Решение по делу № 2-935/2020 ~ М-571/2020 от 15.04.2020

Дело № 2-935/2020

47RS0011-01-2020-000833-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2020 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

с участием адвоката Алипа А.С.

при секретаре Померанцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ковалевой Светланы Петровны к Чичайкину Эдуарду Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Ковалева С.П. обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование, что 12 мая 2017 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец (ответчик) обязался передать в собственность покупателя (истца), а покупатель обязался принять и уплатить покупную цену за земельный участок площадью 1250 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома. Земельный участок был передан ответчиком истцу.

Стоимость участка составила 1500000 рублей. Денежные средства в указанном размере были переданы истцом ответчику в наличной форме, что подтверждается расписками.

По мнению истца, ответчику было известно о том, что земельный участок приобретался истцом для целей строительства.

Между тем, согласно ответу администрации МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области от 27.09.2017г. спорный земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия.

Истец указала, что обращалась к ответчику с требованием о возврате денежных средств и расторжении договора, однако, ответа не получила и потому обратилась в суд с настоящим иском.

Также указывает, что истцом были дополнительно понесены затраты по техническому присоединению земельного участка к электрическим сетям в размере 38550 рублей.

При таком положении, с учетом того, что договор был заключен для приобретения земельного участка в целях осуществления строительства, которое не представляется возможным, принимая во внимание, что ответчик знал или должен был знать о градостроительной ситуации в отношении участка, истец полагает, что на момент приобретения участка ответчиком не были доведены до истца существенные обстоятельства, которые могли повлиять на решение истца относительно приобретения спорного участка.

С учетом изложенного, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 12.05.2017г., заключенный между истцом и ответчиком с внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, а также взыскать с ответчика денежные средства в размере 1500000 рублей, убытки 38550 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7062, 20 рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 66400 рублей и по оплате государственной пошлины в размере 8656 рублей.

Истец Ковалева С.П. в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Решетову М.В.

Представитель истца Решетов М.В., действующий на основании доверенности от 10.06.2020г., выданной сроком на три года в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске и письменной правовой позиции.

Ответчик Чичайкин Э.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, поручил представлять свои интересы Алипа А.С.

Представитель ответчика Алипа А.С., действующий на основании ордера № 1933303 от 03.06.2020г. и доверенности от 02.06.2020г., выданной сроком на три года, в судебном заседании против удовлетворения заявленных истцом требований возражала.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 12 мая 2017г. между истцом Ковалевой С.П. (покупатель) и ответчиком Чичайкиным Э.В. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка (договор, л.д.5), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить покупную цену за земельный участок площадью 1250 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Стоимость участка составила 500000 рублей 00 копеек. Истцом ответчику переданы денежные средства в размере 1500000 рублей в наличной форме, по договору 500000 рублей, что подтверждается распиской от 29.05.2017г. (л.д.6), а также распиской на сумму 1000000 рублей за неотделимые улучшения земельного участка (оборот л.д.6) и не оспаривалось участниками спора.

Земельный участок был передан ответчиком истцу, что также не оспаривалось сторонами.

Право собственности Ковалевой С.П. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестре недвижимости 23.05.2017г. внесена запись о регистрации за номером №

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2017г. указано, что земельный участок с кадастровым номером № имеет категорию земель – земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома, при этом, отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях в отношении указанного земельного участка (л.д.15).

Истец обратился в администрацию МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, однако, 27.09.2017г. администрация сообщила, что земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия (л.д.67).

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с настоящим иском, поскольку спорный договор был заключен ею для приобретения земельного участка в целях осуществления строительства, которое не представляется возможным по указанным обстоятельствам.

По мнению истца, ответчик не мог не знать о целях приобретения истцом спорного участка, а также об имеющихся градостроительных ограничениях в его использовании, однако, не сообщил истцу о таких ограничениях.

Указывая, что ответчик при заключении договора купли-продажи земельного участка не сообщил истцу о градостроительной ситуации в отношении участка, не довел до истца существенные обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение истца относительно приобретения участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив приведенные обстоятельства, суд приходит к следующему.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Особенности правового регулирования отношений, возникающих при заключении договоров купли-продажи земельных участков, предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ содержит дополнительные критерии существенности нарушения, а также указывает на обязательность осведомленности продавца о наличии обстоятельств, затрудняющих использование покупателем земельного участка.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2017г. следует, что земельный участок с кадастровым номером № имеет категорию земель – земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома, при этом, отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях в отношении указанного земельного участка.

Согласно ч. 1 статье 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», введенной Федеральным законом от 05.04.2016 г. № 95-ФЗ, вступивший в силу 03 октября 2016 года, защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с п. 2 ч. 3 статье 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия (ч. 6 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2016 N 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» положение ч. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до 3 октября 2016 года, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Из письма администрации МО Ломоносовский муниципальный район от 27.09.2017г. № ОБ-6310-4240/17-0-1 усматривается, что земельный участок с кадастровым номером47:№ расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа», 1720-1721г.г., инж. Гидравлик Туволков В.Г., 2-я пол. XVIII в., 1944-1948г.г., 1970 г (реставрация). Границы территории Ансамбля утверждены Приказом Министерства культуры Российской Федерации № 15 от 11.01.2017г.

Спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015г «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничения права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которых не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Установлено, что земельный участок расположен в <адрес> относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовым актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции РФ провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующие законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Суд находит, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из материалов дела не следует, что ответчик к дате заключения договора был осведомлен и учитывал обстоятельства, связанные с градостроительным зонированием территории, в пределах которой расположен спорный участок, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для вывода о заведомом для ответчика наличии обстоятельств, впоследствии затруднивших истцу использование участка.

Также необходимо отметить, что, действуя осмотрительно, истец имел возможность до заключения договора получить являющиеся общедоступными сведения о градостроительном зонировании территории, о правовом регулировании застройки земельных участков, в связи с чем, обстоятельства спора не свидетельствуют о недобросовестном умолчании ответчика о свойствах спорного участка и допустимом его использовании.

Установив отсутствие доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации о продаваемом истцу объекте и ограничениях в его использовании, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, оплаченных в счет приобретения земельного участка.

Требования истца о взыскании судебных расходов, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначальных требований, признанных судом необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ковалевой Светланы Петровны к Чичайкину Эдуарду Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 октября 2020 года

Судья Н.Н. Михайлова