Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1104/2020 ~ М-1925/2019 от 27.12.2019

Дело <данные изъяты>а-1104/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2020 года     <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федорова Р. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Федоров Р. В. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070312:446, площадью 2522 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в районе 38 км <данные изъяты>, и просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрение дела в ее отсутствие, в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебном заседании не явился, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания на заключение, ходатайствовал о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением также не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> и администрация городского округа <данные изъяты>, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношений по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070312:446, площадью 2522 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в районе 38 км <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1766 в 2018 году была проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена в размере 34 526 381,76 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет <данные изъяты>-К/19/09/2019 от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «М-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 12 100 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» Титову С. Б..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> в размере 12 882 376,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Титова С.Б., согласилась представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений МО и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» представили возражения относительно заключения экспертизы.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-9 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки, обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> подверг его сомнению, ходатайствовал о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, так как экспертом, по его мнению, не проанализировано и не учтено в расчетах, что объект оценки находится на территории закрытого охраняемого элитного коттеджного поселка «Клуб-2071», а объекты-аналоги расположены в границах населенных пунктов: д. Солослово, <данные изъяты>, д. Кезьмино, д. Ямищево, которые не относятся к элитным коттеджным поселкам. Также в экспертном заключении отсутствует, по мнению представителя, анализ на соответствие итогового результата рыночным данным о стоимости земельных участков в элитных коттеджных поселках.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» на стр. 14 заключения в разделе 2.2.2.1 эксперт определяет сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования как: «объект принадлежит к сегменту рынка земельных участков под жилищное строительство». Именно этот сегмент рынка анализируется в дальнейшем при определении рыночной стоимости объекта исследования. И объект исследования, и объекты аналоги относятся к землям населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, т.е. сопоставимы между собой. Выделение на указанном выше сегменте земельных участков сегментов «элитных» и «неэлитных» земельных участков, не обосновано и субъективно. Земельные участки для целей внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости оцениваются как незастроенные (п. 20 ФСО <данные изъяты>), то есть без учета улучшений, которые, как правило, и придают статусы «элитности» или иной классности объектам недвижимости.

Для проверки итогового результата на соответствие рыночным данным в заключении эксперта приведены данные бюллетеня RWAY (стр. 17), где отражены аналитические данные о стоимости земельных участков по диапазонам удаления от МКАД (а не по престижности, или элитности, поскольку критерии отнесения коттеджных поселков к элитным/неэлитным, по сути, субъективны). Удельный показатель стоимости объекта исследования, рассчитанный экспертом, вполне коррелирует с данными общедоступной рыночной аналитики, приведенной по тексту заключения.

Таким образом, исследование экспертом было проведено полно и всесторонне, корректно подобраны аналоги с целевого сегмента рынка, все имеющиеся различия по основным ценообразующим факторам учтены путем применения рыночно обоснованных корректировок.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны Министерства имущественных отношений <данные изъяты> о назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Титова С.Б., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Федорова Р. В., поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070312:446, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе 38 км <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 12 882 376,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело <данные изъяты>а-1104/2020

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федорова Р. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Федорова Р. В., поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070312:446, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе 38 км <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 12 882 376,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова