Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2914/2014 ~ М-2241/2014 от 31.03.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2014 года                         город Самара

Промышленный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего - судьи Абдурахмановой И.В.,

при секретаре - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № год по заявлению ФИО3 к Департаменту строительства и архитектуры г.о.Самары о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, при участии третьих лиц ООО «Репер», ООО «Пойма»,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель ФИО3 обратился в суд с заявлением к Департаменту строительства и архитектуры г.о.Самары, указав, что между ФИО3 и ООО «Репер» заключен договор инвестирования строительства № от 26.02.2013г., согласно положениям которого ООО «Репер» приняло обязательства своими и/или с привлечением других лиц построить 16 этажный многоквартирный жилой дом на земельном участке площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать ФИО3 нежилое помещение расчетной площадью 250 кв.м. на № этаже Жилого дома, а ФИО3 обязуется уплатить обусловленную договором цену, и принять в собственность нежилое помещение на условиях указанного договора. На основании вышеуказанного договора инвестирования ООО «Репер» должно было осуществить действия по получению необходимой разрешительной, проектной и иной документации, а также выполнить все действия для строительства многоквартирного жилого дома. ООО «Репер» сообщило заявителю о том, что исполнение договора инвестирования и строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес>, не представляется возможным. В качестве основания для отказа от исполнения договора инвестирования ООО «Репер» указало на наличие в градостроительном плане земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер № утвержденного Департаментом, положений, существенно ограничивающих строительство. Считая распоряжение Департамента об утверждении градостроительного плана земельного участка, ограничивающее строительство многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке, незаконным, ФИО3 обратился в суд с требованиями об оспаривании данного распоряжения и возложении обязанности по устранению нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО5 требования заявителя поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно содержанию искового заявления.

Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица ООО «Репер» ФИО7 в судебном заседании удовлетворение требований заявителя оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ООО «Пойма» в судебном заседании удовлетворение требований заявителя оставил на усмотрение суда.

Заслушав объяснения и доводы представителя истца, возражения представителя Департамента, доводы представителей третьих лиц, изучив материалы дела, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из п.1.1. договора инвестирования строительства № от 26.02.2013г., заключенного между ФИО3 (Инвестор) и ООО «Репер» (Застройщик), Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 16 этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес> (Далее – Жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Инвестору нежилое помещение, а Инвестор обязуется уплатить Застройщику обусловленную договор цену, и принять в собственность нежилое помещение на условиях настоящего договора. Нежилое помещение, подлежащее передаче Инвестору Застройщиком, расположено на №-м этаже, расчетной площадью 250 кв.м.

Пунктом 1.2. названного договора установлено, что конкретные параметры многоквартирного жилого дома, подлежащего строительству по настоящему договору, подлежат определению в проектной документации.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора инвестирования строительства № от 26.02.2013г. срок строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию составляет 2 года с момента получения разрешения на строительство.

Из пункта 4.3. данного договора следует, что Застройщик обязан обеспечить оформление и получение документации, необходимой для строительства Жилого дома (разработать проектную документацию в объеме, необходимом для строительства Жилого дома, получить разрешение на строительство Жилого дома и т.д., т.п.), построить многоквартирный жилой дом в соответствии с проектной документацией, получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3.3. договора инвестирования строительства № от 26.02.2013г. Застройщик должен передать Инвестору нежилое помещение в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые жома вдоль красных линий, только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов, общая площадь 3 186 кв.м., кадастровый номер № принадлежит на праве собственности ООО «Пойма», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным 26.02.2013г. Управлением Росреестра по ФИО2 <адрес>.

В соответствии с договором аренды от 26.02.2013г. ООО «Пойма» передало ООО «Репер» в аренду указанный земельный участок с целью подготовки проектной документации строительства многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, для дальнейшего прохождения процедуры общественных слушаний жителей г.о.Самара и получения разрешительной документации для осуществления строительства жилого дома и стоянки автотранспортных средств (пункт 1.5. договора аренды).

В соответствии с п.п. 4.1.6., 4.1.7. договора аренды от 26.02.2013г. арендатор обязуется разработать проектную документацию строительства жилого дома, указанного в п.1.5 договора аренды, получить положительное заключение экспертизы и всю разрешительную документацию, предусмотренную действующим законодательством для осуществления строительства, в том числе, разрешение на строительство.

ООО «Репер» обратилось в Департамент с заявлением о выдаче градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Департамента от 11.04.2013г. № № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>.

Как следует из отзыва Департамента, письма Департамента от 04.02.2013г. №№ и градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 11.04.2013г. № №, земельный участок площадью 3186 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, находится в зоне деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района (Ц-1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № выданному 26.02.2013г. Управлением Росреестра по ФИО2 <адрес>, и кадастровому паспорту земельного участка от 15.02.2013г. № спорный земельный участок по категории отнесен к землям населенным пунктов, имеет вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома вдоль красных линий, только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов.

В соответствии с отзывом Департамента использование земельного участка площадью 3 186 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>, для строительства многоквартирного жилого дома вдоль красных линий, только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов, полностью соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в территориальной зоне Ц-1.

Таким образом, использование земельного участка площадью 3186 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес>, предполагаемое ООО «Репер» для строительства многоквартирного жилого дома вдоль красных линий, только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов, полностью соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в зоне Ц-1, установленным Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N № "Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре" и отраженным в градостроительном плане земельного участка, утвержденном распоряжением Департамента от 11.04.2013г. №РД-№.

Пунктом 2.2.2. названного градостроительного плана земельного участка установлена предельная высота зданий, строений, сооружений до конька кровли 18 метров, при угловом размещении здания возможны высотные акценты до 21 метра.

Пунктом 2.2.3. данного градостроительного плана земельного участка установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка в размере 45%.

Как следует из пункта 2.2.4. указанного градостроительного плана земельный участок, проектируемый под строительство, расположен в зоне регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» (<адрес>).

Пунктом 2.2.4. спорного градостроительного плана земельного участка предусматривается градостроительный регламент спорного земельного участка.

Градостроительный регламент, указанный в п.2.2.4. спорного градостроительного плана земельного участка, установлен для спорного земельного участка в связи с его отнесением к зоне регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» (<адрес>).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Согласно пункту 5 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В силу пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки представляет собой документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства), порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (ч.ч.8,9 ст.1, ч.6 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

Из указанных положений закона следует, что границы зоны регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» должны быть указаны в Правилах землепользования и застройки г.о.Самара, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001г. № в составе карты градостроительного зонирования.

Из указанного также следует, что в Правилах землепользования и застройки г.о.Самара должны быть установлены предельные параметры разрешенного строительства, ограничения в использовании земельного участка площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер 63:01:0818004:570, связанные с нахождением его в зоне регулирования и хозяйственной деятельности вышеуказанного объекта культурного наследия. Единственным документом, который устанавливает предельные параметры разрешенного строительства и ограничения в использовании земельных участков, являются Правила землепользования и застройки. Иные документы, предусматривающие какие-либо ограничения, касающиеся параметров разрешенного строительства и использования земельных участков, должны соответствовать Правилам землепользования и застройки. В градостроительный план земельного участка не могут быть включены сведения, не содержащиеся в правилах землепользования и застройки, даже если такие сведения имеются в других нормативно-правовых актах. Сведения градостроительного плана земельного участка должны соответствовать действующим Правилам землепользования и застройки. Положения иных нормативно-правовых актов в градостроительный план земельного участка не включаются, но учитываются при выдаче разрешения на строительство.

Указанные выводы подтверждаются Департаментом, что прямо следует из отзыва Департамента на заявленные требования.

Как следует из отзыва Департамента, нахождение спорного земельного участка в границах зоны регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» подтверждается проектом Правил землепользования и застройки в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Самара от 22.03.2012 № 239 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки городского округа Самара».

Таким образом, спорные пункты градостроительного плана земельного участка заполнены не на основании действующих Правил землепользования и застройки в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Самара от 22.03.2012 № 239 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки городского округа Самара», а на основании проекта Правил землепользования и застройки, разработанным в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Самара от 22.03.2012 № 239 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки городского округа Самара».

Согласно отзыву Департамента в Правилах землепользования и застройки г.о.Самара, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001г. №61, отсутствуют карта зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Судом установлено, что в Правилах землепользования и застройки г.о.Самара, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001г. №61, какие-либо сведения о нахождении земельного участка площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер № в границах зоны регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» - отсутствуют.

Суд приходит к выводу о том, что в действующих Правилах землепользования и застройки г.о.Самары отсутствуют ограничения в использовании земельного участка площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер №, которые устанавливаются для земельных участков, находящихся в зоне регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия.

Включение в спорные пункты градостроительного плана земельного участка сведений на основании проекта Правил землепользования и застройки является незаконным, поскольку новые Правила в установленном законом порядке не утверждены, официально не опубликованы, в законную силу не вступили.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время земельный участок площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер № расположенный на пересечении <адрес> и <адрес>, не входит в границы зоны регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Польский Костел» (<адрес>) и на данный земельный участок не распространяются ограничения, действующие для зоны регулирования и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия

В связи со сказанным, оспариваемые заявителем положения пунктов 2.2.2., 2.2.3. и 2.2.4. градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 11.04.2013г. №РД-№, - не соответствуют закону.

Иные положения градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 11.04.2013г. №РД-№ закону и иным нормативно-правовым актам - не противоречат.

Согласно договору инвестирования строительства № от 26.02.2013г. ООО «Репер» обязуется построить и передать ФИО3 нежилое помещение на № этаже.

В соответствии с уведомлением о расторжении договора от 10.03.2014г. ООО «Репер» известило ФИО3 о том, что в связи с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, утвержденным распоряжением Департамента от 11.04.2013г. №РД-№ ООО «Репер» не имеет возможности исполнить обязательства, принятые на себя по договору инвестирования строительства № от 26.02.2013г., и расторгает договор инвестирования строительства № от 26.02.2013г.

Поскольку оспариваемые заявителем положения градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 11.04.2013г. №РД-№, запрещают строительство на земельном участке площадью 3 186 кв.м., кадастровый номер №:№, расположенном на пересечении <адрес> и <адрес>, зданий выше 18-21 метров, то суд приходит к выводу о том, что данные положения градостроительного плана земельного участка нарушают права заявителя и подлежат исключению из градостроительного плана.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ФИО3 - удовлетворить.

Признать незаконным распоряжение Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара от 11.04.2013г. №РД-№ «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>» в части положений пунктов 2.2.2.-2.2.4. градостроительного плана земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома вдоль красных линий, только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов, общая площадь 3 186 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, ФИО2 <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>.

Обязать Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара в тридцатидневный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об исключении в полном объеме положений пункта 2.2.4. градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара от 11.04.2013г. №РД-313, со слов «Проектирование вести в соответствии…» до слов «4.Ограничения использования земельных участков, объектов капитального строительства и иных объектов, находящихся над и под поверхностью земельных участков, расположенных в границах других зон с особыми условиями использования территории, устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (в том числе посредством утверждения проектов зон охраны других объектов культурного наследия, расположенных в границах зон охраны Объекта)» включительно.

Обязать Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара в тридцатидневный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об исключении из пункта 2.2.2. градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара от 11.04.2013г. №РД-№ слов «18 м, при угловом размещении здания возможны высотные акценты до 21 м?.».

Обязать Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара в тридцатидневный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об исключении из пункта 2.2.3. градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара от 11.04.2013г. №РД-№, цифр «45 %».

На данное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня истечения срока на подачу ответчиком заявления об отмене данного решения суда в Самарский областной суд через Федеральный Промышленный районный суд г.Самары.

Решение изготовлено в окончательной форме 30.04.2014 года.

Председательствующий (подпись) И.В. Абдурахманова

Решение суда вступило в законную силу - ________________.

Копия верна: Судья -             Секретарь -