Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-375/2019 (2-9806/2018;) ~ М-8997/2018 от 03.12.2018

Дело № 2-1-375/2019

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Фоломеевой Е.Ю.,

при секретаре Калаушиной Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 14 мая 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО3, ФИО2 к ФИО1, Афанасовой О. И. о признании договора цессии недействительным и прекращении обязательств путем зачета встречного однородного требования,

у с т а н о в и л :

03 декабря 2018 года Афанасова О.И. обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, в общей сумме 1094895 рублей, также просила обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиками договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчики обязались оплатить 14500 евро в рублях по курсу ЦБ РФ в течение пяти календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру, регистрация перехода права собственности состоялась, однако ответчики денежные средства до настоящего времени истцу не передали.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило в суд заявление о замене истца по делу с Афанасовой О.И. на ФИО1, в связи с заключением между Афанасовой О.И. и ФИО1 договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца Афанасовой О.И. ее правопреемником ФИО1

Афанасова О.И. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (по первоначальному иску).

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило встречное исковое заявление, в котором он просил признать договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку договор цессии заключен в отношении несуществующей задолженности, личность кредитора имела существенное значение для должника, в связи с чем уступка не могла быть осуществлена без согласия должника, в связи с чем на основании статей 166,168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по уступке права требования по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, поскольку нарушает требования закона.

ДД.ММ.ГГГГ от представителей ФИО3 и ФИО2 по доверенности Мироновой Н.Н. поступило уточненное встречное исковое заявление, в котором истцы (по встречному иску) ФИО3 и ФИО2, обратившись с иском к ответчикам по встречному иску ФИО1 и Афанасовой О.И., просили признать договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и прекратить обязательства ФИО3, ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1064590 рублей (14500 евро согласно курса Центрального банка Российской Федерации на ДД.ММ.ГГГГ) зачетом встречного однородного требования ФИО3, ФИО2 к Афанасовой О.И. по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, договору аванса от ДД.ММ.ГГГГ, расписке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1835000 рублей.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явился, будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела; его представитель по доверенности Паршиков А.Е. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО3 и ФИО2 по доверенности Миронова Н.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, требования встречного иска поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, извещавшийся о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Третье лицо (по первоначальному иску) и ответчик (по встречному иску) Афанасова О.И. и ее представитель Мухамедзянов В.В. полагали требования первоначального иска обоснованными, встречный иск не признали.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Афанасовой О.И. (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.1.2 предварительного договора стоимость объекта составляет 2850000 рублей. Расчет между сторонами производится полностью в момент подписания основанного договора купли-продажи, который должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 2.1.3, 3.2 предварительного договора).

ДД.ММ.ГГГГ между Афанасовой О.И. (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) в связи с заключенным предварительным договором в отношении указанной квартиры, заключен договор задатка, согласно пункту 5.2 которого при подписании договора покупатели выплатили продавцу задаток в размере 50000 рублей. Задаток уплачивается в счет стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между Афанасовой О.И. (продавцом), от имени которой действовала представитель – Круглова А.И. и ФИО2, ФИО3 (покупатели) вновь был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>. Стоимость объекта определена условиями договора в размере 2850000 рублей. Пунктом 2.1.3 договора предусмотрен следующий порядок расчета: сумма 1500000 рублей переводится на счет Кругловой И.А., действующей на основании доверенности от имени Афанасовой О.И., и передается в счет погашения ипотеки за квартиру, оставшаяся часть стоимости объекта передается покупателями продавцу в момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права долевой собственности за Петрухиными. Продавец обязуется снять обременение с квартиры в течение 5 дней.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу также был заключен договор аванса, согласно которому сумма аванса за квартиру составляет 1500000 рублей и переводится покупателями на счет Кругловой А.И. в счет погашения ипотеки за квартиру. В договоре имеется запись о получении Кругловой А.И. от Петрухиных денежных средств в размере 1500000 рублей и о внесении их на счет ЗАО «Райффайзенбанк» в этот же день.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Пунктом 3 договора определена стоимость квартиры в размере 3000000 рублей. в соответствии с условиями, содержащимися в пункте 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами будет произведен полностью в момент получения свидетельства о государственной регистрации права. В этот же день между покупателями и продавцом подписан передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ Афанасовой О.И. написана расписка, из текста которой следует, что она получила от ФИО2 денежные средства в счет оплаты за квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 285000 рублей.

Из изложенного следует, что всего Петрухиными Афанасовой О.И. по вышеназванным договорам была передана сумма в размере 1835000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО2, Афанасова О.И. обратились в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в совершении регистрационных действий государственный регистратор отказал ввиду непредставления закладной от залогодержателя либо его согласия на сделку, а также ввиду того, что договор не содержал указания на существующее ограничение (обременение) права.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Афанасовой О.И. (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны оценивают квартиру в 46178 Евро, оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Расчет производится в следующем порядке: денежные средства в размере 32218 Евро что по курсу ЦБ РФ на дату оплаты составляет 1850000 рублей получены продавцом до подписания договора, оставшуюся сумму в размере 14500 Евро покупатели оплачивают продавцу в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа в течение 5 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру.

