Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-366/2014 (2-4120/2013;) от 24.12.2013

дело № 2-366/2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2014 года г. Серпухов, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Петруниной М.В.,

с участием:

представителя истца Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о. Серпухов в интересах несовершеннолетней Ф. – Плахотиной Г.Н., действующей на основании доверенности,

ответчика Ветрова С.Н.,

представителя ответчиков Ветрова С.Н. и Ветровой Л.А. – адвоката Буевой О.А., действующей на основании ордера и доверенности,

третьего лица Терентьевой С.В.,

представителя третьего лица Терентьевой С.В. – адвоката Ермоловой Т.А., действующей на основании ордера и доверенности,

при секретаре судебного заседания Гавриличевой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства образования Московской области, действующего в интересах несовершеннолетней Ф. к Ветровой Л. А., Ветрову С. Н., ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства,

УСТАНОВИЛ:

Министерство образования Московской области обратилось в суд с иском в интересах несовершеннолетней Ф., <дата> рождения и просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный <дата> между А. и Ветровым С.Н., Ветровой Л.А., зарегистрированный <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО; применить последствия недействительности сделки, прекратив запись о регистрации права общей долевой собственности покупателей Ветровой Л.А. и Ветрова С.Н. на указанную квартиру; признать за несовершеннолетней Ф.,<дата> рождения право собственности на указанную квартиру, прекратить запись об ипотеке в силу закона; восстановить регистрацию по месту жительства ребенка. Свои требования мотивирует тем, что Управлением опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов издано распоряжение <номер>, согласно которому отцу ребёнка А. было разрешено отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку Ф. по <адрес>, при условии обеспечения прав на жилье в виде приобретения прав несовершеннолетней на квартиру по <адрес>. При контроле исполнения распоряжения органа опеки и попечительства, стало очевидно, что Ф., <дата> рождения зарегистрирована по <адрес>. Распоряжение Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов в части обязательного приобретения права собственности на <данные изъяты> комнатную квартиру по <адрес> не исполнено. Несовершеннолетняя Ф. в настоящее время является сиротой, её мать Т. умерла <дата>, а отец А., которому давалось разрешение, умер <дата>. Было установлено, что <дата> девочка была снята с регистрационного учета по <адрес> без согласования с органами опеки и попечительства, несмотря на то, что на момент снятия с регистрации девочка не имела второго законного представителя, отец был зарегистрирован на данной жилой площади с разрешения органов опеки и девочка являлась собственником квартиры. <дата> отец и девочка были зарегистрированы по <адрес> у постороннего лица, на жилой площади не пригодной для проживания. Согласно распоряжения, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетней Ф. квартира могла быть продана только при соблюдении условия покупки <данные изъяты> комнатной квартиры в собственность девочки, что выполнено не было. Право собственности несовершеннолетней было грубо нарушено. В закладной Ветрова С.Н. и Ветровой Л.А. указано в качестве основания – договор купли-продажи квартиры от <дата> (с возникновением ипотеки в силу закона). Орган опеки не согласовывал сделку по отчуждению квартиры ребенка с установлением ипотеки, проект договора, в котором расчет не предусматривал был оплате иному лицу, а не непосредственно несовершеннолетнему ребенку не согласовывался. В сделке использовалось заключение о рыночной стоимости имущества несовершеннолетнего ребенка от <дата>, в то время как согласование было оформлено распоряжением от <дата>, то есть данный документ в ущерб интересам ребенка не согласован с органом, который в силу Закона определяет юридически значимые действия с собственностью малолетних детей. При анализе п.12 договора купли-продажи квартиры становится очевидным, что в связи с отсрочкой оплаты <данные изъяты> после государственной регистрации договора, должна была быть зарегистрирована ипотека в силу закона не в интересах ОАО «Сбербанк России», а в интересах малолетнего продавца квартиры – Ф. Так, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, продаваемые в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Однако, даже в силу этой нормы права ребенка также нарушены. Права ОАО «Сбербанк России» обеспечения закладной Ветровых, а права ребенка снова не обеспечены ни записью в ЕГРП, ни закладной в обеспечение денежного обязательства на сумму <данные изъяты> Квартира куплены Ветровыми у Ф. за <данные изъяты>, но ни одна копейка на имя (счет) ребенка не перечислена, что также позволяет говорить о сделке, направленной на нарушение основ правопорядка, так как малолетний продавец даже в суд не может обратиться. Учитывая, что в основании закладной является сделка, подлежащая признанию сделки, запись об ипотеке по закладной в интересах ОАО «Сбербанк России» подлежит прекращению на основании решения суда. К данному спору также применима ст.174 ГК РФ, так как покупатель квартиры не мог не знать об ограничении права отчуждения жилой недвижимости, принадлежащей малолетнему ребенку, которое выражено в одновременном и безусловном приобретении на имя Ф. квартиры по <адрес>. Доказательством этому служит наличие в регистрационном деле распоряжения органа опеки и попечительства, подавшего по заявлению стороны сделки.

