Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2350/2016 ~ М-1715/2016 от 12.04.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2016 года      г.о. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Бурой Е.П.,

при секретаре              Волобуевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Березовского В.Г. к Администрации г.о. Самары, Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Березовский В.Г. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Самары, Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение, в обоснование своих требований указал, что он имеет в собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

    17.05.2007г. данное помещение переведено в нежилое, в целях осуществления ремонта бытовой техники для индивидуального обслуживания клиентов на основании Постановления главы г.о. Самары №. В соответствии с этим постановлением истец обязан был произвести ремонтно-строительные работы по перепланировке и переустройству помещений в соответствии с проектной документацией и соблюдением требований действующего законодательства. Данные работы истцом были выполнены, объект недвижимости принят в эксплуатацию, что подтверждается актом приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары № № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Нежилое помещение на основании указанных документов постановлено на кадастровый учет.

    В 2014г. истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости, а именно изменить уникальную характеристику объекта, статус объекта с жилого на нежилой. Однако, истец получил отказ во внесении изменений, поскольку имеется реконструкция, а именно выстроенное крыльцо. Данный отказ, по мнению истца, противоречит абз. 2 п. 10 ст. 33 ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, объект был принят в эксплуатацию Департаментом строительства и архитектуры с крыльцом.

    На основании изложенного, истец просит признать за ним право собственности на нежилое помещение, площадью 43,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании истец Березовский В.Г. и его представитель Никитенко О.В., допущенная в судебном заседании по заявлению истца, исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Дали пояснения аналогичные изложенным в иске и возражениях на отзывы ответчиков.

    Представители ответчиков Администрации г.о. Самары, Департамента градостроительства г.о. Самары, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, исковые требования ФИО1 не признали, просили отказать в удовлетворении требований.

Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самары в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки судне известил, отзыв не представил.

Специалист ГУЦ ЦТИ «Центр технической инвентаризации Самара» ФИО7 в судебном заседании показал, что крыльцо не входит в контур объекта, не относится к уникальным характеристикам объекта, поэтому его площадь не входит в площадь помещения. Крыльцо в техническом паспорте отражено, поскольку является капитальным, но является самостоятельным объектом и не входит в контур помещения в целом. В чертеже производится зарисовка контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично. В результате пробоя истцом в несущей стене входа произошла реконструкция объекта.

Выслушав пояснения сторон, пояснений специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Согласно подп. 1,2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В соответствии с подп. 3,4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке жилых помещений.

Судом установлено, что на первом этаже в многоквартирном <адрес> в <адрес>, в <адрес>, принадлежащей Березовскому В.Г., произведена перепланировка и перевод квартиры в нежилое помещение на основании постановления Главы г.о. Самары № от 17.05.2007г.

Постановлением Главы г.о. Самары № от 17.05.2007г. «О переводе в нежилое помещение <адрес>» на основании заявления Березовского В.Г. о переводе в нежилое помещение <адрес>, принадлежащей ему на праве собственности, в целях использования помещения для индивидуального обслуживания клиентов, <адрес> переведена в нежилое помещение, березовскому В.Г. рекомендовано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства.

Актом приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения от 03.10.2011г. подтверждено завершение переустройства и перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> постановлено на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом.

09.09.2014г. Управлением Росреестра по <адрес> отказано Березовскому В.Г. во внесение изменений в Единый государственный реестр прав на объект недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> поскольку установлено, что в результате выполненный строительных работ при переводе квартиры в нежилое помещение, устроено крыльцо при входе во вновь образованное нежилое помещение, документы подтверждающие права заявителя на земельный участок под устроенным крыльцом на государственную регистрацию не предоставлены.

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., при входе в нежилое помещение устроено крыльцо, общая площадь нежилого помещения составляет 43,1 кв.м., основная площадь 33,6 кв.м.

