Решение по делу № 33-8752/2019 от 16.04.2019

Судья Хрущева О.В. Дело № 33-8752/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 31.05.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.,

судей Киселевой С.Н.,

Торжевской М.О.

при секретаре Рокало В.Е., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Соловьева Александра Владимировича к Стахову Борису Геннадьевичу, Воробьеву Константину Олеговичу о взыскании неустойки по договору купли-продажи

по встречному иску Стахова Бориса Геннадьевича, Воробьева Константина Олеговича к Соловьеву Александру Владимировичу о взыскании договорной неустойки

по апелляционным жалобам ответчиков Стахова Б.Г., Воробьева К.О. на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 05.12.2018.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя ответчика Стахова Б.Г. – Белова А.Н. (доверенность от 12.10.2018 на 2 года), поддержавшего доводы жалоб; истца Соловьева А.В. и его представителя Битюковой О.Д. (устное ходатайство), третьего лица Боевой О.Г., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

между Соловьевым А.В. и Боевой О.Г., выступающих в качестве продавцов, с одной стороны, и Стаховым Б.Г., Воробьевым К.О., в качестве покупателей, с другой стороны, 15.01.2017 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства (производственная база строительной фирмы «Рубеж») литер А, площадь застройки 1515,2 кв.м, степень готовности 16%, назначение нежилое, расположенного по адресу: .... Ссылаясь на неисполнение условий договора, касающихся сроков внесения платежей, Соловьев А.В. просил взыскать в свою пользу с ответчиков неустойку, со Стахова Б.Г. 273625 руб., с Воробьева К.О. 206250 руб.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчики предъявили встречный иск, в котором указали, что исходя из условий договора купли-продажи от 15.01.2017, покупатели были вправе приостановить оплату по договору, кроме того, ссылаясь на положения пункта 19 договора, указывали на наличие оснований для взыскания с продавцов штрафной неустойки. Просили взыскать с Соловьева А.В. в пользу Воробьева К.О. 192375 руб., в пользу Стахова Б.В. 155250 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 05.12.2018 исковые требования Соловьева А.В. удовлетворены частично. Взыскана со Стахова Б.Г. в пользу Соловьева А.В. неустойка по договору купли-продажи в размере 268125 руб., расходы по уплате государственной пошлины 4573 руб. 83 коп., расходы на составление доверенности 925 руб. Взыскана с Воробьева К.О. в пользу Соловьева А.В. неустойка 200750 руб., расходы по уплате государственной пошлины 3425 руб. 17 коп., расходы на составление доверенности 925 руб.

Дополнительным решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2019 встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ответчики принесли на него апелляционные жалобы, в которых ссылаются на то, что суд неверно произвел толкование пункта 19 договора купли-продажи, и, соответственно, неверно произвел расчеты неустойки. Также настаивают на своей правовой позиции относительно сроков исполнения условий договора, права не производить оплату по договору, приводят свои расчеты неустойки. Просят отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым исковые требования Соловьева А.В. к Стахову Б.Г. о взыскании неустойки удовлетворить частично, взыскав 162250 руб., встречные требования Стахова Б.Г. к Соловьеву А.В. удовлетворить, взыскав 155250 руб. В удовлетворении требований Соловьева А.В. к Воробьеву К.О. отказать, удовлетворить встречные требования Воробьева К.О., взыскать с Соловьева А.В. в пользу Воробьева К.О. 28750 руб.

В суд апелляционной инстанции ответчики не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещались надлежащим образом телефонограммами 18.04.2019.

Выслушав стороны и их представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2017 Боева О.Г. и Соловьев А.В. продали принадлежащие им доли (96111/243470 и 147359/243470, соответственно) в объекте незавершенного строительства по ... в г. покупателям Стахову Б.Г. и Воробьеву К.О., покупатели приобрели в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, каждый.

Пунктом 7 договора определен график и сроки оплаты покупателями доли, принадлежащей Соловьеву А.В.

Суд первой инстанции, установив, что покупатели нарушили установленные договором сроки оплаты, правомерно пришел к выводу о том, что с них подлежит взысканию неустойка, определенная пунктом 12 договора (в размере 0,1% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

Доводы ответчиков о том, что в данном случае они были вправе не производить платежи, ссылаясь на пункт 19 договора, были проверены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Так, согласно пункту 19 договора купли-продажи продавец 1 (Боева О.Г.) обязуется в срок до 01.06.2017 обеспечить передачу покупателям (любому из покупателей) прав аренды на земельный участок – прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 № 7 -1145, заключенного с Администрацией города Екатеринбурга.

Указанное в настоящем пункте договора условие является существенным.

В случае если в срок до 01.06.2017 право аренды на земельный участок не будет зарегистрировано в установленном законом порядке за покупателями (любым из покупателей) по обстоятельствам, не зависящим от покупателей (в том числе, но не исключительно, по причине отказа по любому основанию собственника земельного участка от перехода прав и обязанностей арендатора к покупателям (любому из покупателей)), покупатели вправе потребовать от продавцов оплаты штрафной неустойки в размере 0,1% от суммы совершенных по состоянию на 01.06.2017 оплат по настоящему договору за каждый календарный день нарушения обязательства до момента регистрации права аренды на земельный участок в установленном законом порядке за покупателями (любым из покупателей).

В случае если в срок до 01.06.2017 право аренды на земельный участок не будет зарегистрировано в установленном порядке за покупателями (любым из покупателей) по обстоятельствам, не зависящим от покупателей (в том числе, но не исключительно, по причине отказа по любому основанию собственника земельного участка от перехода прав и обязанностей арендатора к покупателям (любому из покупателей), покупатели вправе не производить платежи, предусмотренные пунктами 6-7 настоящего договора до момента регистрации прав аренды на земельный участок в установленном законом порядке за покупателями (любым из покупателей).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что после регистрации права собственности на объект недвижимости, продавец этого объекта выбывает из договора аренды земельного участка, в связи с чем не может нести ответственность за нарушение сроков оформления и регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, из анализа указанных условий договора следует, что стороны необоснованно включили в договор обязательства третьих лиц по заключению и регистрации договора аренды земельного участка, при этом ни администрация города Екатеринбурга, ни регистрирующий орган, не являются сторонами договора купли-продажи. Более того Администрация города Екатеринбурга не обладала на тот момент полномочиями по заключению договора аренды земельного участка.

Таким образом, условия, включенные в договор, касающихся ответственности продавцов по обязательствам третьих лиц и зависящих от исполнения функций государственных органов, не могут считаться согласованными сторонами, а потому не подлежат применению.

Соглашается судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции о том, что представленными доказательствами подтверждается готовность договора аренды земельного участка на дату 22.03.2017, о чем покупатели были уведомлены письмом МУГИСО.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно разрешил спор, всем доказательствам дал надлежащую правовую оценку. Доводы жалоб выводов суда не опровергают, основаны на переоценке полученных доказательств, тогда как судебная коллегия не находит оснований для такой переоценки.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 05.12.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков Стахова Б.Г., Воробьева К.О. – без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н.Суханкин

Судьи: С.Н.Киселева

М.О.Торжевская