Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-711/2019 ~ М-749/2019 от 07.06.2019

Дело № 2а-711/2019 (10RS0016-01-2019-000938-18)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сегежа                                              25 июня 2019 года

Сегежский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Скрипко Н.В.,

при секретаре Шараповой Н.Ш.,

с участием представителя истца Смирнова А.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лащенова Д.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании действий незаконными и обязании совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с названным иском в суд по тем основаниям, что 15 февраля 2019 года между Кузнецовым О.Г. и Лащеновым Д.А. был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому истцу передаются права и обязанности по указанному договору аренды №... от 21 октября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: .... В феврале 2019 года Лащенов Д.А. обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации указанного договора. Уведомлениями от 27 февраля 2019 года и от 5 марта 2019 года государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что срок аренды земельного участка истек, следовательно, права по договору аренды не могут быть переданы. По истечении срока приостановления регистрации Управлением было вынесено решение об отказе в государственной регистрации №... от 27 мая 2019 года. С указанным решением административный истец не согласен, считает, что договор аренды №... от 21 октября 2013 года на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределённый срок на тех же условиях. На основании изложенного истец просит суд признать решение административного ответчика №... от 27 мая 2019 года незаконным, обязать Управление Росреестра по Республике Карелия зарегистрировать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ..., заключенный между Лащеновым Д.А. и Кузнецовым О.Г.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Кузнецов О.Г. и Администрация Сегежского муниципального района.

Истец Лащенов Д.А. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель истца Смирнов А.В. исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснил, что доводы, изложенные в отзыве представителя ответчика на исковое заявление, не основаны на нормах действующего законодательства, так как Земельный кодекс РФ общие правила, установленные ст. 621 ГК РФ не отменяет, в изменениях, внесенных в него, говорится про договоры, заключенные после их введения, на договоры, заключенные ранее, они не распространяются, к тому же Земельный кодекс РФ не устанавливает ограничений по срокам аренды земельных участков.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия своего представителя в судебное заседание не направил, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, до рассмотрения дела по существу направил в адрес суда возражения, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> между Администрацией Сегежского муниципального района и Кузнецовым О.Г. заключен на срок с 22 июля 2013 года по 22 июля 2016 года. 15 февраля 2019 года в Управление поступило заявление Лащенова Д.А. о государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка. 27 февраля 2019 года в результате проведенной правовой экспертизы государственная регистрация договора была приостановлена до 27 мая 2019 года в связи с тем, что у Кузнецова О.Г. истек срок аренды земельного участка, то есть правомочий по передаче своих прав и обязанностей у него не имелось. 4 марта 2019 года в Управление поступили дополнительные документы, а именно письмо Администрации Сегежского муниципального района от 19 февраля 2019 года №..., в соответствии с которым договор аренды земельного участка №... считается действующим на неопределенный срок, а также акт сверки расчетов по арендной плате между Администрацией Сегежского муниципального района и Кузнецовым О.Г. По мнению государственного регистратора, представленные документы не устраняют причину приостановления регистрации, в связи с чем заявителю было направлено уведомление от 5 марта 2019 года. В течение срока приостановления осуществления государственной регистрации прав не были устранены причины, препятствующие ее проведению, в связи с чем 27 мая 2019 года в осуществление государственной регистрации было отказано. В соответствии с пунктом 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вместе с тем, при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендаторы имеют прав на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. То есть действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договора аренды земельных участков, а установлено преимущественное право арендатора на заключение нового договора. Положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено возобновление на тех же условиях на неопределенный срок договора аренды земельного участка, однако в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на определенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок договора аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. В настоящее время предельные сроки договоров аренды определены ст. 39.8 ЗК РФ. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений ЗК РФ. Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие. Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство содержат ограничения в отношении срока, на который может быть заключен договор аренды земельного участка, которые не могут быть преодолены конклюдентными действиями сторон договора. Положения ст. 39.8 ЗК РФ введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2015 года. С учетом положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года, в том числе положения в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя. То есть договоры аренды, заключенные до 1 марта 2015 года и действующие на 1 марта 2015 года подлежат прекращению после истечения срока договора аренды, на который они были заключены, без возможности их пролонгации в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. На основании изложенного Управление считает, что при принятии решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 27 мая 2019 года ответчик действовал в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Заинтересованное лицо Администрация Сегежского муниципального района в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, до рассмотрения дела направило в адрес суда отзыв, в соответствии с которым 21 октября 2013 года между Администрацией района и Кузнецовым О.Г. заключен договор аренды земельного участка №..., по условиям которого последнему предоставлен земельный участок общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером <...> в г. Сегежа по ул. <...>. В соответствии с п. 2.1 договора он заключен на срок с 22 июня 2013 года по 22 июля 2016 года. Пунктом 6.7 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кузнецов продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, то есть договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договором аренды предусмотрено, что арендатор участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды в пределах срока договора аренды с согласия арендодателя, при условии его уведомления за 1 месяц (п. 4.3.3 договора). 21 февраля 2019 года Кузнецов О.Г. уведомил Администрацию района о передаче прав и обязанностей по договору аренды и получил согласие на такую передачу. Таким образом, Кузнецовым О.Г. соблюден порядок передачи своих прав и обязанностей по договору аренды, в связи с чем арендатором участка является истец.