Представитель Министерства образования Московской области – Плахотина Г.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Ветров С.Н. возражал против заявленных требований, пояснил, что он с женой Ветровой Л.А. являются добросовестными покупателями, все условия сделки с их стороны были выполнены. На тот момент представителем девочки был её отец, все компетентные органы проверяли все документы неоднократно, с ответчиком он рассчитался полностью.

Ответчик Ветрова Л.А. в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена, представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчиков Ветровых С.Н. и Ветровой Л.А. адвокат Буева О.А. исковые требования истца не признала, пояснила, что ответчики Ветровы Л.А. и С.Н. являются добросовестными покупателями спорной квартиры, с А. расчет по квартире произведен полностью, как распорядился он денежными средствами, которые пошли от продажи квартиры, им неизвестно. В случае удовлетворения исковых требований, несовершеннолетние дети ответчиков Ветровых остануться без жилья, так как их права также будут нарушены.

Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, ранее будучи допрошенной в судебном заседании возражала против заявленных требований, представлен письменный отзыв (т. 3 л.д. 4-5).

Третье лицо Терентьева С.В. и ее представитель адвокат Ермолова Т.А. возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что у опекуна ребенка, которой является Терентьева С.В. не имеется денежных средств на выплату в случае удовлетворения требований истца.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен, представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо Назарова Н.В. (собственник квартиры <адрес>) в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена.

Представитель третьего лица ГУ УПФР №11 по г. Москве и Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен, представлено заявление, в котором не возражают против удовлетворения исковых требований (т.3 л.д. 11).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, представителей, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Как усматривается из материалов дела, отец несовершеннолетней Ф. - А. умер <дата> (т. 1 л.д.26), мать Т. умерла <дата> (т. 1 л.д.23).

Спорной является квартира <адрес>.

Указанная квартира ранее находилась в собственности несовершеннолетней Ф. на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> (т. 1 л.д.18-20) и по договору купли-продажи от <дата> была продана Ветровым С.Н., Л.А. законным представителем несовершеннолетней А., действующим от имени своей несовершеннолетней дочери.

Из материалов гражданского дела видно, что <дата> законный представитель несовершеннолетней Ф. - А. обратился в органы опеки с письменным заявлением (т. 1 л.д.145), в котором просил дать разрешение на продажу принадлежащей его дочери квартиры <адрес>, в связи с покупкой другого жилого помещения (в заявлении указан <адрес>).

Распоряжением <номер> от <дата> Управление опеки и попечительства Министерства образования <адрес> по городскому округу Серпухов А. разрешило оформление договора купли-продажи <данные изъяты> квартиры, собственником которой являлась несовершеннолетняя Ф., <дата> рождения, по <адрес>, при условии одновременного оформления договора купли-продажи <данные изъяты> квартиры, по <адрес>, в собственность несовершеннолетней и её регистрацию по данному адресу. А. в 30-дневный срок после государственной регистрации права собственности несовершеннолетней необходимо представить в Управление опеки и попечительства документы, подтверждающие право собственности несовершеннолетней, копию договора купли-продажи занимаемой в настоящее время жилой площади, выписку из домовой книги с отметкой о её регистрации по новому месту жительства (т. 1 л.д.142).

