Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-163/2020 (2-4617/2019;) ~ М-4215/2019 от 24.10.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2020 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Поляковой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Асланян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. к Горчаков А.В., Горчакова О.В., Горчаков К.В., с третьими лицами Департамент градостроительства г.о. Самара, ПАО АКБ «Инвестторгбанк», о признании предварительных договоров незаключенными и взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 27 апреля 2019 г. между сторонами Епищенко JI.A., Епищенко Н.В. (покупатели) и Горчаков К.В., Горчакова О.В. (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить до 27.10.2019 г. основной договор купли-продажи жилого дома: Жилое здание, площадью *** кв. м, с количеством этажей 4, в том числе подземных : 1, расположенный по адресу : адрес, кадастровый №..., существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 24 февраля 2016 года №...; Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: Для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, кадастровый №..., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 24 февраля 2016 г. №.... Стоимость объектов определена сторонами в сумме *** руб. Стоимость каждого объекта сторонами предварительного договора определена не была, и из условий договора установить стоимость жилого дома или стоимость земельного участка не представляется возможным. В соответствии с п. 4 предварительного договора, в качестве меры обеспечения обязательств по заключению Основного договора на условиях, предусмотренных Предварительным договором и в счёт оплаты приобретаемых по Основному договору Объектов продажи, истцы оплатили ответчикам Горчаков К.В. и Горчакова О.В. задаток в размере *** руб. Факт получения ответчиками суммы *** руб. подтверждается распиской от 27.04.2019 г. Истцами обязательства по передаче денежной суммы *** руб. по предварительному договору от 27.04.2019г. были исполнены, однако, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, в срок, определенный предварительным договором (до 27.10.2019 г.), сторонами заключен не был. До истечения срока действия предварительного договора ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор и/или проект этого договора. Таким образом, по мнению истца, в связи с прекращением с 27.10.2019 г. в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательств, предусмотренных предварительным договором от 27.04.2019 г., сумма *** рублей подлежит возврату, поскольку является неосновательным обогащением ответчиков, и у них отсутствуют основания для удержания денежных средств, переданных истцами по предварительному договору. Пунктом 7 предварительного договора на покупателей была возложена обязанность по уплате за продавца с 18.05.2019 г. кредитного долга перед банком в виде ежемесячных платежей. В связи с этим истцами была уплачена сумма в размере *** рублей, что подтверждается тремя квитанциями: 14.06.2019г. на сумму *** руб., от 17.07.2019 г. на сумму *** руб., от 16.08.2019 г. на сумму *** руб.

27.04.2019г. между Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. (покупатели) и Горчаков А.В. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить до 27.10.2019 г. основной договор купли-продажи: бани, площадью *** кв.м., с количеством этажей 2, расположенной по адресу : адрес, кадастровый номер объекта: №.... В соответствии с п. 4 Предварительного договора, в качестве меры обеспечения обязательств по заключению Основного договора на условиях, предусмотренных Предварительным договором и в счёт оплаты приобретаемого по Основному договору Объекта продажи, истцы оплатили ответчику Горчаков А.В. задаток в размере *** руб. Факт получения ответчиком суммы *** руб. подтверждается распиской от 27.04.2019 г. Истцами обязательства по передаче денежной суммы *** руб. по предварительному договору от 27.04.2019г. были исполнены. Между тем основной договор купли-продажи указанного объекта заключен также не был.

дата истцами в адрес Горчакова О.В. и Горчаков К.В., и дата в адрес ответчика Горчаков А.В. были направлены письменные Уведомления с требованием вернуть полученные денежные средства в полном объёме на указанные в уведомлении банковские реквизиты в связи с сообщением Продавцами неполной и недостоверной информации о продаваемых объектах недвижимости, поскольку как оказалось, на продаваемом земельном участке находится самовольная постройка, а баня, в отношении которой был заключен предварительный договор фактически отсутствует. С учетом последующих уточнений истцы просят суд признать незаключенными предварительный договор от 27.04.2019 г. купли-продажи с условием о задатке между Епшценко JI.A., Епищенко Н.В. и Горчакова О.В., Горчаков К.В. земельного участка и жилого здания, находящихся по адресу адрес; предварительный договор от дата купли-продажи с условием о задатке между Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. и Горчаков А.В. нежилого здания «Бани», площадью *** кв.м., находящегося по адресу: адрес; взыскать с ответчиков Горчакова О.В., Горчаков К.В. в пользу истцов Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. денежные средства в размере *** рублей как полученное неосновательное обогащение; взыскать с ответчика Горчакова Артёма Валерьевича в пользу истцов Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. денежные средства в размере *** рублей как полученное неосновательное обогащение; взыскать с ответчиков Горчакова О.В., Горчаков К.В. в пользу истцов Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере *** рублей; взыскать с ответчика Горчакова Артёма Валерьевича в пользу истцов Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.10.2019 г. по 02.03.2020 г. в размере *** рублей; взыскать с ответчиков в пользу истцов уплаченную госпошлину.

27.11.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Транскапиталбанк».

23.12.2019 года произведена замена третьего лица ПАО «Транскапиталбанк» на правопреемника ПАО АКБ «Инвестторгбанк».

В судебном заседании представитель истцов Мамаева О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений, поддержала в полном объеме по изложенным в иске и уточнениях к нему основаниям, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчиков Ларионов Э.В., действующий на основании доверенности и ордера, исковые требования с учетом уточнений, не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.    

Заслушав участвующих лиц, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по настоящему делу о возврате неосновательного обогащения, являются факты получения денежных средств за счет другого лица при отсутствии к тому правовых оснований.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ).

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 27 апреля 2019 г. между сторонами Епищенко JI.A., Епищенко Н.В. (покупатели) и Горчаков К.В., Горчакова О.В. (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить до 27.10.2019 г. основной договор купли-продажи жилого дома: Жилое здание, площадью *** кв. м, с количеством этажей 4, в том числе подземных: 1, расположенный по адресу : адрес, кадастровый №..., существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 24 февраля 2016 года №...; Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: адрес, кадастровый №..., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 24 февраля 2016 г. №.... Стоимость объектов определена сторонами в сумме 15 *** руб.

В соответствии с п. 4 предварительного договора, в качестве меры обеспечения обязательств по заключению Основного договора на условиях, предусмотренных Предварительным договором и в счёт оплаты приобретаемых по Основному договору Объектов продажи, стороны определили задаток в размере *** рублей.

Получение ответчиками суммы в размере *** руб. подтверждается его распиской от 27.04.2019г. и не оспаривается стороной ответчика.

27.04.2019г. между Епищенко Л.А., Епищенко Н.В. (покупатели) и Горчаков А.В. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить до дата основной договор купли-продажи: бани, площадью 38 кв.м., с количеством этажей 2, расположенной по адресу : адрес, кадастровый номер объекта: №... Стороны пришли к соглашению, что стоимость объекта продажи составляет *** рублей (п.4).

В соответствии с п. 5 Предварительного договора, в качестве меры обеспечения обязательств по заключению Основного договора на условиях, предусмотренных Предварительным договором и в счёт оплаты приобретаемого по Основному договору Объекта продажи, стороны определили задаток в размере *** рублей.

Получение ответчиком суммы в размере *** руб. подтверждается его распиской от 27.04.2019г. и не оспаривается стороной ответчика.

В данном случае предварительными договорами купли-продажи прямо предусмотрено, что денежные суммы в размере *** *** рублей и *** рублей соответственно уплачивается в качестве задатка.

В соответствии с условиями предварительных договоров от 27.04.2019г. в отношении выплаченного задатка в полной мере действуют положения статей 380 и 381 ГК РФ, а также иные нормы ГК, регулирующие отношения между продавцом и Покупателем.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Данная норма права также нашла отражение в п. 6 и п. 7 предварительных договоров, согласно которым в случае незаключения основного договора по вине покупателя, сумма задатка в полном объеме остается у продавца. В случае не заключения основного договора по вине Продавца, сумма задатка возвращается продавцом покупателю в двойном размере

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2019г. истцами в адрес ответчиков Горчаковой О.В. и К.В. и 12.10.2019г. в адрес ответчика Горчакова А.В. направлены письменные уведомления с требованием вернуть полученные денежные средства в полном объеме на указанные в уведомлении банковские реквизиты в связи с сообщением продавцами неполной и недостоверной информации о продаваемых объектах недвижимости, ссылаясь на то, что на продаваемом земельном участке находится самовольная постройка, а баня в отношении которой был заключен предварительный договор фактически отсутствует.

В ходе рассмотрения дела представитель истца также ссылалась на данные обстоятельства, дополнив их тем, что геодезические данные границ нежилого строения «Баня» на земельном участке в предварительном договоре отсутствуют. Кроме того, из документов представленных ответчиками площадь земельного участка составляет *** кв.м., в то время как продаваемая площадь земельного участка составляет *** кв.м., при этом в предварительном договоре сторонами не определено, права на какую часть земельного участка передаются с реализуемыми спорными объектами недвижимости, в связи с чем считает предварительные договора незаключенными.

Рассматривая данные доводы истцов, свидетельствующих о незаключенности спорных договоров суд признает их необоснованными, поскольку из приведенных выше правовых норм и разъяснений следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

В ходе рассмотрения дела доводы истцов о том, что ответчики предоставили неполную и недостоверную информацию о товаре, а также ввода в заблуждение истцов относительно объектов договора, не нашли своего подтверждения и опровергаются письменными материалами дела, из которых усматривается, что объекты купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН, продавец при заключении предварительного договора купли-продажи предоставил покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и жилого дома.

Помимо этого, в материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г. Самары от 20.02.2006г. которым за Горчаковым А.В. признано право собственности на жилой дом, жилой площадью *** кв.м., подсобной площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд и хол.кладовых – *** кв.м., находящийся по адресу: адрес, которым установлено, что возведенное строение – жилой дом расположен на принадлежащем истцу /Горчаков А.В./ земельном участке, площадью *** кв.м. и не выходит за пределы принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка.

Данные обстоятельства также подтверждаются представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера ССМ, члена Ассоциации саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров» от 20.12.2019г.

Также в ходе рассмотрения дела судом были опрошены свидетели КВА, СВВ, являющиеся риэлторами, осуществлявшими продажу объектов ответчиков, которые пояснили, что до заключения предварительного договора истцы неоднократно приходили смотреть объекты, ознакамливались с документами, при этом по их просьбе ответчиками документы на объекты купли-продажи передавались для ознакомления юристам истцов. Также неоднократно истцы приезжали на объект с различного рода специалистами. При этом предварительный договор был заключен с отсрочкой заключения основного договора на шесть месяцев по причине отсутствия у истцов финансовой возможности сразу заключить договор купли-продажи. При этом они были настолько заинтересованы в приобретении спорных объектов, что выразили желание оплачивать в течении указанного срока ипотеку за продавцов, что также нашло отражение в предварительном договоре. Однако спустя несколько месяцев, до окончания срока заключения основного договора Епищенко перестали оплачивать ипотеку, а впоследствии обратились в суд с настоящим иском.

Оснований не доверять показаниям свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности по ст. 306 УК РФ у суда оснований не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного, учитывая, что вина в незаключении основного договора по причине предоставления ответчиками недостоверной информации об объектах купли-продажи в ходе рассмотрения дела не нашла своего подтверждения.

Судом также признаются необоснованными доводы истцов о прекращении обязательств по предварительному договору, поскольку продавцами не направлено предложение заключить основной договор, поскольку по смыслу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которой обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах нельзя говорить о виновности Горчаковых в незаключении основного договора и возложении на них негативных последствий.

При этом суд учитывает, что на момент обращения в суд с иском - 23.10.2019г. /т.е. до окончания срока заключения основного договора, определенного сторонами 27.10.2019г./ объективно со стороны Продавцов не существовало никаких препятствий для заключения основного договора и регистрации права собственности истцов в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части взыскания с ответчиков сумм переданных в качестве задатка в размере *** руб. и *** руб.

Вместе с тем рассматривая требования истцов о взыскании с ответчиков Горчаковых О.В. и К.В. неосновательного обогащения в размере *** рублей, суд находит их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

В пункте 7 предварительного договора установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что с 18.05.2019г.г. Покупатель берет на себя обязательства по уплате за продавца ежемесячных платежей по кредитному договору в соответствии с условиями ежемесячного погашения кредита, переданного стороне покупателя.

В судебном заседании установлено, что во исполнение данного условия предварительного договора истцы оплатили сумма в размере *** рублей, что подтверждается тремя квитанциями: 14.06.2019г. на сумму *** руб., от 17.07.2019 г. на сумму *** руб., от 16.08.2019 г. на сумму *** руб.

Таким образом, учитывая буквальное толкование данного пункта договора, суд приходит к выводу, что уплаченная истцами сумма в размере *** рублей не являлась способом обеспечения обязательства, а являлась только средством платежа по договору ипотеки за недвижимость.

Учитывая, что основной договор сторонами не заключен, означенная сумма подлежит возвращению истцам в силу статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2019 г. /дата возврата конверта отправителю/ по 02.03.2020 г. в размере 9971,03 руб.

Кроме того, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков Горчаковых О.В., К.В. в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 559,71 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Епищенко Л.А., Епищенко Н.В., - удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Горчакова О.В., Горчаков К.В. в пользу Епищенко Л.А. и Епищенко Н.В. денежные средства в размере 426 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 971,03 руб., возврат уплаченной государственной пошлины в размере 7559,71 руб., а всего 443 530 руб. 74 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия в окончательном виде.

В окончательной форме решение суда изготовлено 17 марта 2020 года.

Судья          подпись Н.В. Полякова

Копия верна

Судья:

Секретарь: