Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1027/2020 ~ М-933/2020 от 02.09.2020

К делу № 2-1027/2020 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ст. Новопокровская                                                                                    23 декабря 2020 года

Краснодарского края

Новопокровский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Супрун В.К.,

при секретаре Мхитарян А.Е.,

       рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грекова Ивана Ивановича к Гайдидееву Виктору Ивановичу о возложении обязанности,

     УСТАНОВИЛ:

        Истец Греков И.И. обратился с настоящим иском в суд по следующим основаниям:

        истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание: склад, площадью 1214,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, б/н, а также нежилое здание: склад, площадью 855,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, б/н. В соответствии со ст. 551 ГК РФ данные сооружения прошли государственную регистрацию в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новопокровскому району ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе пользования данными складами выяснилось, что земельный участок под складами находится в пользовании, на праве аренды, Гайдидеева В.И.

В целях совершения истцом действий, направленных на урегулирование возникшей ситуации без обращения в суд, ДД.ММ.ГГГГг., ответчику Гайдидееву И.И. была направлена претензия, которая получена им лично ДД.ММ.ГГГГг., тем не менее, никакого ответа не последовало.

Истец обратился к кадастровому инженеру Горшалёву М.В., квалификационный аттестат №, являющемуся членом СРО "Кадастровые инженеры юга" (номер в реестре СРО КИ 006 от ДД.ММ.ГГГГ, сайт www.kades.ru), реестровый №, для определения и обоснования конфигурации местоположения и размеров границы земельного участка, необходимого для обслуживания нежилых зданий сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, образуемого путем раздела из земельного участка с кадастровым номером №.

Кадастровым инженером отмечено, что объекты недвижимости истца расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>, <адрес> <адрес>, МТФ №.

Из сведений ЕГРН, содержащихся в выписке от 25.05.2020г. №, полученной посредством ФГИС ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства. Границы земельного участка определены (замежеваны) в соответствии с требованиями земельного законодательства. Уточненная площадь участка - 72572 кв.м. Земельный участок предоставлен в аренду Гайдидееву В.И. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № расположены напротив друг друга в юго-западной части территории земельного участка с кадастровым номером №. К объекту с кадастровыми номерами № подходит отдельная линия ЛЭП.

Образуемый земельный участок, в данном случае, возможно сформировать единым массивом, в границы которого будут включены оба объекта недвижимости и участок линии ЛЭП, обслуживающей эти объекты. В целях недопущения вклинивания, чересполосицы и изломанности границ, проектируемая граница участка привязывается к уточненной (замежеванной) границе земельного участка с кадастровым номером №. Таким образом, граница образуемого участка будет проходить, начиная от крайней северо-западной точки границы, совпадающей с характерной поворотной точкой границы земельного участка с кадастровым номером №

• в северо-восточном направлении параллельно длинной стороне здания склада с КН № вдоль охранной линии ЛЭП, на расстояние 128,55 м.;
• далее граница участка проходит в юго-восточном направлении, вдоль внутрифермской дороги с расстоянием 30,47 метра, до с характерной поворотной точкой границы земельного участка с кадастровым номером №, и далее в том же направлении, по уточненной границе земельного участка с кадастровым номером №, на расстояние 81,98 метра, до поворота этой границе на юго-запад;
• далее граница участка проходит в юго-западном направлении, по уточненной границе земельного участка с кадастровым номером № на расстояние 142,33 метра до поворота этой границы на северо-запад;
• далее граница участка проходит в северо-западном направлении, по уточненной границе земельного участка с кадастровым номером № на расстояние 103,73 метра до исходной точки.

Координаты характерных точек границы образуемого земельного участка, определенные в ходе полевых геодезических и камеральных работ, с использованием сведений ЕГРН, приведены в таблице 1 в системе координат МСК-23, принятой для целей ведения государственного кадастра на территории Краснодарского края.

Вычисленная аналитически площадь земельного участка составит 14612 кв. м., это составляет 20% от общей площади исходного земельного участка с кадастровым номером №. Площадь же земельного участка с кадастровым номером №, остающегося в аренде Гайдидеева В.И., после выдела составит 57960 кв. м. Это пропорционально намного больше земли на единицу площади объектов капитального строительства, находящихся у ответчика Гайдидеева В.И., чем на участке под объектами недвижимости истца Грекова И.И.

Из анализа имеющейся информации, содержащейся в ЕГРН установлено, что из земельного участка с кадастровым номером №, поставленного на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, выделены путем раздела земельные участки с кадастровыми номерами № (в 2016 году), по причине продажи объектов недвижимости в границах исходного участка третьим лицам, т.е. аналогично рассматриваемому в настоящем заключении случаю.

Раздел исходного земельного участка может быть осуществлен, с согласия арендатора этого участка. Однако Гайдидеев В.И., как арендатор земельного участка с кадастровым номером №, не выражает письменного согласия на раздел и уклоняется от объяснения причины. В то же время отсутствуют и возражения арендатора о размерах и площади проектируемых границ формируемого участка под объектами недвижимости, принадлежащих истцу.

Истец Греков И.И. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем представил заявление; на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал.

В судебном заседании представитель ответчика Гайдидеева В.И.- Савченко В.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований, заявленных истцом Грековым И.И., считал, что истец Греков И.И., заявляя исковые требования о разделе земельного участка с кадастровым номером №, злоупотребляет правом, что не допускается действующим законодательством, поскольку не является стороной договора аренды,; при этом истец заблуждается в объеме прав собственника земельного участка и арендатора, поскольку право распоряжения арендуемым земельным участком у истца Гайдидеева В.И. как арендатора отсутствует. Кроме того, поскольку истец Греков И.И. стал собственником земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, а обратился в суд с настоящим иском лишь в сентябре 2020 года, т.е. по истечении 5-ти лет, просил суд применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований, заявленных истцом Грековым И.И., просил взыскать с истца Грекова И.И. в пользу ответчика Гайдидеева В.И. судебные расходы по делу в размере 25000 рублей за оказание юридической помощи, 1850 рублей - за выдачу доверенности.

           Представитель истца Гайдидеева В.И. - Гайдидеева Э.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, заявленных истцом Грековым И.И., просила применить срок исковой давности относительно заявленных истцом требований.

Представитель третьего лица администрации муниципального образования Новопокровский район Педько Н.О. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с вынесением законного и обоснованного решения по данному делу; возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

         Третье лицо кадастровый инженер Горшалев М.В., извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, а потому в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в его отсутствие.

По делу установлены следующие обстоятельства:

           Истцу Грекову И.И. на праве собственности принадлежит нежилое здание: склад, площадью 1214,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, б/н, а также нежилое здание: склад, площадью 855,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, б/н., данные сооружения прошли государственную регистрацию в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новопокровскому району ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе пользования данными складами выяснилось, что земельный участок под складами находится в пользовании, на праве аренды у ответчика по делу Гайдидеева В.И.

В целях совершения истцом действий, направленных на урегулирование возникшей ситуации без обращения в суд, ДД.ММ.ГГГГг., ответчику Гайдидееву И.И. была направлена претензия, которая получена им лично ДД.ММ.ГГГГг., тем не менее, оставленная без ответа.

Истец обратился к кадастровому инженеру Горшалёву М.В. для определения и обоснования конфигурации местоположения и размеров границы земельного участка, необходимого для обслуживания нежилых зданий сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, образуемого путем раздела из земельного участка с кадастровым номером №

Кадастровым инженером отмечено, что объекты недвижимости истца расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>, <адрес>, <адрес>, МТФ №.

Из сведений ЕГРН, содержащихся в выписке от 25.05.2020г. №, полученной посредством ФГИС ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства. Границы земельного участка определены (замежеваны) в соответствии с требованиями земельного законодательства. Уточненная площадь участка - 72572 кв.м.

Земельный участок предоставлен в аренду Гайдидееву В.И. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № расположены напротив друг друга в юго-западной части территории земельного участка с кадастровым номером №. К объекту с кадастровыми номерами № подходит отдельная линия ЛЭП.

Представленная в заключении кадастрового инженера Горшалева М.В. проектная граница земельного участка под объектами капитального строительства с кадастровыми номерами № и №, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, остающегося в измененных границах в соответствии с пунктом 6 ст. 11.4 Земельного кодекса, является наиболее оптимальной, т.к.:

          - отсутствуют недостатки землепользования (вклинивания, вкрапливания, изломанность границ, чересполосица и т.д.);

• учтены существовавшие ранее выгоны для выпаса скота, т.к. объекты недвижимости ранее являлись корпусами молочной фермы и предназначались для содержания скота;
• в границы участка включена инфраструктура, предназначенная для обслуживания зданий, расположенных на участке. В частности, отрезок линии ЛЭП;
• граница земельного участка не пересекает границы населенных пунктов. Участок расположен за чертой станицы Новопокровской, па территории на которую градостроительные регламенты не распространяются;
• формирование земельного участка не нарушит права третьих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

Также земельное законодательство указывает на то, чтобы границы и размеры земельного участка определялись с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже, расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС <адрес> в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях.

Признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.

Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.

ВАС РФ в п. 14 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При толковании ст. 36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя.

Принимая подобное решение, ФАС <адрес> в своем Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют.

Поскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. 445 ГК РФ.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке.

Суд не усматривает оснований для применения срока исковой давности.

          Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истцом, поскольку истец Греков И.И., являясь собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, имеет право на приобретение права аренды на земельный участок, на котором расположены данные объекты поскольку объекты с кадастровыми номерами № и № расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, в границах которого располагаются и иные объекты недвижимости, не принадлежащие Грекову И.И., а сам земельный участок находится в аренде Гайдидеева В.И., в связи с чем, для осуществления своих прав на аренду Грековым И.И. следует образовать земельный участок под объектами с кадастровыми номерами № и № путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>, <адрес> <адрес>, МТФ №, предоставленного в аренду Гайдидееву В.И. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

            На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

              Обязать Гайдидеева Виктора Ивановича обратиться с заявлением в администрацию муниципального образования Новопокровский район о согласовании схемы размещения земельного участка на кадастровом плане территории образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, б/н <адрес>.

             Определить, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственный кадастровый учет изменений земельного участка образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером № расположенного по <адрес>, б/нс т. <адрес> с сохранением исходного, согласно координат и площади, определенных кадастровым инженером Горшалевым М.В.

           Решение может быть обжаловано в крайсуд через райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: