Решение по делу № 3а-507/2019 от 18.10.2019

Дело ***а-507/2019

УИД 68OS0***-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

*** ***

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Сурмалян И.Д.,

с участием представителя заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Овчинникова Р. В. к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по *** и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Овчинников Р.В. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 15 953 800 руб. согласно отчету оценщика ООО «СО-Эксперт» об оценке *** от ***.

В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. Указанное обстоятельство влечет нарушение его прав, как владельца данного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, и производящего оплату за фактическое пользование участком, исходя из размера его кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства дела административный истец в лице своего представителя по доверенности Малютиной Т.А. уточнил административные исковые требования, в заявлении от *** просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации *** ФИО4 возражал против удовлетворения административного искового заявления, поскольку это повлечет снижение доходной части бюджета городского округа ***.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

В письменных возражениях относительно изначально предъявленных требований представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – ТОГБУ «ЦОКСОН») выражал несогласие с предъявленным в дело отчетом оценщика, считая указанную в нем рыночную стоимость заниженной, и как следствие, административные исковые требования неподлежащими удовлетворению.

В письменных отзывах административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Управление Росреестра по Тамбовской области) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области) просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что не являются надлежащими административными ответчиками по делу.

Выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что *** между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации *** и ООО «Единая тепло-энерго сервисная компания -1» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 3 года с *** по *** под строительство магазина, по условиям которого годовой размер арендной платы за землю рассчитывается от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного *** между ООО «Единая тепло-энерго сервисная компания -1» и Овчинниковым Р.В., последнему переданы права и обязанности арендатора земельного участка по вышеуказанному договору аренды.

Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации *** по истечении срока договора аренды земельного участка производится расчет платы за фактическое пользование участком, исходя из его кадастровой стоимости, что подтверждается ответом Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации *** от *** и чеками-ордерами от 2019 года о производстве оплаты административным истцом.

Из материалов дела также следует, что на земельном участке с кадастровым номером *** расположен принадлежащий на праве собственности административному истцу объект недвижимости с кадастровым номером ***

Таким образом, административный истец обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2041 утверждена в размере 32 444 600 руб. по состоянию на *** приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории ***».

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом представлен выполненный оценщиком ООО «СО-Эксперт» об оценке *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на *** земельного участка составила 15 953 800 руб..

В силу статьи 12 Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав представленный отчет оценщика, суд пришел к выводу, что вызывает сомнения вывод оценщика о сопоставимости объекта-аналога ***, расположенного в ***, д.Крутые выселки, кадастровый ***, учитывая удельный показатель его стоимости за 1 кв.м. равной 882 руб. 35 коп., который в 2 раза ниже средних сложившихся цен на рынке земельных участков офисно-торгового назначения, и что не претерпело изменений даже после введения корректировок по ценообразующим факторам.

Кроме этого, сомнительно применение оценщиком различной корректировки по ценообразующему фактору «статус населенного пункта» в отношении объекта-аналога *** в размере 27% и в отношении объекта-аналога *** в размере 16%, при том, что они расположены в одном населенном пункте – ***, а также в соответствии действительности информации о расположении рядом с объектом-аналогом *** автодороги с твердым покрытием, учитывая сведения публичной кадастровой карты с указанием местоположения данного объекта-аналога, окруженного земельными участками, поставленными на кадастровый учет, и не являющимися дорогами общего пользования.

Вышеуказанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о нарушении оценщиком при составлении отчета требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от *** *** и пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от *** ***, предусматривающим подтверждение информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки; использование для выполнения расчетов типичных для аналогичного объекта сложившихся на рынке оцениваемого объекта удельных показателей стоимости.

Определением суда от *** по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ООО ОПЦ «Альтаир» Черемисина С.С. от *** *** рыночная стоимость земельного участка административного истца по состоянию на *** составляет 18 782 600 руб..

Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

При проведении экспертом оценки объекта оценки подробно описан процесс оценки, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

В экспертном заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, который был предметом экспертного осмотра, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки, удельный показатель их стоимости соответствует сложившимся ценам на рынке подобных земельных участков.

При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли. Напротив, административный истец выразил свое согласие с результатами судебной экспертизы, уточнив предъявленные требования.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие недостатков в отчете оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, то есть в размере 18 782 600 руб., удовлетворив требования административного истца, предъявленные к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области и ТОГБУ «ЦОКСОН».

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.

Поскольку ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области не осуществляло государственную кадастровую оценку участков и не утверждало оспариваемые результаты кадастровой стоимости, административные исковые требования к данному административному ответчику заявлены необоснованно, и в них следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Овчинникова Р. В., поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 18 782 600 руб..

В удовлетворении требований, предъявленных к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ***, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено ***.

Судья Ледовских И.В.