Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-794/2017 (2-8575/2016;) ~ М-8294/2016 от 23.12.2016

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 31.03.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21.03.2017 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гисматулиной Д.Ш., при секретаре ФИО5, с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Строймаркет» о понуждении заключить договор,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно договору стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи следующего объекта: объект незавершенного строительства, площадь застройки № ****** кв.м, степень готовности – 67%, адрес: Российская Федерация, <адрес> командиров, <адрес>, кадастровый (условный) № ******, запись регистрации № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, по условиям указанного предварительного договора продавец продаст, а покупатель купит объект по цене ******, для целей заключения основного договора покупатель обязуется уплатить продавцу аванс в сумме ****** в счет обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору и в случае заключения основного договора - в счет частичной оплаты цены по нему. Оплата аванса предусмотрена в следующем порядке: ****** - в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно на счет продавца, либо по его письменному указанию - на счет третьих лиц, ****** - путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение указанных условий покупатель на основании письма продавца перечислил на счет третьих лиц денежные средства в общей сумме ******, что подтверждается банковскими чеками. После уплаты данной денежной суммы представители продавца на связь с покупателем выходить перестали, не телефонные звонки не отвечают. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Аналогичное предложение с проектом основного договора также было направлено продавцу ДД.ММ.ГГГГ. В связи с уклонением ответчика от заключения основного договора ФИО3 просил понудить ООО «Фирма «Строймаркет» (ИНН: 6658007856, ОГРН: 1026602329797) заключить с ним договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства, считать заключенным договор купли продажи на следующих условиях:

Договор купли-продажи объекта недвижимости

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Мы, нижеподписавшиеся:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Строймаркет» (ИНН: 6658007856, ОГРН: 1026602329797), зарегистрированное по адресу: <адрес> в лице генерального директора ФИО1, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны и гражданин Российской Федерации ФИО3 ФИО4,дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения <адрес>а, <адрес>, паспорт № ******, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом внутренних дел <адрес>, зарегистрированный по месту жительства в <адрес>, в лице представителя ФИО2, имеющего паспорт серии № ****** № ******, выданный отделом милиции <адрес> <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (код подразделения № ******), проживающего по адресу: <адрес>, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», руководствуясь заключенным между нами Предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (далее также Предварительный договор), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в единоличную собственность следующий объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, площадь застройки: № ****** кв.м, степень готовности – 67%, адрес: Российская Федерация, <адрес> командиров, <адрес>, кадастровый (условный) № ******, запись регистрации № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (далее также Объект).

Объект принадлежит Продавцу на праве единоличной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора вышеуказанное отчуждаемое имущество, никому другому не продано, не подарено, не заложено.

2. По соглашению сторон имущество, указанное в пункте 1 настоящего договора, продано Продавцом Покупателю по цене ******.

Указанные денежные средства уплачены и подлежат уплате Покупателем Продавцу в следующем порядке и сроки:

- ****** - уплачены Покупателем Продавцу в порядке, предусмотренном пунктом 3.1. Предварительного договора на счет третьих лиц по письменному указанию Продавца. Указанные денежные средства считаются уплаченными в полном объеме;

- ****** - путём внесения наличных денежных средств в кассу Продавца в момент подписания настоящего договора в порядке, предусмотренном пунктом 3.1. Предварительного договора;

- ****** - путем перечисления денежных средств на счет Продавца в течение 2 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности с Продавца на Покупателя на отчуждаемый объект недвижимости.

3.Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Территориальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

До подписания настоящего договора Продавец передал, а Покупатель принял Объект. Дополнительных документов, фиксирующих факт передачи Объекта (передаточный акт и т.п.) стороны условились не подписывать, расценивая настоящий договор, как документ, фиксирующий факт передачи.

4.Расходы, связанные с регистрацией перехода права и права собственности уплачиваются сторонами в соответствии с требования действующего законодательства Российской Федерации

5.Стороны пришли к соглашению, что после передачи настоящего Договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ни одна из Сторон не имеет права без согласия второй Стороны приостанавливать государственную регистрацию прав по данному договору.

6.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Территориальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, второй выдается Продавцу, а третий - Покупателю.

7.Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются Законодательством России, а также Предварительным договором.

8. Подписи сторон.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 доводы и требования, изложенные в иске, поддержал. Дополнительно пояснил, что по электронной почте поступило подписанное руководителем ответчика уведомление о переносе срока для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере ****** в срок до ДД.ММ.ГГГГ в кассу не были внесены ввиду того, что фирма была закрыта, у истца отсутствовал фактический доступ в организацию. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ожидал ответчика в многофункцинальном центре для заключения основного договора.

Представитель ответчика ООО «Фирма «Строймаркет» ФИО7 возражала против удовлетворения иска по доводам отзыва (л.д. 46-48, 121), указав, что истцом не предоставлено доказательств предложения ответчику заключить основной договор. Истец обратился в суд до наступления обстоятельств, свидетельствующих нарушение его прав – ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено письмо истца, содержащее уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи без проекта договора. Истец требует заключения основного договора купли-продажи на новых условиях, не предусмотренных предварительным договором. В частности, в договоре существенно отличаются условия, определяющие порядок оплаты денежных средств. У ответчика нет достаточных оснований считать, что ФИО9 сможет расплатиться за данный объект после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Ответчику не поступали денежные средства в полном объеме по условиям предварительного договора. Кроме того, истцом не представлены доказательства одобрения крупной сделки по предварительному договору купли-продажи, принятого в результате общего собрания участников ООО «Фирма «Строймаркет». Не получено согласие временного управляющего на совершение сделки по предварительному договору купли-продажи, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика была введена процедура наблюдения.