По заявлению сторон договора Управлением Росреестра по Калужской области зарегистрировано право собственности ФИО3 и ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, по 1/2 доле в праве за каждым. При этом в отношении приобретенного имущества на основании заявлений покупателей от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ между Афанасовой О.И. и ФИО1 заключен договор цессии (уступки прав требования) по вышеназванному договору купли-продажи, по условиям которого Афанасова О.И. (цедент) уступает, а ФИО1 (цессионарий) принимает в полном объеме права, которыми обладает цедент по договору купли-продажи квартиры, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между цедентом и ФИО2, ФИО3 и другие права кредитора, вытекающие из указанного договора, в том числе права на проценты за пользование чужими денежными средствами.

На основании заявлений Афанасовой О.И. и ФИО1 Управлением Росреестра по Калужской области произведена государственная регистрации договора цессии (уступки прав требования).

До настоящего времени денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателями продавцу не переданы. Доказательств обратного ответчиками по первоначальному иску ФИО3 и ФИО2 не представлено.

Установленные обстоятельства подтверждаются пояснениями Афанасовой О.И., показаниями свидетеля Аванесовой Д.И., письменными материалами дела, материалами гражданского дела №. Ответчиками не представлено доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку ответчиками по первоначальному иску не исполнены их обязательства по договору купли-продажи в части уплаты обусловленной договором части стоимости квартиры в размере 1094895 рублей (14500 Евро), суд полагает требования истца по первоначальному иску, являющегося правопреемником продавца, о взыскании денежных средств в сумме 1094895 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для применения положений статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации о возложении на должников солидарной обязанности по уплате денежных средств и, учитывая, что квартира зарегистрирована на ответчиков по 1/2 доле в праве за каждым, полагает возможным взыскать с них задолженность в равных долях.

Доводы стороны ответчиков по первоначальному иску, обосновывающие также требования встречного иска о зачете однородных встречных обязательств, относительно уплаты денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, суд находит несостоятельными, поскольку факт передачи продавцу либо его правопреемнику денежных средств в сумме 1094895 рублей (14500 Евро) какими-либо доказательствами не подтвержден.

Отсутствуют в материалах дела также и доказательства того обстоятельства, что задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1094895 рублей (14500 Евро) после регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Калужской области подлежала зачету со встречными требованиями Петрухиных к Афанасовой О.И., возникших из договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, договора аванса от ДД.ММ.ГГГГ, расписки от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1835000 рублей.

Напротив, доводы стороны истца по первоначальному иску и третьего лица (ответчика по встречному иску) Афанасовой О.И. о том, что полученная в 2014 году сумма 1835000 рублей была учтена продавцом в счет оплаты при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.4 договора купли-продажи), подтверждаются показаниями свидетеля Аванесовой Д.И., соглашением (распиской) от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу части 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Оснований, предусмотренных статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 348 Гражданского кодекса Российской Федерации для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, в рамках рассматриваемого спора не установлено.

Согласно части 2 статьи 54 вышеупомянутого закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству правопредшественника истца Афанасовой О.И. судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости предмета залога.

Согласно отчету ООО «Центр экспертизы имущества АБАШ» рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2972000 рублей, следовательно, 80% от стоимости 2377600 рублей.

Исходя из представленных доказательств, суд полагает возможным определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 2377600 рублей стороной ответчика (по первоначальному иску) этот размер не оспорен.

Что касается доводов встречного иска о признании договора цессии недействительным, суд приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктами 1-3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п.1).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2).

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (п.3).

В соответствии со статьей 383 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Таким образом, по общему правилу, личность кредитора не имеет значения для уступки прав требования по денежным обязательствам, если иное не установлено договором или законом.

Учитывая изложенное, суд признает несостоятельными и основанными на неверном толковании норм права доводы представителя истцов по встречному иску Миронова Н.Н. о том, что в рассматриваемом случае личность кредитора имела существенное значение для должника, в связи с чем заключение договора уступки прав продавца по договору купли-продажи в отсутствие согласия должников является нарушением положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем сделка должна быть признана недействительной по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенная в нарушение требований закона.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, установленных законом или договором купли-продажи препятствий для перехода прав и обязанностей продавца по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора цессии, в том числе права на обращение взыскания на квартиру в случае неисполнения покупателями обязательств по оплате квартиры, с Афанасовой О.И. на ФИО1, не имелось.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой по мотиву ее совершения в нарушение требований закона, в связи с чем отказывает ФИО3 и ФИО2 в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Согласно положениям статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в равных долях задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1094895 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13674 рубля.

Обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру с кадастровым номером 40:26:000285:382, общей площадью 50 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2377600 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Калужский районный суд Калужской области.

Председательствующий Е.Ю. Фоломеева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна

Судья Е.Ю. Фоломеева