Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2708/2012 ~ М-2374/2012 от 12.11.2012

Дело № 2-2708/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Коробейникова А.А.,

при секретаре Умаровой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Косолапова А –А-- к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании недействительными пункты 2.1., 3.2 и 3.3 Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования Ставрополь от ---, заключенного между гр. Косолаповым А.А. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

У С Т А Н О В И Л:

Косолапов А.А. обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании недействительными пункты 2.1., 3.2 и 3.3 Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования Ставрополь от --, заключенного между гр. Косолаповым АХ и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, обосновав свои требования тем, что 01.09.2011 года между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя №9183.Согласно пункту 1.1 названного договора мне передан в аренду земельный участок из
земель населенных пунктов с кадастровым номером №-- по ул.
---, общей площадью 454 (кв.м.) для окончания
строительства здания гостиницы (мотеля). В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды, срок аренды участка устанавливается на 3 года. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.09.2011г.В п.2.1 договора аренды земельного участка, указывается, что стороны устанавливают условия настоящего Договора к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 30.05.2007г. Соответственно в п.п. 3.2-3.3 названного договора расчет арендной платы предусмотрен за использование предоставленного земельного участка площадью 454 кв.м. с 30.05.2007г. В письме, направленном ответчику 15.07.2012 года истец указал, что своевременно не был ознакомлен с расчетом арендной платы за предыдущий период, в связи с чем, мог не подписывать указанный договор аренды на таких условиях, т.к. отдельные его положения противоречат требованиям закона. Просил рассмотреть вопрос о пересчете арендной платы за предыдущий период. В ответе от 04.09.2012 года №06-4219- 06 на его письмо ответчик сообщил, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, что и было сделано в п.2.1 договора аренды земельного участка. В связи с тем, что ст. 65 ЗК РФ устанавливает платный режим использование земель в Российской Федерации, ответчик считает, что расчет арендной платы в договоре аренды произведен правомерно с 30.05.2007 года, т.е. с момента государственной регистрации его права на объект незавершенного строительства и пересматривать условия договора отказался. Просил суд признать недействительными пункты 2.1., 3.2 и 3.3 Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от ----, заключенного между гр. Косолаповым А.А. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

Истец Косолапов А.А. в судебное заседание не явился, представил заявление в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Косолапова А.А. - Кутуков П.П., действующий на основании доверенности от 04.04.2011 года, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске и просил суд требования удовлетворить.

Представитель ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Зосименко М.В., действующая на основании доверенности № 37 от 08.08.2012 года, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям изложенным в письменных возражениях и пояснила, что заключив и подписав договор аренды земельного участка, Косолапов А.А. был ознакомлен и согласился со всеми условиями (пунктами) договора от -- Так же им был подписан расчет арендной платы, определенный в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды (п. 3.2) В п. 2.2 определено, что срок аренды устанавливается на 3 года с 14.07.2011 по 13.07.2014. При этом в п. 3.3 стороны установили, что арендная плата начисляется с 30.05.2007. Обязанность по внесению арендных платежей в силу ст. 606 ГК РФ возникает с момента заключения договора Аренды. На это обстоятельство указывает Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п.6 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Оплата, согласно приложению 1, производится с 15.11.2011 равными долями. В соответствии с п.4.4.3 арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных в договоре аренды. Оспариваемые пункты были включены в текст. Протокола разногласий и возражений по условиям данного договора аренды со стороны арендатора не поступало. Стороны добровольно подписали договор аренды земельного участка, тем самым выразив свое согласие со всеми условиями договора. Таким образом, истец согласился со всеми условиями договора и расчетом арендной платы, подтвердив свое согласие, подписав договор и расчет и зарегистрировав договор в соответствии с требованиями законодательства. Расчеты арендной платы произведены правомерно с 30.05.2007 с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на вышеуказанном на земельном участке по ул. Добролюбова, 59. Просила суд отказать в удовлетворении требований.