Кроме того, представитель ответчика ФИО7 пояснила, что общество готово вернуть истцу денежные средства, поскольку основной договор не был заключен, правоотношения между сторонами прекращены. Уведомление о переносе срока заключения основного договора от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленное истцом, руководителем общества не подписывалось. Данное уведомление является ненадлежащим доказательством. Стоимость объекта занижена.

Истец ФИО3, третьи лица Администрация <адрес>, ФИО10, арбитражный управляющий ООО «Фирма «Строймаркет» ФИО10, ООО «Доминант» надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В отзыве арбитражного управляющего ООО Фирма «Строймаркет» ФИО10 (л.д. 59-61) указано, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ формально является недействительным, поскольку письменного согласия на заключение сделки от временного управляющего не имеется, сделка была заключена в период нахождения общества в процедуре наблюдения.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Фирма «Строймаркет» была введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Фирма «Строймаркет» был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 11-12). В соответствии с п. 1 договора стороны обязуются выполнить подготовительные мероприятия и в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, договор купли-продажи следующего объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, площадь застройки: № ****** кв.м, степень готовности – 67%, адрес: Российская Федерация, <адрес> командиров, <адрес>, кадастровый (условный) № ******, запись регистрации № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. В п.2 – 3.1 договора предусмотрено, что продавец продаст, а покупатель купит, указанный в пункте 1 настоящего договора объект по цене ******, для целей заключения основного договора покупатель обязуется уплатить продавцу аванс в сумме ****** в счет обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору и в случае заключения основного договора - в счет частичной оплаты цены по нему. Указанный аванс уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: ****** - в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно на счет продавца, либо по его письменному указанию - на счет третьих лиц; ****** - путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В п. 5 договора указано, что передача объекта продавцом и принятие его покупателем должна состояться не позднее для подписания основного договора и окончательного расчета по нему.

На основании письма ООО «Фирма «Строймаркет» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13) ФИО3 произведены следующие платежи за общество: ДД.ММ.ГГГГ в пользу Администрации <адрес> в размере ****** и в размере ****** (л.д. 17, 14), в пользу ФИО10 в размере ****** (л.д. 16), в пользу ООО «Доминант» в размере ****** (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ производство о банкротстве в отношении ООО «Фирма «Строймаркет» прекращено (л.д. 20-23).

В обоснование заявленного требования сторона истца ссылается на уклонение ответчика от заключения основного договора.

Разрешая заявленное требование, суд принимает во внимание, что ФИО3 свое обязательство оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере ****** в соответствии с п.3.1 предварительного договора не выполнено. Между тем действующим законодательством не предусматривается возложение обязанности заключить основной договор при невыполнении одной из сторон обязательств, предусмотренных предварительным договором. Доказательств уклонения ответчика от получения денежных средств стороной истца не предоставлено. Сторона ответчика факт уклонения от получения денежных средств не подтверждает.

Кроме того, по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Условия проекта основного договора и предварительного договора об оплате денежных средств в размере ****** и окончательного расчета отличаются. Так, в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано об оплате покупателем ****** в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в проекте – путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в момент подписания настоящего договора в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 предварительного договора, ****** - путем перечисления денежных средств на счет продавца в течение 2 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя на отчуждаемый объект недвижимости.

Проанализировав условия об оплате по предварительному договору и проекту основного договора последних двух платежей, суд приходит к выводу, что покупателем в одностороннем порядке изменены сроки оплаты. Из понятия договора, предусмотренного в ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор – это взаимное соглашение лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Одностороннее изменение условий договора, по общему правилу, не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным несогласие с предложенным проектом основного договора в части оплаты по договору, на что было обращено внимание стороны ответчика, суд не может признать уклонением стороны от заключения основного договора.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 64 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.

Из представленного временным управляющим ФИО10 бухгалтерского баланса (л.д. 62-68) усматривается, что стоимость активов общества по состоянию на дату введения наблюдения ДД.ММ.ГГГГ составляла ******, в то время как стоимость предмета предварительного договора – ******

Исходя из положений п. 1 ст. 46 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества.

В п. 2.2. Устава ООО «Фирма «Строймаркет» определено, что к компетенции общего собрания участников относится решение об одобрении крупной сделки (л.д. 94).

Стороной истца не предоставлено доказательств согласия арбитражного управляющего ответчика на заключение договора спорного объекта недвижимости, а также решение общего собрания участников об одобрении сделки.

Понуждение к заключению основного договора при несоблюдении специальных условий заключения договоров, предусмотренных в п. 2 ст. 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», нарушении положений устава общества является, по мнению суда, прямым нарушением закона, что недопустимо.

Таким образом, поскольку самим покупателем было нарушено условие предварительного договора об оплате очередного платежа в срок до ДД.ММ.ГГГГ в размере ******, условия проекта основного договора и предварительного договора об оплате денежных средств в размере ****** и окончательного расчета отличаются, при заключении предварительного договора не соблюдены специальные требования закона, касающиеся заключения обществом крупных сделок, суд приходит к выводу, что оснований для возложения обязанности на ответчика заключить основной договор на предложенных истцом условиях отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины (л.д. 5) не подлежат возмещению в силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требование истца признано судом необоснованным.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

Иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Строймаркет» о понуждении заключить договор оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>

Судья Д.Ш. Гисматулина