плане № 11, 12, 13, 14 в литере «Е», расположенных по адресу г. Ставрополь, ул. Х, *.

При заключении договора стороны были осведомлены и знали об ограниченных правах (ипотека в силу закона) на указанную недвижимость (п.2, 3 договора).

Между Мамонтовым В.В. и ОАО «Сбербанк России» лице Северо-Кавказского банка (дополнительный офис №137) заключен кредитный договор №52799 от 21.02.2007 года, согласно которому банком были предоставлены Мамонтову В.В. денежные средства на приобретение объекта недвижимости: жилого дома, с земельным участком по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *, которые находятся в залоге у банка (ипотека в силу закона). В последствии ответчиком Мамонтовым В.В. было произведено строительство трех трехэтажных индивидуальных жилых домов литер Б, литер В, литер Е, общей площадью 536,6 кв.м., 424,9 кв.м. и 436,2 кв.м. на земельном участке, площадью 1398 кв.м.

В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Иного кредитным договором предусмотрено не было, следовательно залог (ипотека в силу закона) распространился и на построенные на земельном участке жилые дома литер Б, литер Е, литер В. Данные обременения были зарегистрированы в установленном законодательством порядке (записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2010 г. № ХХ, ХХ, ХХ, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности серии ХХ от 29.04.2010 г., ХХ от 29.04.2010 г., ХХ от 29.04.2010 г.

В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо распоряжаться им иным образом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Ответчик Мамонтов В.В. не обращался в банк за выдачей согласия на отчуждение недвижимого имущества и соответственно банк не давал согласия ответчику Мамонтову В.В. относительно распоряжения заложенной недвижимостью.

Кроме того, истец на момент подписания договора купли-продажи недвижимости от 29.04.2010 г. знала, что недвижимое имущество находится в залоге (ипотека в силу закона - п. 2, 3 договора), следовательно, осознавала, что данное имущество отчуждается с нарушением правил, установленных ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласие на отчуждение недвижимости Банк залогодателю не давал, что истцом не оспаривается. Более того, истец в своем иске ссылается на тот факт, что согласия банка получено не было. Из положений ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что если приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, то такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Учитывая отсутствие оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, оснований для регистрации перехода права на находящееся на нем недвижимое имущество также не имеется.

При таких обстоятельствах считает, что регистрация перехода права собственности залогодателя на объект другому лицу в условиях, когда объект передан в ипотеку и отсутствует согласие банка, противоречит действующему законодательству.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах дела и избранном истцом способе защиты указанные истцом в исковом заявлении доводы направлены на доказывание прекращения залога Банка на земельный участок, нарушение прав Банка как залогодержателя, что, в свою очередь, является грубым нарушением материальных норм права.

На основании изложенного представитель Северо-Кавказского банка- филиал АК Сбербанка РФ (ОАО) просила в удовлетворении иска Аванесовой Э.И. отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются, в соответствующих частях, правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 29 апреля 2010 года между Мамонтовым В.В. и Аванесовой Э.И. заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, *.

Согласно п.1. указанного договора Аванесовой Э.И. должны перейти в собственность жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13. 14 в литере «Е» на 2 этаже, общей площадью 39,4 кв.м, в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м., а также место общего пользования коридор-лестница литер 10 площадью 11,2 кв.м, расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2010 года в УФРС по СК, произведена запись регистрации № ХХ, свидетельство серии ХХ (литер Е) с ограничением права ипотеки в силу закона.

Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: Х, * г. Ставрополя, с кадастровым номером ХХ, площадью 1398,00 кв.м, назначение – земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащем на праве собственности Мамонтову В.В. на основании договора продажи недвижимости от 22.02.2007 г., зарегистрированного 28.02.2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК.

Согласно п.4. Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1000000 (один миллион) рублей.

Во исполнение договора Аванесовой Э.И. были переданы денежные средства в полном объеме ответчику по делу, что подтверждено Мамонтовым В.В. в судебном заседании. Таким образом, истицей были выполнены обязательства в полном объеме.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер «Е» зарегистрирован залог недвижимости по ипотечному кредиту.

В силу ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя.

Доводы представителя ОАО Сбербанка России в лице Северо-Кавказского банка о наличии обязательств Мамонтова В.В. перед банком суд считает необоснованными по следующим основаниям.

28 февраля 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по СК зарегистрирована ипотека в силу закона на недвижимое имущество – жилой дом, площадью 85,5 кв.м и земельный участок, приобретенные Мамонтовым В.В. на основании договора купли-продажи от 22 февраля 2007 года.

Из материалов дела следует, что на находящемся в залоге земельном участке Мамонтовым В.В. возведены объекты недвижимости – жилые дома литер Б, литер В, литер Е, на которые за ним признано право собственности.

Таким образом, права ОАО Сбербанка России в лице Северо-Кавказского банка по ипотечному кредиту не нарушаются признанием права собственности за Аванесовой Э.И. на жилые помещения, расположенные в литере «Е», общей площадью 39,4 кв.м. Возврат задолженности по кредит ожжет быть обеспечен за счет иных литеров по выбору залогодержателя, поскольку стоимость имущества, расположенного по ул.Х, *, принадлежащего Мамонтову В.В., и находящегося в залоге, значительно превышают сумму кредита, выданного ОАО Сбербанк России в лице Северо-Кавказского банка. Кроме того, указанные жилые помещения не являлись предметом ни кредитного договора, ни договора купли-продажи, так как литер «Е» был возведен после совершения указанных сделок.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Учитывая, что между Аванесовой Э.И. и Мамонтовым В.В. достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от 29 апреля 2010 года б/н является действительным.

Данный вывод суда подтвержден техническим паспортом по состоянию на 09 октября 2008 года и экспликацией к нему, который содержит описание всех тех помещений объекта строительства, которые также указаны в договоре купли-продажи, заключенном сторонами 29 апреля 2010 года.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из условий заключенного договора купли-продажи недвижимости следует, что волеизъявление ответчика по делу направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости (цена недвижимости, качественные характеристики объекта недвижимости, данные о месте нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже), денежные средства в полном объеме за покупаемую недвижимость мною переданы.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права.

Следовательно, у истца возникло право собственности на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Е» на 2 этаже, общей площадью 39,4кв.м., в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м

Согласно ст. 131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрация права, установленного вступившим в силу решением суда.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения изменений записи в ЕГРП.

Следовательно, исковые требования о признании права собственности на жилые помещения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Аванесовой Э.И. к Мамонтову В.В. о признании права собственности на жилые помещения - удовлетворить.

Признать за Аванесовой Э.И. право собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Е», государственный учетный номер ХХ на 2 этаже, обшей площадью 39,4 кв.м., в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Х. *.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за Аванесовой Э.И. права собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 11, 12, 13, 14 в литере «Е», государственный учетный номер ХХ на 2 этаже, обшей площадью 39,4кв.м.. в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, и прекращения права собственности Мамонтова В.В. на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане №11, 12, 13, 14 в литере «Е», государственный учетный номер ХХ на 2 этаже, общей площадью 39,4 кв.м., в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, вспомогательного помещения балкон площадью 2,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Х, * в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение отпечатано в совещательной комнате.

Решение суда в законную силу не вступило.

Судья С.А.Кочеткова

Копия верна.

Судья С.А. Кочеткова