Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-62/2020 (2-5332/2019;) ~ М-781/2019 от 29.01.2019

№ 2- 62/20

24RS0048-01-2019-000987-56

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2020г.

Советский районный суд г. Красноярска

в составе: председательствующего судьи Бех О.В.,

при секретаре Гуляевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Холодова Сергея Анатольевича к Коваленко Алексею Валерьевичу о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены,

у с т а н о в и л :

Холодов С.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнений от 09.01.2020г.) к Коваленко А.В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены.

Требования истец мотивировал тем, 15.01.2016г. между сторонами был заключен договор займа на сумму 520000 рублей под 5 % в месяц на срок до 15.01.2017г. с условием о залоге имущества: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>

Ответчик оплатил проценты по договору за период с февраля по август 2016г., в ноябре 2016г., в мае 2017г.

Задолженность ответчика по договору займа на 15.12.2019г. составила : 520000 рублей- основной долг, 988000 рублей – проценты (из расчета: 520000 х5% х 38 месяцев в указанный период), 100000 рублей неустойка за период с 22.01.2017г. по 22.10.2017г. (из расчета: 520000 х1% х 300 дней просрочки в указанный период).

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика 1608000 рублей в счет задолженности по договору, обратить взыскание на заложенное имущество, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% стоимости, согласно выводам судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца Варфоломеев Е.А. иск поддержал. Представитель ответчика Белянина И.С. иск не признала. Ответчик Коваленко А.В. в суд не явился, извещен должным образом, дело рассмотрено в его отсутствие. Судом был объявлен перерыв с 14 часов 09.01.2020г. по 15 часов 10.01.2020г.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно положениям статьи 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно пункту 3 статьи 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Согласно статье 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Как установлено в судебном заседании, 15.01.2016г. между сторонами был заключен договор займа на сумму 520000 рублей под 5 % в месяц на срок до 15.01.2017г. с условием о залоге имущества: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №.

Согласно договору, денежные средства в размере 520000 рублей передаются заемщику частями: 19000 рублей передано заемщику до подписания договора займа, 501000 рублей будут внесены на счет заемщика в течение двух рабочих дней с момента и при условии регистрации договора залога.

Заем имеет целевое назначение - для осуществления коммерческой (предпринимательской) деятельности.

Согласно пункту 2 договора, в случае просрочки возврата суммы займа и/или начисленных процентов, заемщик обязуется уплатить кредитору неустойку в размере 1% от суммы займа с процентами за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7 договора, закладываемые по настоящему договору объекты передаются в залог вместе со всеми принадлежностями, отделимыми и неотделимыми улучшениями, имеющимися к моменты передачи объектов в залог, в известном залогодержателю надлежащем качественном состоянии. Стоимость жилого дома стороны оценили в 1500000 рублей, стоимость земельного участка - 400000 рублей.

Согласно расписке от 22.01.2016г. Коваленко А.В. получил от Холодова С.А. 501000 рублей по договору займа от 15.01.2016г. (л.д. 6).

По данным Управления Росреестра по Красноярскому краю (л.д. 21-50), правообладателем жилого дома, общей площадью 92.5 кв.м., и земельного участка, площадью 594 кв.м., кадастровый №,- по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, является Коваленко А.В. В реестре зарегистрирована ипотека в пользу Холодова С.А. на основании договора займа и залога от 15.01.2016г.

По заключению судебной экспертизы от 10.12.2019г., проведенной АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», рыночная стоимость имущества по состоянию на дату проведения экспертизы 10.12.2019г. составила: жилого дома по адресу: <адрес>, - 5522000 рублей; земельного участка, площадью 594 кв.м., с кадастровым номером: №, по указанному адресу- 563000 рублей.

При визуальном осмотре жилого дома 06.08.2019г. эксперт выяснил, что сведения об объекте недвижимости, указанные в выписке из ЕГРН и в договоре займа, не подтверждаются данными осмотра, с объектом исследования произошли количественные и качественные изменения: жилой дом реконструирован, произошло увеличение площади за счет возведения жилого пристроя. Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 06.08.2019г., общая площадь по отношению к сведениям из ЕГРН увеличилась на 65.7 кв.м. за счет возведения Лит.А1, Лит.А2, Лит.а, возведения внутренних перегородок и перемера, пересчета площадей, и составила 140.3 кв.м.- общая площадь (без холодных помещений).

