Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2400/2015 от 31.03.2015

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Керимовой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Фаниной И. В. к Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара и Администрации г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект, сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии,

установил:

Фанина И.В. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара и Администрации г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект, сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии. В обоснование иска указывают, что является собственницей четырехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ все собственники помещений в многоквартирном жилом доме дали ей согласие на переустройство и перепланировку <адрес> присоединением к квартире изолированной части помещений технического этажа площадью 136,3 м², высотой 2,1 м, расположенной над квартирой №41, в связи с отсутствием в указанных помещениях инженерных коммуникаций и иного, обслуживающего более одного помещения в данном доме, оборудования. В 2006 г. она произвела переустройство и перепланировку квартиры, реконструкцию объекта, присоединив изолированную часть помещений технического этажа. В результате произведённых работ был образован новый объект недвижимости. До перепланировки и переустройства жилая площадь <адрес> составляла 117,2 м², общая площадь – 181 м². После перепланировки и переустройства общая площадь квартиры стала составлять 317,3 м², жилая – 98,5 м². Согласно заключению Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ №№ выполненные строительные мероприятия не нарушают требований строительных, санитарных норм и пожарной безопасности, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности здания. Согласно заключению ООО «Лаборатория качества и технологии строительства», перепланировка помещений выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и не снижает несущую способность строительных конструкций здания, помещения квартиры может использоваться по назначению, общее техническое состояние здания оценивается как работоспособное. В соответствии с заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ г., квартира в перепланированном состоянии пригодна для проживания. Согласно сообщению Отдела Государственного пожарного надзора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненная перепланировка соответствует требованиям пожарной безопасности. Просит признать за ней право собственности на <адрес> в <адрес> с <данные изъяты> сохранить самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение – <адрес> в <адрес> в переустроенном и перепланированном состоянии.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Глотова Н.Г. заявленные требования поддержала.

Представитель Администрации г.о. Самара по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № Карпова Е.А. возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 114-118).

Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещен, представил письменный отзыв, в котором иск не признал (л.д. 103-109, 135-138а).

Третье лицо ТСЖ «<адрес>» в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, представило письменный отзыв, в котором полагало исковые требования подлежащими удовлетворению (л.д. 76-78).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истица является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 63-АА № (л.д. 6). Право собственности возникло на основании договора об инвестировании строительства жилья (долевое участие ив строительстве жилья) от ДД.ММ.ГГГГ г., акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г., постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№, постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№

Согласно правоподтверждающему документу, площадь квартиры составляет 186,10 м².

В 2005 г. истицей самовольно проведены строительные изменения указанного жилого помещения.

Из сопоставления технического плана объекта до осуществления его строительных изменений, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8) и технического плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10) усматривается, что в квартире была осуществлена установка санитарно-технического оборудования в помещениях № и №21, установка электрической плиты и мойки в помещении №24. В помещении № оборудована лестница на вышерасположенный (технический) этаж. Помещения технического этажа, расположенные непосредственно над квартирой истицы, присоединены к квартире. В этой части технического этажа установлены внутренние перегородки, что привело к образованию помещений №8-10, 12-21, оборудована лестница на нижерасположенный этаж, устроены новые и увеличены ранее имевшиеся оконные проемы.

<адрес> квартиры после её строительных изменений уменьшилась и составила 317,3 м².

Как установлено судом, за выдачей разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а равно за решением о согласовании перепланировки и переустройства истица не обращалась.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Осуществленные строительные изменения подпадают под понятие реконструкции, т.к. сопряжены с изменением площади помещений в многоквартирном доме.

В силу п.2 ст.51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

После завершения реконструкции объекта капитального строительства проводится процедура его ввода в эксплуатацию, оформляемая выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию. Указанный документ удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации (п.1 ст.55 ГрК РФ). Он же является основанием для государственной регистрации права на измененный объект недвижимости.

Однако, согласно пп.4 п.17 ст.51 ГрК РФ, изменения объектов капитального строительства и (или) их частей осуществляются без выдачи разрешения на строительство, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. По смыслу ст.55 ГрК РФ, если осуществление строительных изменений объекта капитального строительства не требовало получения разрешения на строительство, процедура ввода объекта в эксплуатацию также не требуется.

Произведенная истицей реконструкция, заключающаяся в обустройстве ванных и туалетных комнат, возведении ненесущих перегородок с образованием новых подсобных помещений, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности здания, что подтверждается выводами проведенного ООО «Лаборатория качества и технологии строительства» технического обследования (л.д. 18-35), в связи, с чем эта реконструкция осуществлена истицей правомерно без получения разрешения на строительство.

Вместе с тем, поскольку помещение, в котором произведены строительные изменения, является жилым, при осуществлении этих изменений требовалось соблюдение норм не только общих норм градостроительного законодательства, регламентирующих порядок осуществления строительных изменений всех видов объектов капитального строительства, но и специальных норм жилищного законодательства, относящихся к порядку осуществления строительных изменений жилых помещений.

Требования ст.26 ЖК РФ о предварительном согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения истицей выполнены не были.

Однако в силу п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Эксплуатационная безопасность нежилого помещения в измененном состоянии, его соответствие строительным, противопожарным, санитарным правилам и нормам подтверждаются материалами технического обследования ООО «Лаборатория качества и технологии строительства» (л.д. 18-35), актом санитарно-эпидемиологической экспертизы отдела гигиены и эпидемиологии в <адрес> ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-15), заключением отдела Государственного пожарного надзора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), заключением о соответствии требованиям пожарной безопасности ООО «Аудит пожарной безопасности и оценка рисков» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119), имеющего аккредитацию МЧС РФ (л.д. 120). Согласно указанным заключениям, перепланировка помещений выполнена в соответствии со строительными нормами, не снижает несущую способность строительных конструкций здания, квартира может использоваться в соответствии со своим функциональным назначением, соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», объемно-планировочные и конструктивные решения соответствуют требованиям пожарной безопасности.

Как следует из технического паспорта квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145-150), какие-либо строительные изменения по сравнению с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют, следовательно, квартира находится в том же состоянии, что и в 2006 г.

Доводы ответчика о нарушении требований п.1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №170, при устройстве оконных проемов на техническом этаже в части нарушения прочности несущих конструкций и ухудшении внешнего вида фасадов опровергаются материалами дела. Материалы технического обследования содержат расчетную часть, на основании которой специалистом был сделан вывод об отсутствии снижения несущей способности строительных конструкций дома. Согласно письму Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>-0-1 (л.д. 16), устройство дополнительных оконных проемов не повлияло на архитектурный облик здания. Кроме того, понятие «ухудшение внешнего вида» является, во-первых, сугубо оценочным, а во-вторых, относится к эстетической сфере человеческой деятельности и как таковое лежит за пределами правового регулирования. Суд не компетентен давать эстетические оценки. Собственники дома против произведенных строительных изменений не возражают.

Ссылка ответчика на нарушение требований п.24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ г., в части размещения кухни над комнатами, несостоятельна, поскольку строительные изменения квартиры осуществлены истицей до принятия указанного нормативного акта. Действовавшее на момент осуществления перепланировки Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №552, аналогичных требований не содержало. Кроме того, из материалов дела усматривается, что до перепланировки кухня, равно как и санузлы, в квартире отсутствовала. То состояние квартиры, в котором на неё было зарегистрировано право собственности истицы в 2001 г., соответствует черновой отделке дома с установкой внутриквартирных перегородок и дверей. Свободная планировка квартиры предполагает наличие у участника долевого строительства возможности варьировать конфигурацию квартиры при окончательной отделке. Доказательств того, что в настоящее время кухня в квартире истицы расположена не в соответствии с её проектным расположением, суду не представлено. Гидроизоляция полов на кухне и в санузлах, как следует из акта санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполнена. Собственница расположенной этажом ниже <адрес> дала истице явно выраженное согласие на размещение кухни в квартире истицы (л.д. 128).

Оснований не доверять представленным техническим заключениям у суда не имеется, мотивированных возражений по существу заключений ответчики не заявили, о назначении судебной экспертизы по вопросу о соответствии квартиры требованиям строительно-технических, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил не ходатайствовали.

В соответствии с п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Помещения технического этажа до осуществления строительных изменений квартиры истицы относились к общему имуществу многоквартирного <адрес> в силу пп.1 п.1 ст.36 ЖК РФ.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98-101), на указанном собрании обсуждались вопросы о даче согласия на осуществление переустройства и перепланировки <адрес> присоединением к ней части общего имущества многоквартирного дома – технического этажа и на соответствующее уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома. Приняты единогласно решения дать согласие на уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома в части технического этажа площадью 136,3 м², непосредственно примыкающей к <адрес> присоединением её к <адрес>. Суду представлен документ, поименованный регистрационным листом, который содержит подписи каждого из участников собрания за передачу помещений технического этажа собственникам квартир (л.д. 153-154). Оригинал документа обозревался в судебном заседании.

Управлением Росреестра по <адрес> представлены суду сведения о зарегистрированных правах на помещения в <адрес> по состоянию на дату проведения указанного выше собрания – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 160-165).

