Судебный акт #1 () по делу № 33-47/2021 (33-4773/2020;) от 24.11.2020

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Судья Алексеева Е.В. Дело № 33-47/2021

(33-4773/2020)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Ульяновск 19 января 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Болбиной Л.В.,

судей Маслюкова П.А., Бабойдо И.А.

при секретаре Шумеевой Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело №2-3219/2020 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент» на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 14 сентября 2020 года, по которому постановлено:

исковые требования Абдуллиной Эльмиры Фянисовны, Корсакова Евгения Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент» о взыскании денежных сумм - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент» в пользу Абдуллиной Эльмиры Фянисовны, Корсакова Евгения Владимировича переплату договору участия в долевом строительстве №*** от 04.07.2018 года в сумме 231 805 руб. 71 коп. в равных долях, т.е. по 115 902 руб. 85 коп. в пользу каждого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент» в пользу Абдуллиной Эльмиры Фянисовны, Корсакова Евгения Владимировича в равных долях государственную пошлину в сумме 5 518 руб., т.е. по 2 759 руб. в пользу каждого.

Заслушав доклад председательствующего Болбиной Л.В., пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент»», поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истцы Абдуллина Э.Ф. и Корсаков Е.В. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент»» (далее – ООО «СЗ» «МН Девелопмент») о взыскании

переплаты, разницы стоимости между площадью квартиры, согласованной сторонами в договоре, и фактически предоставленной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве в сумме 231 805 руб. 71 коп., судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5 518 руб.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства, переданного им застройщиком, составила 47 кв.м., что на 3,95 кв.м. меньше проектной общей приведенной площади жилого помещения, предусмотренной в договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составила более 5%, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве его цена подлежит перерасчету, а сумма переплаты возврату истцам.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены несовершеннолетние Корсаков В.Е., Корсакова Д.Е., также являющиеся участниками по договору участия в долевом строительстве, в интересах которых действуют Абдуллина Э.Ф., Корсаков Е.В.

Рассмотрев заявленные требования, суд принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ» «МН Девелопмент» просит отменить решение суда и в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Жалоба мотивирована неполным исследованием материалов дела и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает на то, что цена договора участия в долевом строительстве определена, исходя из 50,95 кв.м. проектной общей приведенной площади квартиры, с учетом площади балкона с понижающими коэффициентами. Судом же, при определении суммы переплаты, учтена площадь объекта долевого строительства, указанная в выписке Россреестра, которая рассчитана без площади балкона. При этом судом оставлено без внимания, что для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий в площадь жилого помещения, согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 27 апреля 2017 года №ОГ-Д23-4932 и Требованиям к определению площади здания, помещения, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года №90, не включаются.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. Доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, поэтому судебная коллегия, в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ( или) ином объекте недвижимости, а также установлении гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частями 1,2 статьи 7 выше указанного Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делаю его непригодным для предусмотренного договоров использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Из материалов дела следует, что 4 июля 2018 года между ООО «СЗ» «МН Девелопмент» и Корсаковым Е.М, Абдуллиной Э.Ф., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей К*** В.Е. и К*** Д.Е. был заключен договор участия в долевом строительстве №*** (л.д. 25-34 том 1).

По условиям указанного договора (п.п.3.2. договора) ООО «СЗ» «МН Девелопмент» приняло на себя обязательство, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать Абдуллиной Э.Ф. и Корсакову Е.В. однокомнатную квартиру проектный номер ***, расположенную на *** этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: *** проектной общей приведенной площадью 50,95 кв.м. (площадь по проекту, состоящая из суммы проектной общей площади жилого помещения и площади холодных помещений (балконов, лоджий) с понижающими коэффициентами)( л.д. 26, 36 том 1) .

Пунктом 4.1. договора участия в долевом строительстве., заключенного сторонами, предусмотрено, что цена договора определяется, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 2 990 000 рублей, что соответствует долевому участию в строительстве 50,95 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 58 684 руб. 99 коп за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. ( л.д. 27 том 1).

В соответствии с пунктом 4.4. договора, в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 5% стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за 1 кв.м., установленной п.4.1 договора, которая составляет 58 684 руб. 99 коп. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно пункту 4.6 договора если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади более чем на 5%, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участниками долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Обязательства, принятые по договору истцами исполнены в полном объеме, объект долевого строительства был передан истцам Абдуллиной Э.Ф. и Корсакову Е.В. 28 января 2020 года, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 52-53).

По акту приема-передачи квартиры Абдуллина Э.Ф. и Корсаков Е.В. приняли от ООО «СЗ» «МН Девелопмент» квартиру № *** площадью 49,53 кв.м. без учета холодных помещений, 50,95 кв.м. с учетом холодных помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: ***

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости и акта определения кадастровой стоимости объекта недвижимости общая площадь квартиры составляет 47 кв.м.(л.д. 45, л.д. 93 том 1).

Истцы, полагая, что ими оплачена квартира проектной общей приведенной площадью 50,95 кв.м., а фактически передана в собственность квартира площадью 47 кв.м., то есть меньше на 3,95 кв.м. или на 7,75%, что превышает 5% по условиям договора, обратились в суд с иском за взысканием разницы между стоимостью оплаченной квартиры по договору и фактически предоставленной.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 7 Федерального закона

от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к выводу о наличии оснований для перерасчета стоимости объекта долевого строительства, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью переданной истцам квартиры оказалась более 5%.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку при рассмотрении данного дела допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей

площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади

лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы площади объекта долевого строительства, установленной в договоре и фактической площади переданного участку долевого строительства объекта.

Согласно пункту 3.2 договора участия истцов в долевом строительстве, с учетом терминов толкования договора, указанных в подпункте 1.4 пункта 1, проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства 50,95 кв.м., определена как площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016г. № 854\пр, состоящая из суммы проектной общей площади жилого помещения 49,53 кв.м. и площади балкона 1,42 кв.м., с понижающим коэффициентом – 0,3 (л.д.25,26 том 1).

Из расчета проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства 50,95 кв.м. определена и цена договора участия в долевом строительстве жилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что окончательная цена объекта долевого строительства подлежит определению за вычетом разницы между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами в п.4.1 договора, и фактически предоставленной площадью, определенной на основании акта определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученной в результате проведения технической инвентаризации объекта.

Между тем, взыскивая в пользу истцов денежные средства, в виде разницы между оплаченным по договору и фактически предоставленным объектом долевого строительства, судом первой инстанции оставлено без внимания, что площадь объекта долевого строительства 47 кв.м. определена без учета холодных помещений (балкона),

в то время как стоимость объекта долевого строительства пунктом 4.1. договора, определена исходя из площади 50,95 кв.м. с учетом холодных помещений (балкона) с понижающим коэффициентом 0,3.

Согласно копии технического паспорта на квартиру № ***, расположенную по адресу: ***, общая площадь спорного объекта долевого строительства, переданного истцам, с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом равна 48,4 кв.м., где 47 кв.м. площадь квартиры и 1,4 кв.м. площадь балкона с понижающим коэффициентом. (л.д. 3 том 2).

Таким образом, разница между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площадью составляет 2,55 кв.м. (50,95 кв.м.- 48,4 кв.м.), что равно 5 %.

Судебная коллегия посчитала возможным принять вышеуказанную копию технического паспорта на спорный объект долевого строительства, поскольку дело судом первой инстанции было рассмотрено в отсутствии представителя ответчика, лишенного возможности предоставления указанных документов, в связи с неправильным определением судом обстоятельств дела, имеющих значение для разрешения спора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.6. заключенного сторонами по делу договора предусмотрена выплата разницы между стоимостью площади квартиры, с учетом площади балкона с

понижающим коэффициентом согласованной сторонами и фактически предоставленной площадью в соответствии с обмерами кадастрового инженера также с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом, в случае, если эта разница составляет более 5%.

Поскольку в данном случае разница в площади не превышает 5%, оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.

С учетом допущенных судом первой инстанции ошибок в определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и применении норм материального права, подлежащих применению, судебное решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом первой инстанции нарушения являются существенными, так как они повлияли на исход дела. В связи с чем решение районного суда подлежит

отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 14 сентября 2020 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Абдуллиной Эльвиры Фянисовны, Корсакова Евгения Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин Новостроек Девелопмент» во взыскании переплаты, разницы между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами и фактически предоставленной площадью, судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи: