Решение по делу № 2-377/2018 ~ М-285/2018 от 21.03.2018

Гр. дело № 2-377/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2018 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Шефер А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сайбель Ивана Ивановича, Сайбель Надежды Ивановны, Сайбель Андрея Ивановича к администрации МО «Зеленоградский городской округ», Амеличевой Светлане Владимировне, Амеличевой Наталье Олеговне, Амеличевой Надежде Александровне, Воробьеву Петру Викторовичу о признании права собственности в порядке приватизации на долю жилого дома, признании договора соцнайма недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Сайбель И.И., Сайбель Н.И., Сайбель А.И. обратились в суд с иском к ответчикам, с учетом уточнений указав, что 24.06.2004 между администрацией Костровского сельского округа <адрес> и истцами был заключен договор приватизации 47/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> – по 1/3 доле каждому.

Ранее данный дом принадлежал АООТ «Агрофирма «Прозоровская», и жилое помещение было юридическим лицом предоставлено Сайбель И.И. по решению Совета директоров от 24.06.1998 и истцы вселились в данное жилое помещение.

Сразу же после заключения и подписания договора приватизации указанный договор правообладатели не зарегистрировали в ЕГРП, а также не зарегистрировали свое право общедолевой собственности на жилой дом.

09.12.2017 правообладатели через представителя обратилась в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права общедолевой собственности на жилой дом. 15.12.2017 государственная регистрация прав была приостановлена до 12.09.2018 на следующих основаниях:

- необходимо подать заявления о государственной регистрации перехода права собственности от имени администрации МО «Костровское сельское поселение» и правоустанавливающие документы о праве собственности МО «Костровское сельское поселение»;

- необходим документ об однократности приватизации;

- необходим договор социального найма;

-     в сведениях кадастра указана площадь жилого дома 71,7 кв.м, по договору площадь дома составляет 76,3 кв.м.

Истцами собраны следующие документы, необходимые для регистрации права, а именно: справки об однократности приватизации и поквартирная карточка. Остальные документы невозможно представить по следующим обстоятельствам.

Администрация МО «Костровское сельское поселение» в настоящее время ликвидирована, и ее правопреемником является ответчик. Однако согласно выписке из реестра муниципальной собственности по указанному жилому дому, в муниципальной собственности ответчика находится 51/100 доля в праве общедолевой собственности на жилой дом, что противоречит сведениям, указанным в договоре приватизации. Внести изменения в договор приватизации не представляется возможным по причине отсутствия юридического лица, с которым первоначально был заключен договор приватизации. Договор социального найма не может быть представлен, т.к. для его заключения необходимо волеизъявление всех зарегистрированных в жилом доме граждан, а место жительства Амеличевой С.В. и Амеличевой Н.О. неизвестно. Имеются разночтения в договоре приватизации и в сведениях кадастра в отношении общей площади жилого дома. В договоре указана общая площадь дома с холодной верандой площадью 3 кв.м и холодной кладовой площадью 1,6 кв.м, т.е. 76,3 кв.м, тогда как в сведениях кадастра указана площадь 71,7 кв.м, т.е. без учета холодных помещений. Кроме того, при учете того, что общая площадь жилого дома в договоре приватизации определена неправильно, при составлении договора приватизации произошла ошибка при определении доли в праве общедолевой собственности на жилой дом жилого помещения, занимаемого истцами. Жилое помещение, занимаемое истцами, составляет 36,1 кв.м, соответственно доля жилого помещения от площади жилого дома 71,7 кв.м составляет 51/100 долю.

В ходе судебного заседания выяснилось, что имеется заключенный договор социального найма от 10.06.2016 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Амеличевой С.В., указанной в качестве нанимателя, и членов семьи нанимателя - Амеличевой Н.О., Амеличевой Н.А. и Воробьевым П.В.

Согласно представленной в материалы дела выписке из реестра муниципальной собственности МО «Зеленоградский городской округ», в муниципальной собственности имеется 51/100 доля в праве общедолевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом состоит из двух обособленных жилых помещений, условно указанный в техническом паспорте как квартиры. Согласно сведениям БТИ, 50/100 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом принадлежат Шувалову А.И. По причине того, что истцы не зарегистрировали свое право общедолевой собственности в ЕГРП, возникла техническая ошибка и помещение ошибочно было передано из муниципальной собственности Костровского сельского поселения в муниципальную собственность МО «Зеленоградский городской округ» как муниципальное, несмотря на то, что имеется нерасторгнутый договор приватизации, заключенный в соответствии с требованиями действовавшего на то время законодательства.

