Решение по делу № 2-794/2018 ~ М-505/2018 от 12.03.2018

                 Дело № 2-794/2018                        РЕШЕНИЕ

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кумертау           12 апреля 2018 года

Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующей судьи Куприяновой Е.Л.,

с участием представителя истца Администрации городского округа город Кумертау РБ Ольховой А.Ф., действующей по доверенности <...> от <...>,

ответчика Романовой Н.Л.

при секретаре Султановой Э.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Администрации городского округа <...> к Романовой Н.Л., Романову Н.А. о признании сделки действительной,

УСТАНОВИЛ:        

    Администрация городского округа <...> РБ обратилась в суд с иском к Романовой Н.Л., Романову Н.А. о признании сделки действительной, мотивируя свои требования тем, что <...> между Администрацией городского округа <...> РБ (далее по тексту Сторона 1) и Романовой Н.Л., Романовым Н.А. (далее по тексту Сторона 2) заключен договор мены равноценных квартир №б/н. В соответствии с условиями вышеназванного договора, Сторона 1 передает Стороне 2 в долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>Б, <...>. Сторона 2 передает Стороне 1 квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>. На основании указанного договора, за Стороной 1 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. За Стороной 2 зарегистрировано право долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>. Романовой Н.Л. принадлежит 1/2 (одна вторая) доля в праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Романову Н.А. принадлежит 1/2 (одна вторая) доля в праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

02.06.2016 вступил в законную силу Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 1 в ст. 24 названного закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Исходя из буквального толкования ст. 24 Закона о регистрации, ее прямой взаимосвязи со ст. 250 ГК РФ, а также, поскольку данные сделки носят особенный характер – заключаются во исполнение определенных нормативных актов и не затрагивают права и интересы третьих лиц, так как при заключении таких сделок невозможно использование права преимущественной покупки, Управление Росреестра по РБ отдел по <...> зарегистрировало спорный договор в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По смыслу закона, договор купли- продажи считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии со ст.570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно пункта 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так же, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При заключении договора мены между истцами и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при регистрации права долевой собственности на жилое помещение доли всех сособственников установлены в равных долях, ущемление прав не произошло. Кроме того, договор мены был заключен в рамках адресной программы по расселению граждан из аварийного жилья.

Договор мены от <...> недействительным не признан. Зарегистрированное право долевой собственности на указанную квартиру за ответчиками в судебном порядке не оспорено.

В силу ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон момента его заключения.

Таким образом, договор мены от <...> № б/н фактически исполнен, квартиры переданы по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, за Стороной 1 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>, номер регистрации <...>3 от <...>, за Стороной 2 зарегистрировано право долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>А, <...>, номер регистрации: <...> от <...>. У сторон возникло право собственности на указанные квартиры.

Сделка (договор мены от <...> № б/н), хотя и подлежала нотариальному удостоверению в силу закона, но она прошла правовую экспертизу в Управлении Росреестра по РБ и зарегистрирована в установленном законе порядке.

Основанием для обращения в суд послужило заявление Романовой Н.Л. в администрацию с тем, что она, как собственник квартиры, расположенной по адресу: РБ, <...>, решила совершить сделку по отчуждению названной квартиры, но нотариус нотариального округа <...> РБ Решетникова О.А. постановлением от <...>. <...> отказала в удостоверении договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: РБ, <...>, в связи с тем, что форма первоначальной сделки была нарушена, поскольку договор был составлен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.

    На основании изложенного, просит признать действительным договор мены равноценных квартир от <...> б/н, заключенный между Администрацией городского округа <...> РБ и Романовой Н.Л., Романовым Н.А..    

В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа <...> Ольхова А.Ф. поддержала заявленные требования, привела доводы, изложенные в заявлении.

    Ответчик Романова Н.Л. исковые требования Администрации городского округа <...> признала и пояснила, что признание иска добровольно, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

    Ответчик Романов Н.А., будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился.

    Представитель 3-го лица - межмуниципального отдела по Кугарчинскому, Куюргазинскому районам и городу Кумертау Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явился, представил заявление об удовлетворении требования администрации городского округа город Кумертау.

    3-е лицо нотариус нотариального округа город Кумертау Решетникова О.А., будучи надлежащим образом извещенной, в судебное заседание не явилась.

    В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

    Выслушав представителя истца Ольхову А.Ф., ответчика Романову Н.Л., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст.39 п.1 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Согласно ст.39 п.2 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

    Согласно ч.3 ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом выносится решение об удовлетворении исковых требований.

    Ответчик Романова Н.Л. представила письменное заявление, в котором исковые требования администрации городского округа <...> о признании сделки действительной признала и пояснила, что признание иска добровольно, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

    Признание иска ответчиками принимается судом, поскольку сделано добровольно, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.     

Разрешая исковое требование, заявленное в отношении ответчика Романова Н.А., судом установлено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, (п.1). К договору мены применяются соответственно правила о купле- продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, (п.2).

В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

    В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиками заключен договор мены равноценных квартир от <...>, согласно которому стороны указанного договора произвели обмен жилыми помещениями, расположенными по адресу: РБ, <...>, на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <...>.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ <...>.

Передача жилых помещений подтверждается актом приема-передачи от <...>.

На обращение Романовой Н.Л. к нотариусу для подготовки договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ, <...>, нотариусом <...> направлено письмо об отказе в совершении нотариального действия по тем основаниям, что в связи с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составившим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда».

Таким образом, договор мены квартир от <...> подлежал нотариальному удостоверению.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности, (п.1)

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась, (п.2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей на момент заключения и регистрации договора мены от 20.10.2016 года), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Между тем, сделка (договор мены от 21.09.2016 года), хотя и подлежала нотариальному удостоверению в силу закона, но она прошла правовую экспертизу в Управлении Росреестра по РБ и зарегистрирована в установленном законе порядке.

В соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п.п. 2,6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Договор мены от <...> недействительным не признан. Зарегистрированное право долевой собственности на указанную квартиру за истцами в судебном порядке не оспорено.

При заключении договора мены между истцами и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при регистрации права долевой собственности на жилое помещение доли всех сособственников установлены в равных долях, ущемление прав не произошло. Кроме того, суд принимает во внимание, что договор мены был заключен в рамках адресной программы по расселению граждан из аварийного жилья в муниципальную собственность.

    При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор мены от <...> является состоявшейся, действительной сделкой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                        РЕШИЛ:

Исковое требование администрации городского округа <...> РБ к Романовой Н.Л., Романову Н.А. о признании сделки действительной удовлетворить.

Признать договор мены, заключенный <...> между администрацией городского округа <...> РБ с одной стороны, Романовой Н.Л., Романовым Н.А. с другой стороны, согласно которому истец передал ответчикам в долевую собственность <...> РБ, а ответчики передали истцу <...> РБ, - действительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кумертауский межрайонный суд РБ.

Председательствующий