Из представленного в дело рабочего проекта ЗАО «Горжилпроект» по перепланировке от 2005г. следует, что входной узел предлагается устроить на месте оконного проема, выходящего на <адрес> устройстве проема входа разбирается подоконный простенок на ширину оконного проема. Над входом установить козырек входа, который закрепить к стене анкерами. Крыльцо выполнить из монолитного бетона класса В20. Фундаменты заглубить на 800 мм. Стенки, ступени и площадки облицевать керамогранитной плиткой толщиной 20 мм. с шершавой поверхностью. Крыльцо и навес построить после перевода квартиры в нежилое по отдельно разработанному проекту в соответствии с действующим законодательством рекомендациями и техническими решениями, данными в вышеуказанной документации.

    Таким образом, из указанного проекта усматривается, что при устройстве проема входа разбирается подоконный простенок на ширину оконного проема, что влечет увеличение проема за счет подоконного участка и с очевидностью уменьшает площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка дверного блока направлена на использование истцом общего имущества собственников жилых помещений.

    Истец для организации отдельного входа в помещение <адрес>, выполнил реконструкцию фасада дома – прорубил дверной проем в капитальной стене дома, что подтверждается пояснениями истца и его представителя, в судебном заседании подтверждено специалистом ГУЦ ЦТИ «Центр технической инвентаризации Самара» ФИО5, а так же иными материалами дела. Все это было выполнено без согласования других собственников помещений дома.

    В последствии без согласования с собственниками иных помещений дома, без получения архитектурно-планировочного задания Березовский В.Г. оборудовал крыльцо для входа в помещение и козырек над ним, то есть изменил архитектурный облик здания.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в данном случае имеет место реконструкция.

    В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

    Для оборудования изолированного выхода из помещения № на улицу необходимо было согласно рабочему проекту ЗАО «Горжилпроект» не только расширить проем путем разборки подоконной стены до перекрытия, смонтировать крыльцо с козырьком, то есть разобрать часть капитальной стены, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, но и оборудовать крыльцо на придомовом земельном участке.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд.

Данный вывод следует из того, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Производство работ по устройству крыльца на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку крыльцом будет занята часть земельного участка.

Кроме этого, согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2008 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Таким образом, суд приходит к выводу, что в результате осуществления проекта фактически Березовским В.Г. произведено разрушение части несущей стены многоквартирного дома, организация отдельного входа привела к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта, производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, названная реконструкция вторгнется в объемы существования общего имущества в виде внешней стены многоквартирного жилого дома, кроме того устройство крыльца фактически привело к присоединению части земельного участка под ним, т.е. его передачу в исключительное пользование истца,

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 1 ст. 247 ГКРФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, установленном судом.

Таким образом, согласие всех собственников на реконструкцию <адрес> в <адрес> и согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой при осуществлении реконструкции помещения планировалось устройство отдельного входа с крыльцом требовалось, однако на момент производство реконструкции и устройства крыльца и обращения истца в суд такое согласие получено не было.

По инициативе истца Березовского В.Г. ДД.ММ.ГГГГ. было проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> форме собрания в очной форме. На повестку дня, в том числе был поставлен вопрос о согласовании эксплуатации крыльца нежилого помещения, размещенного в <адрес>. По результатам голосования по данному вопросу проголосовали единолично 51% собственников (35 квартир). Кроме того, истцом предоставлено согласие /л.д. 131/ 43 собственников на реконструкцию.

Судом не могут быть приняты во внимание указанные доказательства получения согласия от собственников многоквартирного дома на реконструкцию и занятия части земельного участка, поскольку они не содержат 100 % голосов правообладателей помещений в <адрес> в <адрес>, необходимых для реконструкции объекта капитального строительства, связанной с уменьшением их долей в общедомовом имуществе.

Доводы истца и его представителя о том, что жилое помещение было сохранено в реконструированном состоянии на основании решения суда Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ. не могут быть приняты во внимание, поскольку данное решение суда при рассмотрении настоящего дела не имеет преюдициального значения в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, кроме того, спорное помещение решением суда было сохранено в перепланированном состоянии без учета крыльца.

На основании изложенного, учитывая, что реконструкция объекта недвижимости истцом, нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Березовского В.Г.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Березовского В.Г. к Администрации г.о. Самары, Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Председательствующий: Е.П. Бурая