Согласно расчету истца, ответчик оплатил проценты по договору за период с февраля по август 2016г., в ноябре 2016г., в мае 2017г.; задолженность ответчика по договору займа на 15.12.2019г. составила : 520000 рублей- основной долг, 988000 рублей – проценты (из расчета: 520000 х 5% х 38 месяцев (август, сентябрь, ноябрь, декабрь 2016г., 11 месяцев 2017г. (за исключением апреля 2017г.), 12 месяцев 2018г., 12 месяцев 2019г.)), 100000 рублей неустойка за период с 22.01.2017г. по 22.10.2017г. (из расчета: 520000 х1% х 300 дней просрочки в указанный период).

В судебном заседании 13.06.2019г. ответчик суду пояснил, что 15.01.2016г. получил от истца в долг 520000 рублей под 5% в месяц, устно договорились о выплате 22000 рулей в месяц в счет процентов.

Представитель истца, поддерживая иск, указал на то, что расчет задолженности произведен истцом на 15.12.2019г. Поскольку предмет залога подвергся реконструкции, просит обратить взыскание на реконструированный объект недвижимого имущества.

Возражая по иску, представитель ответчика суду пояснила, что ответчик, согласно копиям его заявлений от 09 и 10.01.2020г., признает иск в части суммы основного долга - 520000 рублей, суммы процентов за спорный период - 494000 рублей. При этом, представитель просит суд снизить размер процентов и неустойки, полагая их завышенными. Возражает против удовлетворения иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку ответчик готов в течение одного месяца выплатить признанную им часть задолженности. Кроме того, жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства ответчика и членов его семьи. Доказательств, подтверждающих иной размер задолженности, ответчик не имеет.

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что истцом на основании договора займа и залога заявлено требование к ответчику о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Материалами дела установлено, что ответчик получил от истца 520000 рублей в долг по договору займа и залога от 15.01.2016г., с условием о выплате 5% в месяц, на срок до 15.01.2017г. с условием о залоге имущества: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №.

Указанные обстоятельства подтверждены договором, распиской ответчика, данными Управления Росреестра по Красноярскому краю согласно которым, правообладателем спорного помещения и земельного участка является ответчик, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного помещения и земельного участка зарегистрировано ограничение права в виде ипотеки в пользу истца Холодова С.А. по договору займа и залога, - и сторонами не оспорены.

Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих отсутствие оснований для удовлетворения заявленного иска, в том числе доказательств надлежащего исполнения ответчиком условий договора займа, либо доказательств иного размера его задолженности по договору займа.

Довод ответчика об устной договоренности между сторонами о размере процентов – ежемесячно 22000 рублей, судом не принят, поскольку, согласно договору, стороны согласовали обязанность заемщика выплачивать 5% ежемесячно, начисляемых на сумму займа - 520000 рублей, то есть по 26000 рублей ежемесячно (из расчета: 520000 х 5%).

Довод представителя ответчика о необходимости снижения установленных сторонами процентов по договору, в связи с их чрезмерно обременительным для должника размером, судом не принят по следующим основаниям.

Положения гражданского законодательства о договоре займа не предусматривают предельного размера процентов, который может быть установлен сторонами. Нормы Гражданского кодекса РФ, предусматривающие возможность снижения процентов в связи с их чрезмерно обременительным для должника размером (п. 5 ст. 809 ГК Российской Федерации) согласно положениям ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 июня 2018 года и подлежат применению к договорам, заключенным после дня вступления в законную силу п. 5 ст. 809 ГК Российской Федерации. В данном случае договор займа заключен 15.01.2016 г., т.е. до вступления в силу указанных изменений.

Вместе с тем, условие договора займа о размере процентов ответчиком не оспорено.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать в счет задолженности по договору по 15.12.2019г. (включительно) : 520000 рублей- основной долг, 988000 рублей – проценты (из расчета: 520000 х 5% х 38 месяцев), всего - 1508000 рублей.

Рассматривая иск о взыскании неустойки, суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (часть первая); при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков (часть вторая).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 24.01.2006г. № 9-О, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Проценты, взыскиваемые кредитором за предоставленную заемщику денежную сумму, компенсируют в определенной части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств, поэтому суд учитывает их при решении вопроса об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Суд принимает во внимание заключенный сторонами договор займа, проценты по договору (60% годовых), размер неустойки за нарушение обязательств по погашению суммы основного долга и процентов за пользование кредитом (365 % годовых), размер подлежащих взысканию процентов- 988000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявленная сумма неустойки за период с 22.01.2017г. по 22.10.2017г., всего 100000 рублей (из расчета: 520000 х 1 % х 274 дня в указанный период), значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, поэтому подлежит снижению до 40 000 рублей.

Рассматривая иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд принимает во внимание положения статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из изложенного следует право истца на обращение взыскания на спорное помещение.

При этом, довод ответчика, согласно которому спорное помещение является единственным местом жительства ответчика и членов его семьи, судом не принят по следующим основаниям.

В силу положений статьи 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Поскольку спорное помещение передано ответчиком истцу в качестве предмета ипотеки, условие договора залога в указанной части ответчиком не оспорено, оснований для отказа в иске об обращении взыскания на жилой дом суд не усматривает.

Кроме того, судом установлено, что залогодателем самостоятельно была произведена реконструкция залогового имущества путем возведения пристроя и увеличения общей площади дома.

Так, из заключения судебной экспертизы следует, что сведения об объекте недвижимости, указанные в выписке из ЕГРН и в договоре займа, не подтверждаются данными осмотра, с объектом исследования произошли количественные и качественные изменения: жилой дом реконструирован, произошло увеличение площади за счет возведения жилого пристроя. Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 06.08.2019г., общая площадь по отношению к сведениям из ЕГРН увеличилась на 65.7 кв.м. за счет возведения Лит.А1, Лит.А2, Лит.а, возведения внутренних перегородок и перемера, пересчета площадей, и составила 140.3 кв.м.- общая площадь (без холодных помещений).

В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

В силу толкования действующего законодательства неотделимые улучшения не образуют нового объекта недвижимости. Физическое изменение предмета ипотеки (увеличение его площади и иных технических характеристик в результате реконструкции) в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений.

Следовательно, тот факт, что залогодателем в данном случае была произведена определенная реконструкция предмета залога, не означает прекращение существования предмета залога и создание нового объекта, вследствие чего договор ипотеки можно было бы считать прекращенным. Ипотека, установленная на спорный жилой дом, подвергшийся реконструкции, сохранилась в отношении данного дома как и реконструированного объекта.

Кроме того, вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, согласно подпункту 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В силу положений статьи 54 закона N 102-ФЗ, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом заключения судебной экспертизы, согласно выводам которой рыночная стоимость спорного помещения и земельного участка как единого объекта недвижимости составляет 6085000 рублей, начальная продажная стоимость данного помещения составит 4868000 рублей (из расчета: 6085000 х 80%).

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым обратить взыскание на спорное помещение и земельный участок путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости данного объекта в размере 4868000 рублей.

В связи с удовлетворением иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 14200 рублей (в порядке статьи 98 ГПК РФ, согласно квитанции), с ответчика в доход местного бюджета 2040 рублей в счет госпошлины (в порядке статьи 98 ГПК РФ, с учетом цены удовлетворенного иска, одного требования неимущественного характера, размера госпошлины, оплаченной истцом при предъявлении иска).

Кроме того, с ответчика в пользу АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» надлежит взыскать 19520 рублей в счет расходов по проведению экспертизы (в порядке статьи 96,98 ГПК РФ, согласно счету).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Холодова Сергея Анатольевича удовлетворить частично.

Взыскать с Коваленко Алексея Валерьевича в пользу Холодова Сергея Анатольевича 520000 рублей в счет основного долга по договору займа, 988000 рублей в счет процентов, 40000 рублей в счет неустойки, 14200 рублей в счет судебных расходов, всего- 1562200 рублей.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога-

жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 140.3 кв.м.,

земельный участок, площадью 594 кв.м., с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>

установить начальную продажную стоимость единого объекта недвижимости в размере 4868 000 рублей.

Иск в оставшейся части оставить без удовлетворения.

Взыскать с Коваленко Алексея Валерьевича в доход местного бюджета 2040 рублей в счет госпошлины.

Взыскать с Коваленко Алексея Валерьевича в пользу АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» 19520 рублей в счет расходов по проведению экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Бех О.В.

Мотивированное решение изготовлено: 13.01.2020г.