Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-419/2017 ~ М-358/2017 от 25.04.2017

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2017 года.

Дело    № 2-419/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Нарьян-Мар                                                                         14 июня 2017 года

Нарьян-Марский городской суд Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Распопина В.В.,

при секретаре Лиходед Т.Л.,

с участием истца Фоминой О.А.,

представителя истца Корж В.Г.,

представителя ответчика Полугрудовой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фоминой Оксаны Алексеевны к Смирнову Александру Алексеевичу о признании расписки недействительной, признании положений договора недействительными, расторжении договора купли-продажи, признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости, встречному исковому заявлению Смирнова Александра Алексеевича к Фоминой Оксане Алексеевне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Фомина О.А. обратилась в суд с иском к Смирнову А.А. о расторжении договора купли-продажи.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключила со Смирновым А.А. договор купли-продажи <адрес>. Указанным договором предусмотрена оплата за приобретение квартиры за счет собственных средств в сумме 630 000 рублей, частично в сумме 2 520 000 рублей за счет средств, полученных по кредитному договору. Право собственности на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на имя Фоминой Оксаны Алексеевны. Вместе с тем, указывает, что у нее существенно изменились обстоятельства, а именно ее супруг был уведомлен о расторжении трудового договора. Кроме того, указывает, что размер ее заработной платы снизился. Об указанных обстоятельствах был предупрежден ПАО «Сбербанк России», в связи с чем кредит был аннулирован, запись в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке аннулирована. В связи с указанными обстоятельствами полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи на основании ст.451 ГК РФ.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фоминой О.А. и Смирновым А.А.

Истцом требования неоднократно увеличивались и уточнялись, окончательно просит признать расписку от ДД.ММ.ГГГГ недействительной по безденежности; признать пункты 2.1.2, 2.2, 2.6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и признать недействительной запись в ЕГРП о регистрации право собственности Фоминой О.А. от ДД.ММ.ГГГГ №.

Мотивирует требования тем, что условия о цене является ничтожной сделкой, поскольку фактически цена, указанная в договоре, не соответствует согласованной цене, что следует из представленных доказательств. Денежные средства по расписке не передавались.

Смирнов А.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Фоминой О.А. о взыскании денежных средств.

Требования мотивирует тем, что заключил с Фоминой О.А. договор купли-продажи квартиры <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на указанное жилое помещение. В соответствии с договором купли-продажи стоимость квартиры составила 3 150 000 рублей. Указанная сумма должна быть уплачена в течение трех дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Со своей стороны им обязательства исполнены в полном объеме, вместе с тем, Фомина О.А. не исполнила обязанность по оплате суммы по договору.

Просит взыскать с Фоминой О.А. сумму по договору 3 150 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

Смирновым А.А. требования были уменьшены, просит взыскать 2 200 000 рублей.

Истец в судебном заседании требования поддержал, со встречным иском не согласился. Пояснил, что фактически была согласована цена 2 200 000 рублей, а указанная в договоре цена и расписка о передаче денежных средств имели своей целью получение кредита покрывающего стоимость квартиры в полном объеме, поскольку банку были необходимы сведения об уплате 30% стоимости квартиры за счет собственных средств, а также денежных средств для ремонта квартиры. Фактически предполагалось сумму 2 200 000 рублей передать продавцу, а остальные денежные средства потратить на ремонт квартиры. Фактически какие-либо денежные средства не передавались.

Представитель истца Корж В.Г. в судебном заседании требования поддержала, со встречным иском не согласилась, указав, что условия о цене и порядке ее уплаты являются существенными условиями договора, в связи с чем он подлежит расторжению. Указала, что квартира должна быть возвращена ответчику.

Представитель ответчика Полугрудова С.В. в судебном заседании встречное исковое заявление поддержала, с иском Фоминой О.А. не согласилась. Указала, что не оспаривает то обстоятельство, что сторонами была согласована стоимость квартиры в размере именно 2 200 000 рублей, а также безденежность расписки. Указанная в договоре цена была согласована для получения истцом кредита. Вместе с тем, полагает, что оснований для признания положений договора о цене, а равно расторжения договора не имеется. Полагает, что оснований для восстановления сторон в первоначальном положении не имеется, а истец обязан уплатить согласованную цену.

Ответчик Смирнов А.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях пояснил, что стоимость квартиры согласована сторонами именно в размере именно 2 200 000 рублей. Указанная в договоре цена была согласована для получения истцом кредита. По расписке денежные средства не передавались.

Третье лицо, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, третьих лиц.

Суд, заслушав истца, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

На основании ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (ст.485 ГК РФ).

В силу ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым А.А. и Фоминой О.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Фомина О.А. приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1.2 договора согласована стоимость квартиры установлена в размере 3 150 000 рублей.

Согласно п.2.2 приобретение квартиры осуществляется за счет собственных средств в размере 630 000 рублей, и за счет заемных средств в размере 2 520 000 рублей, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Пунктом 2.6 установлен порядок оплаты стоимости квартиры.

В тот же день сторонами договора подписан акт приема передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ право собственности Фоминой О.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. До настоящего момента собственником квартиры является истец.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ)

Из разъяснений, содержащихся в п.70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из пункта 2 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п.75).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.78).

