Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2016 (2-661/2015;) ~ М-631/2015 от 17.11.2015

Дело №

Поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Обь Новосибирской области                                                      ДД.ММ.ГГГГ

Обской городской суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Деминой М.Н.,

При секретаре Реутовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермохина В.С. к администрации г. Оби Новосибирской области о понуждении к заключению договора,

У С ТА Н О В И Л:

Ермохин В.С. обратился в суд с иском к администрации города Оби Новосибирской области об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между истцом и ответчиком.

В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, просил обязать Администрацию г. Оби Новосибирской области заключить с Ермохиным В.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., обязать администрацию г. Оби Новосибирской области внести изменения в кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., изменив вид разрешенного использования на - «строительство и эксплуатация административно-бытового здания», в связи с фактическим использованием указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №а сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договора аренды истцом от ответчика было получено разрешение на строительство на арендуемом земельном участке административно-бытового здания, ДД.ММ.ГГГГ. от ответчика было получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ. право истца на возведенное на арендуемом участке нежилое помещение было зарегистрировано в регистрирующем органе.

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды указанного земельного участка. Истцу ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. было отказано в продлении договора аренды в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка - установка павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг. Истцу предложено внести изменения в кадастровый паспорт – изменить вид разрешенного использования, однако такие изменения в соответствии с действующим законодательством могут быть внесены только собственником земельного участка - администрацией. Также администрация не указывает, в какой именно кадастровый паспорт необходимо внести изменения - кадастровый паспорт земельного участка и кадастровый паспорт здания земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился с заявлением о внесении изменения кадастровый паспорт земельного участка, поменяв в разделе разрешенного использования «для установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг», на - «для строительства и эксплуатации административно-бытового здания».

ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком сообщено, что вопрос о смене вида разрешенного использования земельного участка будет рассмотрен на ближайшем заседании градостроительной комиссии. Однако вопрос до настоящего времени остался неразрешенным.

Поскольку на ранее арендуемом истцом земельном участке находится нежилое здание, принадлежащее истцу на праве собственности, он в силу закона приобретает право пользования указанным земельным участком и имеет преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка. Более того, заключение договора аренды необходимо, поскольку, необходимо урегулировать правила пользования земельным участком, собственником здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Спорный земельный участок являться сформированным, поставлен на государственный кадастровый учет и потому может выступать в качестве объекта аренды.

Исходя из правил землепользования и застройки <адрес>, спорный земельный участок находится в категории земель населенных пунктов в границах вспомогательного вида разрешенного использования. <адрес> на карте градостроительного зонирования. Указанная категория земель и вид разрешенного использования позволяют использовать испрашиваемый у ответчика земельный участок для «строительства и эксплуатации административно-бытового здания», необходимо только внести изменения в кадастровый паспорт земельного участка.

Поскольку собственником земельного участка является ответчик, срок договора аренды земельного участка с истцом истек, изменение в вид разрешенного использования земельного участка может внести только ответчик, истцом в досудебном порядке ему и было направлено ответчику заявление с требованием внести изменения в кадастровый паспорт земельного участка и заключить договор аренды с истцом. Поскольку ответчик от заключения договора аренды земельного участка на новый срок уклоняться, истец вынужден обращаться в суд с настоящим иском.

В отзыве на исковое заявление администрация г. Оби указывает на нецелевое использование земельного участка а именно: в свидетельстве о праве собственности на недвижимый объект имущества № № указано нежилое здание, а не административно-бытовое помещение такая ситуация возникла не по вине истца т.к. технический план здания и кадастровый паспорт здания подготавливала коммерческая организация в соответствии с договором на оказание услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Истец в свою очередь обязуется исправить данную техническую ошибку, т.к он является собственником и уполномочен самостоятельно внести изменения в кадастровый паспорт здания, а также погасить задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель истца просил исковые требования удовлетворить

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в возражениях на иск, из которых следует, что в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако истец исполнял условия договора аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ ненадлежащим образом, на момент окончания срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ за Истцом имеется задолженность в сумме № коп., а также пеня по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № коп.

В соответствии с п. 4.3.1. Договора - арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных настоящим договором. Пунктом 4.4.2. Договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием в соответствии с законодательством РФ и настоящим договором. В соответствии с п. 1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес>, в северо<данные изъяты> с разрешенным использованием - для установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг.

Земельный кодекс устанавливает принцип целевого использования земельного участка, согласно которому правовой режим определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (пп.8 п.1 с. 1, пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Согласно ст. 8 ЗК РФ данные полномочия находиться в компетенции органов, уполномоченных на    государственную регистрацию прав на земельные участки. Истцом были нарушены вышеуказанные условия договора, согласно свидетельству о государственной регистрации права № <адрес>, за Ермохиным B.C. на основании договора аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в собственность нежилое здание. Площадь: общая № этажность: 1. Адрес местоположение, <адрес>., что не соответствует разрешенному использованию земельного участка согласно договору и кадастровому паспорту - <данные изъяты>, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий договора со стороны Истца.