Представитель администрации города Ставрополя Якимов А.А., действующий на основании доверенности от 14.08.2012 года за № 01/3-16-52, требования не признал и просил в удовлетворении их отказать по основаниям указанным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица - администрации Ленинского района города Ставрополя в суд не явился, был извещен судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в дела, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившхся участников судебного процесса.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 01.09.2011 года между Косолаповым А.А. и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № --

Согласно пункту 1.1 названного договора Косолапову А.А. передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №-- по ул. --, общей площадью 454 (кв.м.) для окончания строительства здания гостиницы (мотеля).

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды, срок аренды участка устанавливается на 3 года. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.09.2011 г.

В п. 2.1 договора аренды земельного участка, указывается, что стороны устанавливают условия настоящего Договора к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 30.05.2007 г. Соответственно в п.п. 3.2-3.3 названного договора расчет арендной платы предусмотрен за использование предоставленного земельного участка площадью 454 кв.м. с 30.05.2007 г.

В письме, направленном ответчику 15.07.2012 года истец указал, что своевременно не был ознакомлен с расчетом арендной платы за предыдущий период, в связи с чем мог не подписывать указанный договор аренды на таких условиях, т.к. отдельные его положения противоречат требованиям закона. Просил рассмотреть вопрос о пересчете арендной платы за предыдущий период.

В ответе от 04.09.2012 года №06-4219- 06 на его письмо ответчик сообщил, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, что и было сделано в п.2.1 договора аренды земельного участка.

В связи с тем, что ст. 65 ЗК РФ устанавливает платный режим использование земель в Российской Федерации, ответчик считает, что расчет арендной платы в договоре аренды произведен правомерно с 30.05.2007 года, т.е. с момента государственной регистрации его права на объект незавершенного строительства и пересматривать условия договора отказался.

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок не может считаться сформированным надлежащим образом и выступать в качестве объекта прав до момента его постановки на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 1 Закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ст. 5 Закона).

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки, представляющие из себя часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии со ст.3 Закона N 78-ФЗ «О землеустройстве» в случаях изменения границ объектов землеустройства, а также предоставления и изъятия земельных участков землеустройство проводится в обязательном порядке.

В п.п. 7-8 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Таким образом, указанные выше нормы содержат требования к индивидуализации объекта недвижимости при предоставлении его в аренду. Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ЗК РФ).

Между тем, согласно данным кадастрового паспорта на земельный участок общей площадью 454 кв.м., расположенного по ул. --, кадастровый номер -----, он образован 25.05.2011 года, в связи с чем, никакие правоотношения между сторонами в отношении этого участка до его образования (с 30.05.2007 г. до 25.05.2011 г.) не могли возникнуть и не возникали.

В договоре аренды площадь и арендная плата являются существенными условиями договора, при отсутствии этих составляющих договор аренды считается незаключенным (ст.ст. 432, 607 ГК РФ).

Фактическая площадь земельного участка под зданием гостиницы, принадлежащей Косолапову А.А. на праве собственности составляет 197,3 кв.м.

Таким образом, правоотношения между Косолаповым А.А. и ответчиком в предыдущий период могли сложиться только в отношении другого участка, который на тот момент не был индивидуализирован (не имел границ, кадастрового номера и т.д.) и по которому, в заключенном договоре аренды никаких соглашений не достигалось.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Доказательств проведения землеустройства в отношении земельного участка переданного в аренду Косолапову А.А., его формирования как объекта права до 25.05.2011 года не имеется.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, суд критически относится к возражениям представителей комитета по управлению муниципальным имуществом и администрации города Ставрополя и находит требования Косолапова А.А. законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Косолапова А--- А-- к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании недействительными пункты Договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать недействительными пункты 2.1., 3.2 и 3.3 Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от --- года №-- заключенного между гр. Косолаповым А.А. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено и отпечатано в совещательной комнате.

Судья А.А. Коробейников