Поскольку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № после ДД.ММ.ГГГГ г., права на помещения в этом доме, записи о которых не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существовать не могут.

Из сопоставления сведений о зарегистрированных правах с протоколом общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в собрании не приняло участие ОАО «Сбербанк России», являющееся собственником нежилого помещения в доме, а также ряд участников общей долевой собственности на отдельные квартиры – Конюх А.В., Калинина Н.Н., Мещерякова П.С., Шмонина Г.В., Пронина К.В., Малахов И.А., Кильметова А.Р., Симонян Ю.В., Светкина Б.О., Пятина Т.Д. и Куделькина Е.В. (другие участники общей долевой собственности на те же квартиры в собрании участвовали).

Истицей представлены письменные согласия отсутствовавших на собрании участников общей долевой собственности на квартиры (л.д. 168) на присоединение к её квартире технического этажа, а также письмо ОАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ №№, выражающее такое согласие (л.д. 177).

Таким образом, в настоящее время суду представлены доказательства наличия письменного согласия всех собственников помещений в доме на присоединение к квартиры истицы части общего имущества многоквартирного дома, а именно части технического этажа, расположенной непосредственно над её квартирой.

То обстоятельство, что часть собственников помещений в многоквартирном <адрес> не принимала участие в общем собрании собственников помещений, на котором обсуждался вопрос о согласовании присоединения части технического этажа к квартире истицы, не имеет правового значения. В соответствии с требованиями п.2 ст.40 ЖК РФ согласие на перепланировку с присоединением части общего имущества многоквартирного дома должно дать не общее собрание собственников помещений, хотя бы и единогласно, а каждый собственник в отдельности. Требование получать согласие каждого из собственников одновременно закон не содержит.

Суд не исследует вопрос о возможной смене собственников отдельных помещений после ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку возможность отзыва собственником ранее данного согласия на уменьшение общего имущества многоквартирного дома с включением его в состав какой-либо квартиры или нежилого помещения законом не предусмотрена. Баланс интересов участников гражданских правоотношений предполагает, что общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам всех помещений в этом доме, не может быть включено в состав какого-либо одного помещения и перейти в собственность одного лица без согласия всех собственников помещений. Однако собственник помещения в многоквартирном доме, решивший осуществить его перепланировку с присоединением части общего имущества многоквартирного дома и получивший на это согласие собственников всех помещений, вправе осуществить соответствующие строительные изменения и приобрести право собственности на часть ранее общего имущества, не будучи связан последующими волеизъявлениями собственников других помещений. Никто из собственников других помещений, давших согласие не перепланировку, не может в дальнейшем возражать против её осуществления по мотивам согласованного ими ранее уменьшения состава общего имущества многоквартирного дома. Это же относится и к правопредшественникам собственников помещений, давших такое согласие. Приобретение прав на помещение в многоквартирном доме не дает новому собственнику права возражать против производимой другим лицом перепланировки по мотивам уменьшения состава общего имущества многоквартирного дома, если прежний собственник давал согласие на такое уменьшение.

Суд не исследует вопрос о возмездности или безвозмездности приобретения истицей прав на помещения технического этажа, поскольку правового значения данный вопрос не имеет. Указанные помещения находились в общей долевой собственности собственников помещения в многоквартирном доме, которые в силу ст.209 ГК РФ были вольны распорядиться ими любым образом, в частности, дать согласие на их присоединение к одной из квартир, как на возмездной, так и на безвозмездной основе.

Присоединение помещений технического этажа к квартире истицы влечет их переход в собственность истицы. При этом ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в них и обслуживающее более одного помещения остаются общим имуществом многоквартирного дома.

В результате строительных изменений квартиры возник новый объект недвижимости.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита права может осуществляться, в частности, путем его признания.

Относительно доводов ответчика о несоблюдении истицей досудебного порядка разрешения требования о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии суд приходит к следующему. Из материалов дела усматривается, что истица ранее обращалась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара в связи с проведенной перепланировкой и переустройством квартиры, по результатам рассмотрения представленных истицей материалов Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара истице было направлено письмо, не содержащее ни отказа в согласовании перепланировки, ни решения о её согласовании (л.д. 11-12). При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований считать досудебный порядок несоблюденным, поскольку обращение истицы в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара имело место, однако решение по его существу не было принято. Кроме того, истицей также заявлено требование о признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости, в отношении которого обязательный досудебный порядок не установлен.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Фаниной И. В. право собственности на квартиру <данные изъяты> сохранив её в переустроенном и перепланированном состоянии.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь