Решение по делу № 2-363/2016 (2-3165/2015;) ~ М-3203/2015 от 17.12.2015

Дело № 2-363/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2016г. г.Хабаровск

Суд Кировского района г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Якубанец Е.Ю.,

с участие представителя истца ООО «СамСтрой» Надежкиной И.П., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Столяровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СамСтрой» к Полякову ФИО1 о признании обременения отсутствующим,

установил:

ООО «СамСтрой» обратилось в суд с иском к Полякову Е.П. о признании обременения отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи. В обоснование указало, что истец является собственником объекта незавершенного строительства: «<данные изъяты>», инвентарный <данные изъяты> на основании договора купли-продажи доли в праве на объект с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истцом и <данные изъяты>.

Согласно п.6.3. и 9 договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства, с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СамСтрой» обязуется заключить договоры долевого участия на жилые помещения с участниками долевого строительства, указанными в п. 9 договора.

Права истца на указанный объект обременены правами ответчика, с которым были заключены договоры долевого участия, но на нежилой объект: рег.№ от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

В связи с ликвидацией <данные изъяты>, являвшегося застройщиком объекта и обязанной стороной по вышеуказанным договорам долевого участия, обязательства по передаче указанных объектов в рамках вышеуказанных договоров прекращены в соответствии со ст. 419 ГК РФ. Однако, на сегодняшний день регистрационные записи не аннулированы, что в свою очередь препятствует реализации истцом своих правомочий собственника по распоряжению имуществом, что является неправомерным.

Поскольку погашение регистрационной записи об обременениях возможно только в судебном порядке, истец вынужден был обратиться в суд.

Просит признать обременение отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве 3-го, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебном заседании представитель истца ООО «СамСтрой» Надежкина И.П. исковые требования поддержала. Дополнительно суду пояснила, что по имеющимся на сайте <данные изъяты> сведениям, Поляков Е.П. предъявил денежные требования к <данные изъяты>, которые были удовлетворены путем включения в реестр требований кредиторов. В связи с чем, договор долевого участия в строительстве считается расторгнутым.

Ответчик Поляков Е.П. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен, причины неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в Хабаровском крае в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.

Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика, представителя третьего лица, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что между <данные изъяты> (застройщик) и Поляковым Е.П. (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, рег.№ от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> местоположение: <адрес> обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП.

На основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как следует из ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ч. 5 вышеуказанного закона, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно выписки из ЕГРП (л.д. 10-33), актуальной на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, имеет обременения, в том числе в виде ипотеки, в пользу участников долевого строительства, основание: договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №. Одним из участников долевого строительства указан Поляков Е.П. (п. 5.50).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <данные изъяты> введена процедура наблюдения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении застройщика введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО2

Решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющими утвержден ФИО3

Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ
"О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Поляков Е.П. обратился с заявлением о расторжении договоров участия в долевом строительстве, о включении денежного требования на сумму <данные изъяты> руб. в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущество должника- <данные изъяты>.

Данное заявление было удовлетворено, <данные изъяты>, о чем ДД.ММ.ГГГГ. по делу № постановлено решение.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ООО «СамСтрой» заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства (л.д. 4-8).

На основании договора истцом было приобретено имущество: недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности <данные изъяты>, находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве в ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки, договора кредитной линии – доля в праве общей долевой собственности № на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты> %, инв. №, Литер <данные изъяты><данные изъяты> кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Под объектом незавершенного строительства, доля в праве на который продается, предоставлен земельный участок согласно договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным образованием г. Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности г. Хабаровска, соглашения об изменении условий и продлении срока действия № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с вышеуказанными документами продавцу предоставлен земельный участок, расположенный в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 6.3 Договора настоящий договор подписывается и является заключенным при условии заключения покупателями с участником долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (жилые помещения, указанные в договорах долевого участия с <данные изъяты>) и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по ул. тихоокеанской, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 12 Договора передача Продавцом имущества, указанного в п. 2 настоящего договора, совместно со всеми поименованными правами и обязанностями и принятие их Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Как следует из представленной суду документации, в разрешение на строительство №КГ27301000-107/07 от 19.10.2007г. внесены изменения, в связи с корректировкой проекта технико-экономические показатели. При этом, с учетом названных изменений, исключены сведения о 2-ом пусковом комплексе- гараж-стоянка.

За истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м. Степень готовности <данные изъяты>%, инв.№, лит.<данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, поскольку денежные требования Полякова Е.П. были включены в соответствующий реестр требований кредиторов, тем самым договор долевого участия в строительстве расторгнут им в одностороннем порядке, при этом в ЕГРП имеется запись о наличии такого договора, что является ограничением прав ООО «СамСтрой» относительно вышеназванного объекта незавершенного строительства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «СамСтрой» к Полякову ФИО1 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Аннулировать, путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства: <данные изъяты>, участник долевого строительства Поляков ФИО1

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.02.2016г.

Судья /подпись/

Решение не вступило в законную силу

Копия верна: судья Е.Ю.Якубанец

Подлинник решения находится в материалах дела №2-363/2016 в Кировском районном суде г.Хабаровска

Секретарь М.В.Столярова