Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-642/2018 (2-6055/2017;) ~ М-3747/2017 от 09.10.2017

Подлинник

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года                                                                        г. Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Грудиной Ю.Ю.,

при секретаре Винидиктовой М.С.,

с участием представителя истцов Воробьевой О.Н.,

представителя ООО ПСК «Омега» - Тюкавкиной О.А.

представителя ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Чигжит-Оол А.С.

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кейнер М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александровой Марины Альбертовны, Яроша Сергея Александровича, Решетниковой Марии Юрьевны, Чубарова Сергея Владимировича к ООО ПСК «Омега», Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным распоряжения, признании недействительным договора купли-продажи, исключении сведений о земельном участке, признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО14, ФИО4, ФИО5 первоначально обратились в суд с иском к ООО ПСК «Омега» о признании отсутствующим у ответчика права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; исключении из ГКН (ЕГРН) сведений о кадастровом учете и зарегистрированном за ООО ПСК «Омега» праве собственности на данный земельный участок.

В процессе рассмотрения гражданского дела требования уточнены, в качестве соответчика привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, заявлены требования о признании недействительным распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-недв «Об утверждении схемы расположения земельных участков», исключении из ГКН сведений о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, признании отсутствующим у ООО ПСК «Омега» права собственности на земельный участок с кадастровым номером № исключении из ГКН сведений о зарегистрированном за ответчиком ООО ПСК «Омега» праве собственности на указанный участок.

Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №-арх ответчику представлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 7 888 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением. На основании указанного распоряжения между ответчиком и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> заключен договор аренды данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчиком (застройщиком) с физическими лицами заключены договоры об участии в долевом строительстве, предметом указанных договоров является не только объект долевого строительства - квартира, но и находящийся в аренде указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, подписаны акты приема- передачи квартир с последующей регистрацией права собственности на квартиры в регистрирующем органе. Несмотря на то, что после регистрации права собственности на объекты недвижимости – квартиры, к их собственникам перешло право собственности на земельный участок площадью 7 888 кв.м, ДМИЗО Администрации <адрес> произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №, утверждена схема расположения спорного земельного участка и заключен договор его купли-продажи с ООО ПСК «Омега».

В судебное заявление истцы Александрова М.А., Ярош С.А., Решетникова М.Ю., Чубаров С.В. не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель истцов – Воробьева О.Н. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала, суду пояснила, что в собственность истцов автоматически перешел земельный участок, предоставленный для строительства жилых домов, в силу действующего законодательства. В связи с чем оспариваемым распоряжением и договором купли-продажи нарушены права истцов как собственников земельного участка.

Представитель ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Чигжит-Оол А.С. в судебном заседании исковые требования признал.

Представитель ответчика ООО ПСК «Омега» - Тюкавкина О.А. требования не признала, по основаниям изложенным в отзыве, дополнительно суду пояснила, что на земельном участке, право собственности ответчика на который оспаривается, имеются объекты недвижимости ООО ПСК «Омега», право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Раздел земельного участка был обусловлен прежде всего этапностью строительства и нецелесообразностью оплаты аренды за площади, которые не используются.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кейнер М.В. в судебном заседании суду пояснила, что собственники жилых помещений в доме автоматически становятся собственниками земельного участка под домом, при этом в каком объеме переходит в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания жилого дома пояснить не смогла. Также указала на то, что по правилам кадастрового учета для формирования земельного участка необходимо проведение межевания.

Представители ООО УК «Согласие», ООО УК «Два капитана», Службы строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю, Александров С.А., Ярош О.С., Чубарова Н.В. в судебное заседание не явились, о дате и времени извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных прав являются земельные участки, а также части земельных участков.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса РФ и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривается, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления N 12-П от 28.05.2010 указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления N 10/22).

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 этого же Федерального закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Нормы Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, при котором осуществляются работы по межеванию, проведению кадастровых работ и государственному кадастровому учету.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 888 квадратных метров предоставлен ООО ПСК «Омега» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением (т.1 л.д.184-190) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, многоуровневой автостоянкой, трансформаторной подстанцией (в редакции Дополнения от ДД.ММ.ГГГГ №, Дополнения отДД.ММ.ГГГГ №).

Разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с последующими изменениями и продлениями ответчику согласовано строительство двух многоквартирных жилых домов, трансформаторной подстанции и многоуровневой автостоянки.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод жилого <адрес>, трансформаторной подстанции по адресу: <адрес>. <адрес> (т.1 л.д. 52-54).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод жилого <адрес> по адресу: <адрес>. <адрес> (т.1 л.д. 49-51).

При выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав многоквартирных домов в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-недв утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером № в измененных границах, образован дополнительно земельный участок площадью 2 691 кв.м. и земельный участок площадью 228 кв.м. (т.2 л.д.53-54).

