Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-625/2018 от 06.04.2018

Гражданское дело №2-625/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2018 года г.Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Цыганковой С.В.,

с участием представителя ответчика по доверенности Пикалова Р.Ю.,

при секретаре Чебышевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Воробьёвой Галине Геннадьевне о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

установил:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к Воробьёвой Г.Г. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора.

Из искового заявления следует, что в соответствии с условиями кредитного договора от 21.02.2011 года №01/0164-11/71-ин Воробьёвой Г.Г. Коммерческий Банк Инвестрастбанк (ОАО) предоставил кредит в размере 465 000 рублей на срок 324 месяца для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ***. В настоящее время владельцем закладной является АО «АИЖК». Ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, банком в соответствии с п.4.4.1 кредитного договора предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанные требования ответчиком исполнены не были. Какого-либо ответа банку на указанное требование ответчик не представил. Условия кредитного договора были нарушены заемщиком в декабре 2016 года, январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, октябре, ноябре 2017 года. Как следует из отчета об оценке от 26.07.2017 года, стоимость квартиры составляет 2 034 000 рублей. Таким образом, начальную продажную стоимость следует установить в размере 1 627 200 рублей.

Представитель истца, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, из заявления об уточнении исковых требований следует, что 14.03.2018г. наименование Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» изменено на Акционерное общество «ДОМ.РФ». С учетом окончательного уточнения исковых требований АО «ДОМ.РФ» просит взыскать с Воробьёвой Г.Г. в свою пользу задолженность по кредитному договору 01/0164-11/71-ин в сумме 159628,12 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4 723,47 рублей. Обратить взыскание на квартиру путем продажи с публичных торгов, расположенную по адресу: ***, кадастровый № ***, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 627 200 рублей. Расторгнуть кредитный договор от 21.02.2011 года №01/0164-11/71-ин. Взыскать с Воробьёвой Г.Г. в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 723,47 рублей. Расторгнуть кредитный договор №01/0164-11/71-ин.

Ответчик Воробьёва Г.Г. о дне, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской.

Представитель ответчика по доверенности Пикалов Р.Ю. в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, обратился с ходатайством об установлении отсрочки реализации заложенного имущества на срок один год, указав, что причинами образования в 2016г. у Воробьевой Г.Г. задолженности по кредитному договору явились потеря работы, непредвиденные расходы по погребению матери, по подготовке несовершеннолетней дочери к поступлению в учебное заведение. Просил учесть, что в феврале 2018г. Воробьева Г.Г. трудоустроилась в ООО «ТОЗ-Пластик», ее финансовое положение значительно улучшилось, она погасила просроченную задолженность по кредиту, вышла на утвержденный график погашения кредитной задолженности, намерена погасить оставшуюся задолженность по кредиту в течение года.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если по договору займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора от 21.02.2011 года №01/0164-11/71-ин Воробьевой Г.Г. Коммерческий Банк Инвестрастбанк (ОАО) предоставил кредит в размере 465 000 рублей на срок 324 месяца с процентной ставкой 12,20 годовых, для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ***, размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита 4673 рублей.

Согласно п.1.5 кредитного договора права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной.

Согласно ч.2 ст.48 Федерального закона от 24.06.1997 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

С 25.03.2011г. владельцем закладной является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», что подтверждается отметкой в закладной.

14.03.2018г. наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» изменено на АО «ДОМ.РФ», что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ.

В соответствии с ч.1 ст.77 Федерального закона от 24.06.1997 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 25.02.2011 года, что следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 29.08.2017 года.

Согласно п. 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщика уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора/уполномоченного кредитором лица.

Согласно п. 5.3 при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование кредитом процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере, 01 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора/уполномоченного кредитором лица.

В силу п.п. «а» п.4.4.1 кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки, случае просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем на 30 календарных дней.

Судом установлено, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, банком в соответствии с п.4.4.1 кредитного договора предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанные требования ответчиком исполнены не были. Какого-либо ответа банку на указанное требование ответчик не представил.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона и правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчик обязательства по своевременному возврату долга по кредитному договору надлежащим образом не исполняет.

В судебном заседании установлено, что условия кредитного договора были нарушены заемщиком в декабре 2016 года, январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, октябре, ноябре 2017 года.

Таким образом, заемщик нарушал сроки платежей, допускал систематические просрочки платежей в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ.

Согласно представленному расчету, с учетом уточнения иска, задолженность по кредитному договору на 15.05.2018 года составляет 159 628,12 руб., из которых: задолженность по основному долгу 153 548,85 рублей, задолженность по процентам 725,86 рублей, задолженность по пени 5 353,41 рублей.

Ответчик не оспорила указанную сумму задолженности, своего контррасчета не представила, при этом истцом были представлены все данные, позволявшие ответчику произвести свой расчет задолженности, чем она не воспользовалась. Также ответчик не представила доказательств об оплате задолженности.

С учетом существенного нарушения заемщиком обязательств по кредитному договору требования истца о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту соответствуют заключенному кредитному договору.

Истец в адрес ответчика направлял требование о полном досрочном возврате суммы кредита, которое ответчиком в установленный срок не исполнено.

Учитывая изложенное, суд находит требования АО «ДОМ.РФ» обоснованными.

В связи с нарушением условий кредитного договора следует взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 15.05.2018 в общем размере 159 628,12 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд признает допущенные заемщиком нарушения условий кредитного договора существенными, в связи с чем требование истца о расторжении кредитного договора от 21.02.2011 года № 01/0164-11/71-ин подлежат удовлетворению.Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательств, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога). Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательств является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, что установлено ч.1 ст.348 ГК РФ. При этом статьей 337 ГК РФ определено, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией.

Квартира относится к категории недвижимого имущества, в связи с чем, наряду с положениями ГК РФ, к вопросу об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат применению положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ч.3 ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину.

В силу п.1 ст.348 ГК РФ, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п.1 ст.349 ГК РФ, ст.51 Федерального закона).

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец при обращении в суд с иском представил отчет №2829-СВ/17, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» об оценке квартиры по адресу: ***, для определения стоимости, согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры составляет 2 034 000 рублей.

При разрешении вопроса о стоимости залогового имущества и обращении на него взыскания, суд считает необходимым положить в основу решения указанный отчет. У суда не имеется оснований ставить под сомнение указанный отчет, на котором суд, наряду с другими доказательствами, основывает свои выводы. Оценщик имеет соответствующую квалификацию и специальные познания в исследуемой области.

Доказательств, свидетельствующих об иной стоимости залогового имущества, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд признает вышеуказанный отчет допустимым и достоверным доказательством.

В силу ч.2 ст.348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Кроме того, ч.1 ст.78 вышеуказанного Закона допускает обращение взыскания на заложенную квартиру лишь при условии, что она являлась предметом залога по договору об ипотеке (залога недвижимости) или целевого займа в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на приобретение этого недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае сумма неисполненного ответчиками обязательства составляет 159 628,12 руб., что более 5% от размера стоимости заложенного имущества.

Согласно кредитному договору, кредит был предоставлен Воробьёвой Г.Г. для приобретения предмета ипотеки – квартиры по адресу: ***.

Условием закладной являлось своевременное и полное исполнение обязательств заемщиков по кредитному договору.

При таких обстоятельствах требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки (закладной), является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, производится путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальная продажная цена залогового имущества составляет 1 627 200 руб., что составляет 80% от 2 034 000 руб. стоимости квартиры, находящейся в залоге, определенной в отчете об оценке.

Учитывая эти обстоятельства, заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 627 200 руб.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая ходатайство о предоставлении отсрочки на один год реализации решения об обращении взыскания на заложенную квартиру, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Из правового смысла указанной нормы Закона следует, что целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Из материалов дела следует, что заложенное имущество не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Сумма требований залогодержателя не превышает стоимости заложенного имущества, указанной в отчете независимого оценщика.

С учетом размера задолженности (156628,12 руб.), желания ответчика погасить задолженность по договору, продолжения оплаты по договору, финансового положения Воробьевой Г.Г. в настоящее время, позволяющего ей исполнить принятые на себя обязательства по кредитному договору, что расценивается судом как уважительные причины, дающие основание для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, суд в соответствии с п. 2 ст. 350 ГК РФ, п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», считает возможным предоставить залогодателю отсрочку реализации заложенного имущества на срок один год, полагая, что данный срок будет соответствовать балансу интересов сторон и не повлечет за собой ущемления прав и законных интересов взыскателя, позволив должнику изыскать возможность для исполнения решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4723,47 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Воробьёвой Галине Геннадьевне о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора удовлетворить.

Взыскать с Воробьёвой Галины Геннадьевны в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность кредитному договору от 21.02.2011 года №01/0164-11/71-ин по состоянию на 15.05.2018 года в размере 159 628 (сто пятьдесят девять тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 12 копеек, из которых: задолженность по основному долгу 153 548,85 рублей, задолженность по процентам 725,86 рублей, задолженность по пени 5 353,41 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый № ***, принадлежащую Воробьёвой Галине Геннадьевне на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 627 200 рублей.

Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, обратить в погашение задолженности по кредитному договору от 21.02.2011 года №01/0164-11/71-ин.

Сумма, превышающая размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, подлежит возврату Воробьёвой Галине Геннадьевне.

Установить отсрочку реализации заложенного имущества на срок один год с момента вступления решения суда в законную силу.

Расторгнуть кредитный договор от 21.02.2011 года № 01/0164-11/71-ин, заключенный ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк с Воробьёвой Галиной Геннадьевной.

Взыскать с Воробьёвой Галины Геннадьевны в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4723 (четыре тысячи семьсот двадцать три) рубля 47 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Курский областной суд через Железногорский городской суд Курской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2018 года.

Председательствующий