Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-337/2014 ~ М-313/2014 от 05.06.2014

Дело №<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГг.

Каширский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шушлебиной Н.Н.

при секретаре ФИО20

с участием представителя истцов ФИО24, представителей ответчика ЗАО «<данные изъяты>» ФИО21, ФИО22,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску

ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ЗАО «<данные изъяты>», ФИО13, ФИО1, ФИО8, ФИО14, ФИО2, ФИО3, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО4, ФИО19 о признании недействительными договора аренды земельного участка и его государственной регистрации

установил:

ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в суд с иском, в котором просили признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ. аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала <данные изъяты> категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, заключенный с ЗАО «<данные изъяты>», признать недействительной государственную регистрацию указанного договора аренды, произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ. № о регистрации данного договора аренды. В обоснование исковых требований сослались на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №. Данный земельный участок был выделен в натуре в счет земельных долей на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени XIX Партсъезда ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ. нотариусом нотариального округа - <адрес> ФИО23 удостоверены доверенности истцов, которыми они уполномочили ФИО5 представлять интересы собственника, в частности: выделить земельный участок в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поставить его на государственный кадастровый учет, подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; заключать и подписывать договор аренды, передаточные акты, согласовывать с собственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, условия его аренды. В результате совершения поверенным ФИО5 действий по оформлению выделенного земельного участка ФИО9, ФИО10, ФИО12 стали принадлежать по 1/17 доли в праве, а ФИО11 A.M. 2/17 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № № Доверенное лицо ФИО5 отчета о выполнении поручений по доверенности не представил, не представил и копию договора аренды и копию Соглашения об определении долей. На протяжении всего времени с момента выдела истцы получали арендную плату, при получении которой каждый раз возмущались низкой платой и неудобством ее получения, так как должны были нанимать транспортное средство для получения фуражного зерна. Условия аренды не изменялись.

В феврале ДД.ММ.ГГГГ года истцы решили выделить свои земельные доли в самостоятельный земельный участок для передачи в аренду главе крестьянского (фермерского) хозяйства, о чем заранее предупредили арендатора ЗАО «<данные изъяты>». Тогда же истцы узнали, что дата заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации № №. Считают, что договор аренды заключен с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Вопреки ст.ст.209, 246, 260 ГК РФ, ст.9, 14 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» доверенное лицо ФИО5 заключил договор аренды земельного участка с арендатором на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. До настоящего времени собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не созывалось, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. Кроме того, с момента проведения собрания по выделу земельного участка ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ.) прошло 3 года, а до сегодняшнего дня прошли все 5 лет, на которые определяли заключить договор. Поверенный ФИО5, который является штатным работникам ЗАО «<данные изъяты>», заключил договор аренды на условиях трехлетней давности, действуя в интересах ЗАО «<данные изъяты> На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ. не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № Это означает, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке. Между тем в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения общего собрания не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № Персональный состав сособственников земельного участка определен Соглашением № «об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности» только ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> земельного участка и адрес установлены только при постановке на кадастровый учет, в протоколе общего собрания указана ориентировочная площадь (92га) и адрес указан, как часть поля №X. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ., через три года после проведения общего собрания. Т.о. общее собрание собственников земельного участка, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ., приняло решение об условиях договора аренды не существовавшего земельного участка, то есть при отсутствии предмета договора аренды. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО24, действующий на основании доверенностей <данные изъяты> поддержал исковые требования, подтвердив изложенные обстоятельства.

Представители ответчика ЗАО «<данные изъяты>» исковые требования не признали, указав, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором истцы намеревались выделить земельный участок в счет принадлежащих им 5/17 долей в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства. Однако вышеуказанное решение не было принято. Присутствовавшие на общем собрании участники долевой собственности отказались от выдела 5/17 долей в праве общей долевой собственности, так как он невозможен в связи с тем, что в отношении этих земельных долей есть зарегистрированный и действующий в настоящее время договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик считает, что именно это обстоятельство и послужило поводом для обращения в суд с исковым заявлением. Заявленные исковые требования считает необоснованными по следующим причинам: 1) Заключению оспариваемого договора аренды предшествовало проведение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ., на котором присутствовали истцы. Процедура проведения общего собрания, а также принятые на нем решения полностью соответствовали нормам действующего в тот период законодательства, в том числе нормам Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так пунктом 1 статьи 14 данного Федерального закона (в редакции, действовавшей на дату проведения собрания) установлено, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Извещение о проведении указанного собрания было опубликовано в газете «Молодой Коммунар» № (12513) от 17.03.2009г. Кворум на собрании имелся, собрание было правомочно принимать решения. Согласно подпунктов 1 и 4 пункта 1.2 статьи 14 указанного Федерального закона, решением общего собрания участников долевой собственности определяются: условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду. На указанном собрании решением участников общей долевой собственности, в том числе истцов, было определено и утверждено местоположение земельного участка, передаваемого в аренду ответчику, а также были согласованы и утверждены условия передачи земельного участка в аренду: объект аренды, срок действия договора, условия об арендной плате. В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (ч.3 ст.607 ГК РФ). На основании решений, принятых на общем собрании участников долевой собственности, были произведены межевание и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, в результате которых земельному участку были присвоены кадастровый номер и адрес, указанные в договоре аренды. Более того, в тексте договора аренды также были указаны иные, утвержденные решением общего собрания участников долевой собственности, условия: срок аренды, размер арендной платы. Таким образом, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям аренды и договор аренды является заключенным. Законодательством, действовавшим на дату проведения собрания, а также действующим в настоящее время законодательством не запрещается принимать на общем собрании участников долевой собственности одновременно решения по вопросам и об определении местоположения земельных участков для их выдела, и о передаче таких земельных участков в аренду. Проводить дополнительное собрание при этом не требуется. 2) В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности. При подготовке документов для заключения договора аренды участниками долевой собственности, в том числе истцами, были выданы доверенности на имя ФИО6 на представление их интересов. Однако в связи с отказом ФИО6 от завершения процедуры оформления земельных долей и процедуры заключения договора аренды, его полномочия были переданы в порядке передоверия ФИО5. Возможность передоверия полномочий была согласована с истцами и указана в тексте доверенностей. Кроме того, все доверенности были удостоверены надлежащим образом уполномоченными на то лицами, а указанные в доверенностях полномочия представителя были достаточны для подписания договора аренды. На момент заключения договора аренды все выданные доверенности не были никем из участников долевой собственности изменены, отозваны, отменены, все они были действительны, срок полномочий представителя не истек. Ответчик никогда не скрывал условия заключенного договора аренды, всегда предоставлял всем желающим возможность ознакомиться с его содержанием. Более того, копия договора аренды хранится в <данные изъяты> отделении ответчика, где осуществляется выдача арендной платы, а также в Администрации <данные изъяты> сельского поселения Каширского муниципального района <адрес> в открытом доступе. 3)    В соответствии с принятым на собрании решением и на основании договора аренды размер арендной платы в год за 1 земельную долю (5,42 га) составляет: 1000 килограммов фуражного зерна или рублевый эквивалент, выраженный в стоимости зерна на дату выдачи дохода, сложившейся на территории муниципального района, 10 килограммов сахара, 6 литров подсолнечного масла. При этом размер арендной платы может ежегодно пересматриваться, но не более чем один раз в год. Ежегодно, по взаимному соглашению между сторонами договора аренды, размер арендной платы пересматривался в сторону увеличения. Например, в ДД.ММ.ГГГГ году всем участникам долевой собственности, в том числе и истцам арендная плата выдавалась из расчета за 1 земельную долю (5,42 га) по 1 620 кг фуражного зерна (пшеница, ячмень), 10 кг сахара, 6 литров подсолнечного масла. При сравнении условий, которые были предложены главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО25 на собрании ДД.ММ.ГГГГ., и условий действующего договора аренды, становится очевидно, что условия, предложенные главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО25, практически ничем не отличаются (ни в натуральном выражении, ни в денежном эквиваленте). Более того, ответчик считает, что условия, предложенные главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО25, являются худшими, так как срок договора аренды составляет не 5 лет, а 10 лет. Никто из участников долевой собственности за время действия договора аренды ни устно, ни письменно не обращался к ответчику с возражениями, а также с предложениями о пересмотре или изменении условий арендной платы, никто из них также не отказался от получения арендной платы. В свою очередь ответчик готов идти на уступки и компромиссы в части дальнейшего пересмотра условий арендной платы, считает, что вышеуказанные обстоятельства – это всего лишь предлог для подачи искового заявления. На самом деле, по мнению ответчика, некоторые участники долевой собственности (истцы) продали свои земельные доли главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО25, что прямо запрещено действующим законодательством. На основании вышеизложенного, ответчик считает все аргументы, приведенные истцами в исковом заявлении, необоснованными и просит в иске отказать. (<данные изъяты>).

Ответчики ФИО13, ФИО1, ФИО8, ФИО14, ФИО2, ФИО3, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО4, ФИО19 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили, о месте и времени рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

ФИО9 на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ, решения Каширского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности, от ДД.ММ.ГГГГ. № принадлежит 1/17 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (<данные изъяты>

ФИО11 на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ., решения Каширского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ. серии №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>, соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности, от ДД.ММ.ГГГГ. № принадлежит 2/17 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №№ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>

ФИО10 на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ., решения Каширского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности, от ДД.ММ.ГГГГ. № принадлежит 1/17 доля в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>

ФИО12 на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ. серии №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>, соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности, от ДД.ММ.ГГГГ. № принадлежит 1/17 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>

Из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что в повестку дня были включены следующие вопросы:

Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

О согласовании местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, а также об утверждении списка лиц, выделяющих указанный земельный участок в общую долевую собственность.

Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи этих участков в долгосрочную аренду ЗАО «<данные изъяты>». Об условиях договора аренды. <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. истица ФИО9 выдала доверенность ФИО6, удостоверенную специалистом администрации <данные изъяты> сельского поселения Каширского муниципального района <адрес> ФИО26, зарегистрированную в реестре за №№, которой уполномочила его быть её представителем во всех компетентных организациях и учреждениях по вопросам государственной регистрации права на принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (земельную долю) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного на землях бывшего колхоза имени XIX <адрес>, выделения земельного участка в счет долей в праве обшей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и постановки его на государственный кадастровый учет, а также сдать в аренду выделенный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая ей доля в праве на который будет зарегистрирована в установленном законом порядке, на определенном им условиях, заключать и подписывать договоры аренды, передаточные акты к ним и иные необходимые документы, для чего предоставила право регистрировать право собственности, договоры и другие необходимые документы в Каширском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>, получать свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированные экземпляры договоров и иных документов, а также реализовывать предусмотренные Законом Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» права участника долевой собственности, в том числе: представлять её интересы на общем собрании участников долевой собственности для принятия необходимых решений о порядке владения и пользования долей в праве общей собственности на земельный участок, участвовать во всех необходимых процедурах, в т.ч. в процедурах согласования, подписывать протоколы; извещать остальных участников долевой собственности или публиковать сообщения в средствах массовой информации о намерении выделить земельный участок в счет причитающейся доли в праве собственности на земельный участок (земельные доли); подписывать соглашения с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, согласовывать с собственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, а также условия его аренды. Доверенность дана сроком на три года, с правом передоверия полномочий настоящей доверенности другим лицам. (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ. аналогичная доверенность выдана истцом Бугаковым В.ВДД.ММ.ГГГГ. – истицей ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ. – истицей ФИО12 (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 передоверил полномочия по указанным доверенностям ФИО5 (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается его кадастровым паспортом земельного участка. (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 от имени 15 участников долевой собственности на указанный земельный участок (в том числе истцов) заключено соглашение № об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности. (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 от имени истцов заключен с ЗАО «<данные изъяты>» договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, подписан акт приема-передачи, размер арендной платы и порядок её оплаты, список собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющиеся приложениями к договору аренды. (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация аренды, запись регистрации №№. <данные изъяты>

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013г., т.е. на момент заключения оспариваемого договора аренды), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей на момент проведения общего собрания 17.04.2009г.) в статье 12 было установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Статьей 13 данного закона было предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Статья 9 указанного федерального закона устанавливала возможность передачи в аренду только тех земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, находящихся в долевой собственности, которые прошли государственный кадастровый учет.

Согласно ст.14 этого же закона, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:

условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

01.07.2011г. вступили в силу изменения в указанный федеральный закон, действовавшие на момент заключения оспариваемого договора аренды от 26.04.2012г.

В силу ст.14 данного закона (в редакции ФЗ от 29.12.2010 N 435-ФЗ), владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Предметом оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5, действующим на основании доверенностей от имени 15 граждан арендодателей участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (в том числе истцов), и ЗАО «<данные изъяты>», является земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства.

Передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности, зарегистрированном Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. в долях, указанных в Приложении № к договору аренды, на основании

- протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» от ДД.ММ.ГГГГ.,

- соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности, от ДД.ММ.ГГГГ. №№

- документа, удостоверяющего право на землю.

Общего собрания участников долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, не проводилось; участниками долевой собственности на общем собрании не принималось решение об определении условий передачи указанного земельного участка в аренду.

В общем собрании участников долевой собственности, решения которого отражены в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ., принимали участие участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» площадью <данные изъяты> га (5,42 га х 274), общее количество участников 279, владеющих 274 земельными долями. На данном собрании не принималось и не могло приниматься решение об определении условий передачи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № в аренду, на этом собрании мог решаться только вопрос о выделении данного земельного участка из земельного участка площадью <данные изъяты> га. Право общей долевой собственности четырех участников общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ., именно с этого момента могла идти речь о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для определения условий его передачи в аренду.

Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих факт проведения на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. общего собрания участников долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, на котором были бы определены арендатор и условия передачи именно этого земельного участка в аренду, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что такого собрания не проводилось, а представитель арендодателей ФИО5 заключил договор аренды земельного участка с арендатором ЗАО <данные изъяты>» на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В тексте доверенностей истцов арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны.

На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, его границы не были определены и закреплены в установленном порядке, т.е. отсутствовал предмет договора аренды. Следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. был заключен с нарушениями ст.ст.9, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что влечет его недействительность.

Суд не может согласиться с вышеизложенной позицией ответчика, поскольку общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего колхоза имени «XIX Партсъезда» площадью <данные изъяты> га ДД.ММ.ГГГГ. приняло решение об условиях договора аренды не существовавшего на тот момент земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, т.е. при отсутствии предмета аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о недействительности оспариваемого договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., что влечет недействительность его государственной регистрации и погашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» (арендатор) с одной стороны и ФИО19 в лице представителя ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО8, ФИО14, ФИО2, ФИО3, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО4 в лице представителя ФИО5 (арендодатели) с другой стороны.

Признать недействительной государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение записи о регистрации данного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Каширский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного судебного решения, которое будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Мотивированное судебное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Н.Н.Шушлебина