Земельный участок с кадастровым номером <адрес> стоит на кадастровом учете с уточненной площадью 5218 кв.м. Разрешенное использование: для строительства многоэтажных домов с инженерным обеспечением, трансформаторной подстанцией, многоуровневой автостоянкой. Собственность публично-правовых образований.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК «Омега» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <адрес> (т.2 л.д. 124-127). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО ПСК «Омега», вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта в части размещения стоянок, для стоянок автомобильного транспорта (т. 1 л.д.63).

Как усматривается из материалов дела, схемы расположения земельных участков, публичной кадастровой карты (т.5 л.д.208) на земельном участке с кадастровым номером <адрес> находится трансформаторная подстанция (собственник ООО ПСК «Омега» т. 2 л.д.219), многоуровневая автостоянка (собственник ООО ПСК «Омега» т. 2 л.д. 216). Оснований полагать, что объекты предназначены для обслуживания только жилых домов по адресу: <адрес>,<адрес> у суда не имеется.

Два жилых дома по вышеуказанному адресу в свою очередь расположены на земельном участке с кадастровым номером <адрес> жилой дом по адресу: <адрес> частично расположен на участке с кадастровым номером <адрес>

Нормы Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, при котором осуществляются работы по межеванию, проведению кадастровых работ и государственному кадастровому учету. Материалы дела не содержат сведений о том, что производилось формирование и кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <адрес> в целях обслуживания и эксплуатации многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>

Исходя из требований частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона администрация <адрес> была не вправе распоряжаться земельным участком, поставленным на кадастровый учет в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок для обеспечения надлежащего содержания и обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Доказательств тому, что ответчик (ДМИЗО администрации <адрес>) распорядился именно земельным участком, необходимым для эксплуатации жилых домов по адресу: <адрес> и <адрес> стороной истца не представлено.

При разрешении вопроса о распоряжении земельным участком, судом учитывается, что в представленном стороной истцов техническом заключении по расчету требуемой площади земельного участка двух жилых домов по адресу: <адрес> и <адрес>, выполненном ООО «КСК-Проект», использованы предельные коэффициенты интенсивности жилой застройки – 1,2 и 1,5, в то время как распоряжением Администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ данные коэффициенты утверждены для ООО ПСК «Омега» в размере 0,23 и 0,34. С учетом данного заключения для строительства жилых домов изначально выделен земельный участок меньшей площадью, чем необходимо для его эксплуатации. Необходимо 7 955.4 кв.м. (т.6 л.д.45-58), выделено 7888 кв.м.

Кроме того, согласно ч.3 ст.43 Градостроительного кодекса размер земельного участка определяется с учетом градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки.

Несмотря на то, что строительство домов по <адрес> и <адрес> осуществлялось в период с 2007 по 2013 годы, специалистом при расчете применены нормы СП 42.13330.2016, которые утверждены Приказом Минстроя РФ №/пр от ДД.ММ.ГГГГг. и введены в действие с ДД.ММ.ГГГГ, также использованы «Правила землепользования и застройки городского округа Красноярск», утвержденные ДД.ММ.ГГГГ, то есть не действовавшие в период застройки жилых домов.

Согласно расчету, выполненному АО «Гражданпроект» (представлен в материалы дела ответчиком) с учетом параметров разрешенного строительства требуемая площадь земельного участка для двух жилых домов составляет 6 197,3 кв.м, общая площадь используемой территории составляет 6 622 кв.м, что соответствует требуемой площади.

Учитывая, что действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его обслуживания и эксплуатации, а также то, что границы таких земельных участков могут не совпадать, суд полагает, что нарушение прав истцов (как собственников квартир) при вынесении оспариваемого распоряжения и заключении договора купли-продажи земельного участка отсутствует. Что исключает возможность оспаривания данного нормативно-правового акта и сделки, ввиду того, что защите подлежит лишь нарушенное право.

При этом, учитывая предмет и основание исковых требований, а также установленное отсутствие нарушение прав истцов, судом не исследуются доводы о нарушении порядка раздела земельного участка с кадастровым номером <адрес>

Поскольку судом не усмотрено оснований для признания недействительными распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-недв «Об утверждении схемы расположения земельных участков», договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № оснований для исключения сведений о земельном участке из ГКН и признании права собственности отсутствующим также не имеется.

При изложенным обстоятельствах, суд приходит выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Александровой Марины Альбертовны, Яроша Сергея Александровича, Решетниковой Марии Юрьевны, Чубарова Сергея Владимировича к ООО ПСК «Омега», Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным распоряжения, признании недействительным договора купли-продажи, исключении сведений о земельном участке, признании права собственности отсутствующим - отказать..

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 8 октября 2018 года.

Председательствующий                    Ю.Ю. Грудина