Пунктами 87, 88 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 предусмотрено, что Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из пояснений истца, ответчика, данных в судебном заседании следует, что фактически стоимость квартиры согласована 2 200 000 рублей, а не 3 150 000 рублей. Предусмотренная в договоре стоимость была указана в целях приобретения квартиры целиком за счет заемных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», поскольку для выдачи кредита требовалось внесение денежных средств в размере 630 000 рублей. Предполагалось, что продавцу будет передана сумма 2 200 000 рублей, а покупатель получит из заемных средств 320 000 рублей для проведения ремонта жилого помещения. Фактически денежные средства по расписке от ДД.ММ.ГГГГ не передавались. Вносить личные денежные средства в размере 630 000 рублей истец не намеревался, что было согласовано с ответчиком.

Указанные обстоятельства подтверждаются также материалом проверки, по которому отказано в возбуждении уголовного дела № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, пункт 2.1.2, пункт 2.2 в части установления выплаты в размере 630 000 рублей за счет собственных средств Фоминой О.А. и 2 520 000 рублей за счет заемных средств, по мнению суда являются ничтожными (притворными), поскольку представленными доказательствами подтверждается, что фактически стороны согласовали иной порядок и размер выплат.

Последствием признания указанных пунктов ничтожными в силу ст.170 ГК РФ, пункта 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № является применение к указанной сделке правил, которые стороны имели ввиду.

Таким образом, с учетом положений ст.180, 555 ГК РФ само по себе признание указанных пунктов (в том числе существенного условия договора) ничтожными не влечет признание ничтожным всего договора купли-продажи, а стоимость квартиры определяется из той стоимости, которую стороны имели ввиду при заключении договора, то есть в размере 2 200 000 рублей.

В признании недействительным п.2.6 договора как притворной сделки должно быть отказано, поскольку доказательств прикрытия иного порядка оплаты по договору суду не представлено. Из пояснений ответчика, представителя ответчика следует намерение получить денежные средства по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи в размере 2 200 000 рублей.

Оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры суд не находит по следующим основаниям.

В силу ст.450 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, ссылка истца на то, что ее супруг попал под сокращение, размер ее заработной платы снизился не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, со стороны ответчика договор исполнен в полном объеме, обстоятельства, которые, как полагает истец, являются существенными для расторжения договора возникли до его исполнения, в свою очередь Фомина О.А. действий по изменению или расторжению договора до его исполнения не предпринимала. Кредитный договор, за счет средств которого предполагалось оплатить стоимость квартиры, аннулирован по заявлению самого истца.

Не является основанием для расторжения договора и признание отдельных его положений ничтожными, поскольку законом такого основания для расторжения договора не установлено. Кроме того, как указано выше, ст.170 ГК РФ предусматривает последствия для признания указанных условий недействительными.

Способ оплаты стоимости недвижимого имущества правового значения не имеет, в связи с чем ссылка истца на то, что согласован был способ оплаты за счет заемных средств не может быть принята судом во внимание.

Таким образом, в удовлетворении требований Фоминой О.А. о расторжении договора должно быть отказано.

Не подлежит также удовлетворению требование о признании расписки недействительной.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в счет исполнения по договору истцом переданы денежные средства по договору в размере 630 000 рублей. Из пояснений истца и ответчика, материалов проверки следует, что фактически денежные средства по расписке не передавались.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Вместе с тем, сама по себе оспариваемая расписка не подтверждает заключение сделки, а является подтверждением исполнения договора. Действующими нормами права признание недействительными таких документов не предусмотрено. Положения ст.812 ГК РФ вопреки мнению представителя истца к указанным отношениями не применяются. Кроме того, безденежность расписки не является основанием для признания ее недействительной.

Поскольку договор купли-продажи недействительным не признан и не расторгнут, оснований для признании записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности истца не имеется.

На основании ст.98 ГПК РФ с Фоминой О.А. подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 19 200 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Фоминой Оксаны Алексеевны к Смирнову Александру Алексеевичу о признании расписки недействительной, признании положений договора недействительными, расторжении договора купли-продажи, признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости удовлетворить частично.

    Признать недействительным (ничтожным) пункт 2.1.2 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смирновым Александром Алексеевичем и Фоминой Оксаной Алексеевной.

    Признать недействительным (ничтожным) пункт 2.2 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смирновым Александром Алексеевичем и Фоминой Оксаной Алексеевной в части указания в нем на приобретение квартиры покупателем частично за счет собственных средств в сумме 630 000 (Шестьсот тридцать тысяч рублей) 00 копеек и частично в сумме 2 520 000 (Два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек за счет банковских средств Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

    В удовлетворении требований Фоминой Оксаны Алексеевны к Смирнову Александру Алексеевичу о признании расписки недействительной, признании пункта 2.6 договора недействительным, расторжении договора купли-продажи, признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости – отказать.

    Встречное исковое заявление Смирнова Александра Алексеевича к Фоминой Оксане Алексеевне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Фоминой Оксаны Алексеевны в пользу Смирнова Александру Алексеевичу задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 2 200 000 рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 200 рублей, всего взыскать 2 219 200 рублей (Два миллиона двести девятнадцать тысяч двести рублей) 00 копеек.

В удовлетворении требований Смирнова Александра Алексеевича к Фоминой Оксане Алексеевне о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 4750 рублей (Четыре тысячи семьсот пятьдесят рублей) 00 копеек – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы через Нарьян-Марский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Председательствующий             подпись        В.В.Распопин

Копия верна, судья                        В.В.Распопин