Заинтересованное лицо Кузнецов О.Г. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, об уважительности причин не явки не сообщал, об отложении дела не ходатайствовал.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливаются по решению государственного регистратора прав в случае, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 4 ГК РФ установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 21 октября 2013 года между Администрацией Сегежского муниципального района и Кузнецовым О.Г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ....

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок его заключения с 22 июля 2013 года по 22 июля 2016 года и вступает в силу в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.3.3 договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка с согласия арендодателя, при условии уведомления его за 1 месяц.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказать от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 6.7 договора).

15 февраля 2019 года между Кузнецовым О.Г. и Лащеновым Д.А. заключен договор, в соответствии с которым Кузнецов О.Г. передает истцу все права и обязанности правоприобретателю – новому арендатору – в отношении спорного земельного участка в рамках договора аренды №... от 21 октября 2013 года.

Из пункта 3.1 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды следует, что все права и обязанности передаются в пределах срока основного договора аренды. На момент заключения договора уступки прав договор аренды №... находящегося в государственной собственности земельного участка от 21 октября 2013 года считается заключенным на неопределенный срок (письмо Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок от 11 августа 2016 года № 6169/12.421).

В соответствии с сообщением Администрации Сегежского муниципального района от 27 февраля 2018 года №... последние согласовали заключение договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 21 октября 2013 года №....

15 февраля 2019 года Лащенов Д.А. обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка спорного земельного участка.

Уведомлением от 27 февраля 2019 года осуществление государственной регистрации приостановлено в связи с тем, что договор аренды земельного участка №... от 21 октября 2013 года заключен на срок по 22 июля 2016 года, в связи с чем у Кузнецова О.Г. отсутствует право передавать свои права и обязанности по нему третьим лицам.

Из письма Администрации Сегежского муниципального района от 19 февраля 2019 года следует, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21 октября 2013 года №... считается действующим и заключен на неопределенный срок.

Уведомлением от 5 марта 2019 года осуществление государственной регистрации приостановлено по тем же основаниям, так как представленные дополнительно документы не устраняют препятствий в осуществлении государственной регистрации прав.

В связи с не устранением причин приостановления осуществления государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 февраля 2019 года, в указанной регистрации административному истцу отказано, в связи с чем ему направлено уведомление №... от 27 мая 2019 года.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что договор аренды земельного участка №... от 21 октября 2013 года на момент заключения договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка спорного земельного участка от 15 февраля 2019 года являлся действующим и был заключен на неопределенный срок, в связи с чем суд приходит к выводу, что оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей от 15 февраля 2019 года у административного ответчика не имелось.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца о признании решения об отказе в государственной регистрации №... от 27 мая 2019 года незаконным и возложении на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию спорного договора от 15 февраля 2019 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 111 КАС с административного ответчика подлежит взысканию в пользу административного истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Руководствуясь статьями 177-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Лащенова Д.А. удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об отказе в государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... от 27 мая 2019 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия осуществить государственную регистрацию договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 15 февраля 2019 года, заключенного между Кузнецовым О.Г. и Лащеновым Д.А..

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу Лащенова Д.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Сегежский городской суд Республики Карелия в течения месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                            Н.В. Скрипко

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2019 года.