Из текста распоряжения <номер> от <дата> Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Серпухов видно, что пунктом <номер> установлено, что контроль за исполнением распоряжения возложен на начальника управления опеки и попечительства ( т. 1 л.д.142).

В материалы дела представлен акт проверки жилого помещения по <адрес>, из которого усматривается, что жилое помещение полностью благоприятно для постоянного проживания в летний и зимний периоды времени в отапливаемой части дома, однако затруднена подача воды, в комнате стены обшиты гипсокартоном без косметической отделки, в помещении санузла установлен газовый котел для обогрева дома, обслуживание которого не проводится (т.4 л.д. 8).

Согласно представленных в материалы дела копий расписок от <дата> усматривается, что А. получил от Ветрова С.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи <данные изъяты> комнатной квартиры (т.1 л.д. 127), от <дата> получил от Ветрова С.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> (т.1 л.д. 126).

Согласно счета, открытого в Сбербанке России на имя А. <дата> на его имя были перечислены денежные средства в сумме <данные изъяты> (т.1 л.д. 129).

В соответствии с Распоряжением о передаче в приемную семью несовершеннолетней Ф., ее опекуном является Терентьева С.В. (т. 3 л.д. 222).

Из сообщения нотариуса г. Серпухова от <дата> усматривается, что наследником принявшим наследство к имуществу А., умершего <дата> является его дочь Ф., <дата> рождения, за которую действовала ее опекун Терентьева С.В. (т. 2 л.д. 182).

Согласно выписки из домовой книги по состоянию на <дата>, в квартире <адрес> зарегистрированы: Ветров С.Н. с <дата>, В. с <дата> (т. 2 л.д. 163).

Из материалов гражданского дела усматривается, что <дата> Ветрову С.Н., Ветровой Л.А. в ОАО «Сбербанк России» был выдан кредит в размере <данные изъяты> на приобретение <данные изъяты> комнатной квартиры, расположенной по <адрес> (т. 1 л.д. 46-50), Ветровым С.Н. и Ветровой Л.А. выдана закладная на указанную квартиру, залогодержателем является ОАО «Сбербанк России» (т. 1 л.д.39-45).

<дата> между А., действующим как законный представитель несовершеннолетней дочери Ф. и покупателями Ветровым С.Н., Ветровой Л.А. был заключен договор купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона), согласно которому А. продал за <данные изъяты> Ветровым С.Н., Л.А., принадлежащую на праве собственности Ф. квартиру, находящуюся по <адрес> (т. 1 л.д. 54-57).

Как усматривается из материалов гражданского дела, после продажи квартиры был заключен договор от <дата> о покупке на имя несовершеннолетней Ф. на основании договора купли-продажи части жилого дома общей площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> (доля в праве 3/4) и земельных участков общей площадью <данные изъяты>., <данные изъяты>., <данные изъяты>. Вместе с ней сособственником является её умерший отец А. (т. 1 л.д.124, 209, 210, 211, 212).

Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», закреплены общие для всех субъектов Российской Федерации территориальные принципы организации местного самоуправления.

Полномочия органов опеки и попечительства распределяются по территориальному принципу, то есть по месту нахождения детей, их имущества.

Как следует из представленных документов, несовершеннолетняя Ф. проживает на территории г. Серпухова Московской области.

Родители несовершеннолетних детей, согласно ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами; вместе с тем, родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

Как установлено материалами дела, действия законного представителя несовершеннолетней Ф. – А. были осуществлены в ущерб интересам несовершеннолетнего ребенка, в силу чего права ребенка были нарушены, ребенок лишен собственности на принадлежащее ему жилое помещение.

В силу п.2 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что данная сделка купли-продажи квартиры совершена в нарушении указанных требований.

В соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечения соблюдения законных имущественных прав детей, в связи с чем, именно реальное соблюдение этих прав является критерием оценки действительности сделки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи квартиры от <дата> является ничтожной, не соответствующей закону, так как орган опеки не давал разрешения на иную сделку, указанную в распоряжении, что выполнено не было, в связи с чем отсутствовало законное разрешение органа опеки на ее совершение.

Сделка, заключенная от имени подопечного без разрешения органов опеки и попечительства, в нарушение требованийст. 37 ГК РФ, является недействительной сделкой по основанию ч. 1ст. 168 ГК РФ, которой предусмотрено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

К сделкам, признанным судами недействительными применяются последствия недействительности сделки, предусмотренныест. 167 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области и считает необходимым признать недействительным договор купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенный между А., действующим в интересах несовершеннолетней Ф. и Ветровой Л.А., Ветровым С.Н.

Суд не считает возможным удовлетворить исковые требования Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области о признании записи об ипотеке недействительной, поскольку истец стороной по данной сделке не являлся, и данная запись не порождает для истца последствий, поскольку, признание договора купли-продажи квартиры недействительной и исключении записи из ЕГРП влечет прекращение иных записей, в том числе об ипотеке.

Довод ответчиков и их представителей о злоупотреблении правом со стороны истца суд находит несостоятельным, так как истец предъявил иск в целях защиты прав несовершеннолетнего ребенка, так как договор купли-продажи квартиры заключен в ущерб интересам несовершеннолетней, в нарушение требованийст. 37 ГК РФ.

Суд не находит оснований для признания ответчиков Ветровых Л.А. и С.Н. добросовестными приобретателями по следующим основаниям.

Договор купли-продажи от <дата> является недействительными на основаниист. 168 ГК РФ, в силу чего, в соответствии с п. 1ст. 167 ГК РФ, не порождающим юридических последствий, в том числе, права собственности у ответчиков Ветровых. Данные обстоятельства исключают возможность защиты их прав путем удовлетворения требований о признании добросовестными приобретателями.

Сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю (ст. 167 ГК РФ). Применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Представленные в материалы дела правоустанавливающие документы на имя Ф. на объекты недвижимого имущества по <адрес> не свидетельствует о том, что денежные средства, поступившие ее отцу А. пошли на покупку именно данной недвижимости, поскольку стоимость проданной квартиры <адрес> значительно больше приобретенного по договору купли-продажи имущества <адрес>.

Суд также полагает, что оснований для вынесения частного определения в адрес Министерства образования Московской области у суда не имеется, поскольку это право, а не обязанность суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства образования Московской области, действующего в интересах несовершеннолетней Ф. удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи <данные изъяты>-комнатной квартиры от <дата> по <адрес>, заключенный между А. и Ветровой Л. А., Ветровым С. Н. – недействительным.

Признать недействительной запись о регистрации данного договора купли-продажи.

Прекратить право собственности Ветровой Л. А. на <данные изъяты>-комнатную квартиру по <адрес>.

Прекратить право собственности Ветрова С. Н. на <данные изъяты>-комнатную квартиру по <адрес>.

Признать за Ф. право собственности на <данные изъяты>-комнатную квартиру по <адрес>.

Взыскать с Терентьевой С. В., которая является опекуном несовершеннолетней Ф. в пользу Ветровой Л. А., Ветрова С. Н. <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации Ф. по <адрес>.

В удовлетворении требований о прекращении записи об ипотеке – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: М.В. Петрунина

Мотивированное решение изготовлено 02.04.2014 года

Председательствующий судья: М.В. Петрунина

СПРАВКА

Согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 июня 2014 года:

Решение Серпуховского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года – отменить.

Постановить по делу новое решение, которым иск Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетний Ф., к Ветровой Л. А., Ветрову С. Н., ОАО «Сбербанк России» о признании недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеки, восстановлении регистрации по месту жительства – оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья: М.В. Петрунина