В соответствии с п. 4.3.2. Договора арендатор имеет право по истечении срока действия настоящего Договора преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за ДД.ММ.ГГГГтри) месяца до истечения срока настоящего Договора.

Истцом были нарушены вышеуказанные условия договора, срок действия Договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ, заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ поступило к ответчику ДД.ММ.ГГГГ вх. №, то есть после окончания срока действия Договора, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий договора истцом.

Суд, заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

В силу п.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (пункт 1 статьи 36 ГК Российской Федерации).

Исходя из положений ст. ст. 40, 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков имеют право осуществлять деятельность в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет виды разрешенного использования земельных участков. Основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования, и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В силу пункта 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о разрешенном использовании как уникальной характеристике земельного участка.

Таким образом, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету путем их внесения в государственный кадастр недвижимости. Кадастровый учет производится на основании заявления правообладателя и ряда необходимых документов (ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанного положения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в недвижимости.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Ермохину В.С. предоставлен земельный участок для установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг (л.д.45).

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №а сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора, администрацией <адрес> предоставлен Ермохину В.С. земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес>, в северо-восточной части кадастрового квартала №, с разрешенным использованием –для установки павильона и складского <данные изъяты>. Размер арендной платы определен в № руб. в год, путем внесения ежеквартально, не позднее первого числа первого месяца следующего квартала равными долями по 25%голдовой суммы (л.д.5-15).     Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ административно-бытовому зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.44).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано истцу разрешение на ввод объекта - административно-бытового здания, в эксплуатацию (л.д.153).

ДД.ММ.ГГГГ. право истца на возведенное на арендуемом участке нежилое помещение было зарегистрировано в регистрирующем органе, что подтверждается свидетельством серии № №о государственной регистрации права собственности на нежилое здание по адресу: НСО, <адрес>. (л.д.155).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком отказано истцу в продлении договора аренды спорного земельного участка с указанием на то, что разрешенное использование земельного участка является – для установки павильона и складского помещения для <адрес> истцу предложено внести изменения в кадастровый паспорт, также истец уведомлен о наличии задолженности по договору аренды в размере <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика было направлено письмо с требованием внести изменения кадастровый паспорт земельного участка, поменяв в разделе разрешенного использования «для установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг», на - «для строительства и эксплуатации административно-бытового здания».

Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что наименование возведенного истцом здания указано - административно-бытовое здание (л.д. 145).

Из представленных истцом квитанций, справки центра правовой поддержки следует, что на ДД.ММ.ГГГГ. задолженности по арендным платежам у Ермохина В.С. нет, задолженность на ДД.ММ.ГГГГ. № руб. Задолженность с учетом пени с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет № руб. Из представленной справки о задолженности, рассчитанной ответчиком, задолженность на ДД.ММ.ГГГГ составляет № руб., задолженность с учетом пени составляет № руб.

С иском о взыскании с Ермохина В.С. задолженности по договору аренды администрация в суд не обращалась, доказательств принятия мер к взысканию задолженности ответчиком не представлено.

Ответчиком также не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии на момент заключения договора аренды с ответчиком Правил землепользования и застройки городского округа г. Обь Новосибирской области.

Учитывая изложенное, истец, как собственник нежилого помещения, возведенного им на земельном участке, принадлежащем ответчику, имеет право пользования указанным земельным участком, соответственно, имеет преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка, состоящего на государственном кадастровом учете. В связи с чем требования истца об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что истец имеет задолженность по договору аренды, в том числе, и за период фактического пользования, в связи с чем не может быть заключен договор аренды, не являются основанием к отказу в иске в этой части, поскольку, как следует из представленных доказательств, на ДД.ММ.ГГГГ. истец не имел задолженности по договору аренды, задолженность имеется только с ДД.ММ.ГГГГ., при этом администрацией г. Оби НСО каких-либо мер ко взысканию задолженности суду не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом нарушено условие договора аренды, а именно земельный участок предоставлен для установки павильона и складского помещения для <данные изъяты>, однако, истцом право собственности зарегистрировано на нежилое помещение, суд также признает необоснованными поскольку истцом на предоставленном ему в установленном законом порядке земельном участке возведено административно-бытовое здание (наименование здания, нежилое здание (назначение здания), что подтверждается техническим планом здания (л.д.145).

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ Правила землепользования и застройки определяют и порядок внесения в них изменений включает в себя положения: о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. Представленные суду Правила землепользования и застройки городского округа города Обь Новосибирской области, утвержденные 24.09.2014г., определяют порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Оби. Таким образом, требование истца об обязании ответчика изменить вид разрешенного использования земельного участка подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ № ░░.░.. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ № ░░.░., ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ - «░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                          (░░░░░░░)                                    ░.░. ░░░░░░

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>