Со ссылками на положения ст. 672 ГК РФ, 60 ЖК РФ, 153,154, 166, 168 ГК РФ, просят суд: 1. Признать право общедолевой собственности за истцами на 51/100 долю в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> площадью 71,7 кв.м., жилой площадью 43,8 кв.м., по 51/300 доле в праве общедолевой собственности каждому, в порядке приватизации. 2. Признать договор социального найма от 10.06.2016 г., заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Амеличевой Светланой Владимировной ничтожным.

Сайбель И.И., Сайбель Н.И., Сайбель А.И. о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились.

В судебном заседании их представитель по доверенностям Головина М.В. и ее представитель по устному ходатайству Лукичева Ю.В., иск поддержали по изложенным выше основаниям, настаивая на том, что у истцов были законные права на вселения в момент, когда жилое помещение находилось в собственности агрофирмы «Прозоровская»; зарегистрировать свои права по заключенному договору приватизации в настоящее время не имеют возможности, поскольку в том числе, в договоре имеется техническая ошибка в указании общей площади дома и, соответственно в передаваемой доли, которую исправить невозможно. Каких-либо изменений технических характеристик дома не имеется. Просят иск удовлетворить.

Амеличева С.В., действующая за себя, а также как законный представитель несовершеннолетней Амеличевой Н.О. с иском согласилась, не возражала против его удовлетворения, подтвердив пояснения представителей истцов.

Администрация МО «Зеленоградский городской округ», Амеличева Н.О., Амеличева Н.А., Воробьев П.В., а также представитель Воробьева П.В. по доверенности Леэметс Г.А., действующий по доверенности в порядке передоверия от Головиной М.В., действующей по доверенности от Воробьева П.В., о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, возражений не представили.

Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению последующим основаниям.

Судом установлено, что Сайбель Иван Иванович с 30.06.1998 года работал в ОАО «Агрофирма «Прозоровская» в должности старшего зоотехника. (л.д. 17)

Решением совета директоров Агрофирмы «Прозоровская» от 24.06.1998 было дано согласие на резервирования жилья для специалистов агрофирмы по <адрес>, в частности Сайбелю И.И. (л.д. 19).

Согласно поквартирной карточки (л.д. 15) Сайбель И.И. - наниматель, был зарегистрирован по месту пребывания в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в данном жилом помещении по месту жительства постоянно. 01.03.2005 был снят с регистрационного учета (как указано в поквартирной карточке – «в Германию»); Сайбель Н.А. – супруга была зарегистрирована по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ и снялась с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ («в Германию»); Сайбель А.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, – сын был зарегистрирован по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ и снялся с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ («в <данные изъяты>»).

С 01.01.2000 года данное жилое помещение было передано в муниципальную собственность и в настоящее время в реестре муниципальной собственности значится 51/100 доля индивидуального жилого дома по <адрес>, общей площадью 71,7 кв.м (л.д. 28, 85).

24.06.2004 между администрацией Костровского сельского округа Зеленоградского района и Сайбель Иван Ивановичем, Сайбель Надеждой Александровной, Сайбель Андреем Ивановичем был заключен договор приватизации, согласно которому администрация безвозмездно передала, а истцы приобрели в долевую собственность по 1/3 доли на 47/100 долей в праве собственности на жилой дом общей площадью 76,3 кв.м, в том числе жилой площадью 43,8 кв.м. Вместе с договором 26.06.2004 также был подписан акт приема-передачи данного жилого помещения (л.д. 8-10).

Данный договор и право собственности истцов, возникшее по данному договору не зарегистрированы.

Из материалов дела также следует (согласно данным БТИ, представленным по запросу суда), что 50/100 доли данного дома (по 25/100) находятся в собственности Шумилова Александра Ивановича на основании договора приватизации от 23.11.1993 и свидетельства о праве на наследство от 14.02.2014. (л.д. 48, 98) В ЕГРП права Шумилова А.И. не зарегистрированы (л.д. 22-24).

Согласно поквартирной карточке, представленной по запросу суда, в указанном жилом помещении были зарегистрированы супруги ФИО21 – ФИО16, умерла ДД.ММ.ГГГГ и ФИО5 – умер ДД.ММ.ГГГГ. Других зарегистрированных лиц не имеется (л.д. 53). По сообщению нотариуса Зеленоградского НО ФИО17 наследственное дело к имуществу ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось (л.д. 71), таким образом, наследников судом не установлено.

Как следует из пояснения сторон в 2005 году истцы снялись с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу и уехали в Германию. Перед отъездом ими в квартире 22.02.2005 года был зарегистрирован по месту жительства племянник жены – ответчик Воробьев Петр Викторович, что подтверждается поквартирной карточкой. ДД.ММ.ГГГГ уже по заявлению Воробьева П.В. в квартире были зарегистрированы по месту жительства сестра жены – ФИО7, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ, и племянница жены - ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Затем 11.04.2007, в данном жилом помещении были по месту жительства зарегистрированы племянник жены Амеличев Олег Александрович, который умер ДД.ММ.ГГГГ, и его супруга с дочерью – ответчики Амеличева Светлана Владимировна и Амеличева Наталья Олеговна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, были зарегистрированы 18.05.2007 (л.д. 46, 51, 52).

Законом Калининградской области от 27.04.2015 № 420 «Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования «Зеленоградский район», и организации местного самоуправления на объединенной территории», с 1 января 2016 года прекращены полномочия органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления каждого из объединенных поселений. Поселения утратили статус муниципальных образований, и в состав территории муниципального образования «Зеленоградский район» вошли один город и территории сельских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями.

Городское поселение, образованное путем вышеуказанного изменения состава территории муниципального образования «Зеленоградский район» наделено статусом городского округа (Зеленоградский городской округ). (ст. 1 Закона).

Н основании Постановления Правительства Калининградской области № 223 от 17.04.2015 и акта приема-передачи от 29.05.2015 и от 17.04.2015 № 223 в реестр Муниципальной собственности МО «Зеленоградский городской округ» были внесены сведения о принадлежности к муниципальной собственности жилого помещения - 0,51 доли индивидуального жилого дома, площадью 71,7 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 85).

10.06.2016 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Амеличевой Светланой Владимировной был заключен договор социального найма 51/100 доли жилого дома по адресу: Калининградская область Зеленоградский район, пос. Кострово, ул. Зеленая, дом 4. В договоре членами семьи нанимателя указаны: Амеличева Н.О. – дочь, Амеличева Н.А. – знакомая, Воробьев П.В. – знакомый, Амеличев О.А. – знакомый.

09.12.2017 истцы обратились в Управление Росреестра по Калининградской области за регистрацией их прав на недвижимое имущество по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о приостановлении государственной регистрации (с учетом продления приостановления) до 12.09.2018, по тем основаниям, что:

- необходимо подать заявления о государственной регистрации перехода права собственности от имени администрации МО «Костровское сельское поселение» и правоустанавливающие документы о праве собственности МО «Костровское сельское поселение» на объект недвижимости;

- необходим документ об однократности приватизации;

- необходим договор социального найма;

-     в сведениях кадастра указана площадь жилого дома 71,7 кв.м, по договору площадь дома составляет 76,3 кв.м.

Истцы в органы Росреестра и суду представили сведения об однократности приватизации (л.д. 25-27), а также представлена выписка из реестра муниципальной собственности.

Других документов представить не имеют возможности, в связи с чем, данный вопрос ими может быть разрешен только путем вынесения соответствующего судебного решения.

Так, из материалов дела следует, что согласно договору приватизации от 24.06.2004 года истцам в собственность передано 47/100 доли дома общей площадью 76,3 кв.м. Площадь дома 76,3 кв.м по сложившейся в тот период времени практике, указана в соответствии с выпиской из технического паспорта, выданной ФГУП «Калининградтехинвентаризация» 31.05.2004 (л.д. 21), в которой указано: общая площадью дома 76,3 кв.м, жилая -43,8 кв.м, площадь передаваемого Сайбель И.И. жилого помещения – 36,1 кв.м, в том числе жилая – 20,4 кв.м.

Согласно техническому паспорту, составленному 19.05.2004 года (л.д. 11-14), жилой дом состоит из двух жилых помещений, общая площадь дома с холодными помещениями – 76,3 кв.м, в том числе общая площадь 71,7 кв.м.

Учитывая, что определение доли передаваемого истцам жилого помещения при заключении договора приватизации было осуществлено по выписке из технического паспорта, то доля была определена ошибочно в 47/100 (36,1 : 76,3 = 0,47), а подлежала определению из площади без холодных помещений – 71,7 кв.м (36,1 : 71,7= 0,51), следовательно, в договоре приватизации подлежала указанию та доля в праве собственности на жилой дом, которая в настоящее время и остается числящейся в реестре муниципальной собственности.

Из пояснений представителей истцов следует, что ответчик – администрация МО «Зеленоградский городской округ» не намерен вносить какие-либо изменения в договор приватизации, заключать соглашения к нему, в связи с чем, истцы лишены возможности зарегистрировать свои права на спорное жилое помещение в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства ответчиком в судебном заседании не оспорены.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государст­венной или муниципальной собственности может быть передано его собст­венником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, преду­смотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 2 Федерального Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный) фонд на условиях со­циального найма вправе с согласия совместно всех проживающих совершен­нолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях предусмотрен­ных настоящим законом.

В соответствии со ст.4 Федерального Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в РФ» - не подлежат приватизации жилые помещения, нахо­дящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним прирав­ненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационар­ных учреждений социальной защиты населения. В свою очередь собствен­ники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предпри­ятия за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного веде­ния и учреждения в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищ­ного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 3 ч.1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, судом установлено, что имеются обстоятельства препятствующие регистрации перехода права собственности на жилое помещение истцам, и, учитывая наличие таких препятствий для регистрации права собственности истцов на основании указанного договора, нарушение прав истцов в связи с этими обстоятельствами, которые иным способом, как обращение в суд данный спор решить не могут.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ истец вправе требовать защиты своих нарушенных прав одним из способов предусмотренных законом, в том числе и путем признания права.

Учитывая, что договор приватизации, государственной регистрации не подлежит и является заключенным с момента его подписания сторонами (ст. 432, ст. 433 ГК РФ), на момент обращения истцов в суд договор приватизации его сторонами был исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признан, следовательно, фактический состав для приобретения истцами права на спорное жилое помещение имеется, вместе с тем имеются препятствия для приобретения истцами права общей долевой собственности на основании заключенного и действительного договора, о которых указано выше, то суд приходит к выводу о том, что иным способом, помимо обращения в суд, защитить и реализовать свои права истцы не могут, в связи с чем, их требования о признании права собственности на 51/100 долю в праве на жилой дом по 51/300 доли за каждым в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, в поселке <адрес>, общей площадью 71,7 кв.м, площадью с холодными помещениями 76,3 кв.м – подлежат удовлетворению.

Соответственно подлежат удовлетворению и требования истцов о признании недействительным (ничтожным) договора социального найма, заключенного 10 июня 2016г. между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Амеличевой С.В. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Правом на заключение договора социального найма обладают малоимущие граждане, признанные в установленном законом порядке нуждающимися в жилых помещениях.

В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что после заключения договора приватизации 24.06.2004 года истцы Сайбель зарегистрировали по месту жительства племянника Воробьева П.В. и, не зарегистрировав свои права по договору приватизации, снялись с регистрационного учета по месту жительства и уехали в Германию.

Ответчики Амеличева Н.А., Амеличева С.В., Амеличева Н.О., а также Амеличева Г.А., Амеличев О.А., которые в настоящее время умерли, были зарегистрированы уже по инициативе Воробьева П.В. При этом, регистрировались как члены семьи первоначального нанимателя – Сайбель И.И., что подтверждается поквартирной карточкой. Наличие самостоятельного права на данное жилое помещение данные ответчики суду не подтвердили.

Кроме того, учитывая, что на момент заключения договора социального найма с Амеличевой уже был заключен договор приватизации с истцами Сайбель, который не был оспорен или расторгнут, заключение нового договора социального найма на данное жилое помещение с иными лицами, противоречит закону и договор социального найма от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным.

Учитывая, что истцами спора о праве пользования жилым помещением ответчиками суду не заявлено, каких-либо юридических последствий данный договор не повлек, то оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сайбель Ивана Ивановича, Сайбель Надежды Ивановны, Сайбель Андрея Ивановича к администрации МО «Зеленоградский городской округ», Амеличевой Светлане Владимировне, Амеличевой Наталье Олеговне, Амеличевой Надежде Александровне, Воробьеву Петру Викторовичу о признании права собственности в порядке приватизации на долю жилого дома, признании договора соцнайма недействительным– удовлетворить.

Признать недействительным договор социального найма, заключенный 10 июня 2016г. между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Амеличевой Светланой Владимировной о предоставлении нанимателю Амеличевой Светлане Владимировне и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование муниципального жилого помещения – 51/100 доли жилого дома по адресу: <адрес>.

Признать за Сайбель Иваном Ивановичем, Сайбель Надеждой Ивановной, Сайбель Андреем Ивановичем право собственности в порядке приватизации на 51/100 долю по 51/300 за каждым в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, в поселке <адрес>, общей площадью 71,7 кв.м, площадью с холодными помещениями 76,3 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 07.08.2018.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2018.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева