Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-145/2015 (2-4368/2014;) ~ М-3252/2014 от 14.08.2014

Дело № 2- 145 /15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Жуковой Л.Н.

при секретаре Разуваевой С.Н.

с участием представителя ответчика - ООО (Наименование1) в лице представителя конкурсного управляющего (ФИО2) - адвоката Володина А.В. действующего по ордеру и доверенности,

представителей ответчика ООО (Наименование2) - адвоката Володина А.В., действующего по ордеру, директора ООО (Наименование2) - (ФИО1), действующего без доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Алехиной Л. И. к Обществу с ограниченной ответственностью (Наименование1), Обществу с ограниченной ответственностью (Наименование2) о признании права собственности на недвижимое имущество, –

установил:

Алехина Л.И. обратилась в суд с иском к ООО (Наименование1), ООО (Наименование2) о признании права собственности на недвижимое имущество:

-часть здания в лит. (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты>, условный номер (№), расположенного по адресу: <адрес>,

-нежилое встроенное помещение (№) в лит.(№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, условный номер (№), расположенное по адресу: <адрес>,

-отдельно стоящее здание литер (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, условный номер (№),

-земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер (№).

Истец просит также погасить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ООО (Наименование2) на указанные объекты недвижимости.

В обоснование иска указано, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Алехиной Л.И. и ООО (Наименование1) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, согласно которому ООО (Наименование1) передало истцу во временное владение и пользование с правом выкупа следующее недвижимое имущество:

- нежилое встроенное помещение (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (или условный) номер (№), расположенное по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящее здание литер (№) общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, условный номер (№)

- земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер (№)

В п. 2.1. договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) года стороны определили данный договор как бессрочный. При этом у Арендатора имелось право выкупа вышеуказанного недвижимого имущества при условии внесения выкупной цены в течение действия договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) года.

П.2.3. договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) года установил выкупную цену за указанные объекты недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. Выкупная цена подлежала выплате ежемесячно: по <данные изъяты> рублей ежемесячно.

Выкупная цена в соответствии с договором аренды с правом выкупа от (ДД.ММ.ГГГГ) года была оплачена истцом в полном объеме (ДД.ММ.ГГГГ) года, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) на общую сумму <данные изъяты> рублей.

(ДД.ММ.ГГГГ) года между Алехиной Л.И. и ООО (Наименование1) был заключен еще один договор аренды с правом выкупа (№), согласно которому ООО (Наименование1) передало истцу во временное владение и пользование с правом выкупа следующее недвижимое имущество:

-часть здания в лит. (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты>, условный номер (№), расположенного по адресу: <адрес>;

-нежилое встроенное помещение (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, условный номер (№) расположенное по адресу: <адрес>.

Срок действия договора аренды (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года – 10 месяцев с момента его подписания. Арендатор имел право выкупа вышеуказанного недвижимого имущества при условии внесения выкупной цены в течение действия договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) г.

Пунктом 2 договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) установлена выкупная цена за указанные объекты недвижимости в размере <данные изъяты> руб. Оплата выкупной цены должна была производиться ежемесячно равными платежами в размере <данные изъяты> руб. путем внесения денежных средств в кассу Арендодателя.

Выкупная цена была оплачена истцом в полном объеме (ДД.ММ.ГГГГ) года, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) на общую сумму <данные изъяты> рублей.

Обязанность по подготовке и представлению документов в уполномоченный орган для регистрации перехода права собственности спорных объектов недвижимости должна была быть исполнена ООО (Наименование1) не позднее (ДД.ММ.ГГГГ) года.

В настоящее время право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ООО (Наименование2)

На основании определения суда от (ДД.ММ.ГГГГ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ООО (Наименование3) ( л.д. 113-115)

В судебное заседание истец не явилась, извещена

Представитель ответчика ООО (Наименование1) - Володин А.В. против иска возражал, суду пояснил, что ООО (Наименование1) объявлено несостоятельным( банкротом), находится в стадии ликвидации, конкурсным управляющим назначен (ФИО2) В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим в целях формирования конкурсной массы было продано принадлежащее ООО (Наименование1) спорное недвижимое имущество, и на настоящее время право собственности на спорные объекты за ООО (Наименование1) не зарегистрировано. В Арбитражном суде оспаривались сделки должника по отчуждению спорного имущества, договоры купли – продажи недействительными не признаны. Исходя из этого ООО (Наименование1) не является субъектом спорного правоотношения, так как не является собственником недвижимого имущества, спор в отношении которого возбужден истцом. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по данным требованиям, поскольку полная оплата стоимости объектов недвижимости произведена в (ДД.ММ.ГГГГ), и с этого времени у истца возникло право для регистрации перехода прав на выкупленное имущество, чем она не воспользовалась.

Представители ООО (Наименование2) против иска возражали, суду пояснили, что стали собственниками спорного имущества на законных основаниях, приобрели его по договору купли – продажи, зарегистрирован переход прав на объекты. Указанные сделки Алехиной Л.И. не оспаривались. Общество является добросовестным приобретателем. Впоследствии часть спорных объектов недвижимости продана по договору купли – продажи ООО (Наименование3) переход прав зарегистрирован в установленном законом порядке.

3 лицо ООО (Наименование3) своего представителя в судебное заседание не направило, извещены.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, представленной суду (Госорган1) по <адрес> - ООО (Наименование1) на основании решения Арбитражного Суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) признано несостоятельным ( банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен (ФИО2), в настоящее время общество находится в стадии ликвидации ( л.д. 121-129)

Согласно данным ЕГРПН за ООО (Наименование2) зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости :

-нежилое встроенное помещение (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, условный номер (№), расположенное по адресу: <адрес>. ( л.д. 99-101)

Право собственности на указанные объекты недвижимости возникло у ООО (Наименование2) на основании договора купли – продажи, заключенного с ООО (Наименование1) в лице конкурсного управляющего (ДД.ММ.ГГГГ)

Право собственности на объекты недвижимости :

-отдельно стоящее здание литер (№) общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, условный номер (№),

-земельный участок, предоставленный из земель поселений, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер (№)

зарегистрировано за ООО (Наименование3) (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 96-97)

В обоснование требований истец ссылается на то, что в договоре аренды объектов недвижимости, заключенных между ней и ООО (Наименование1) содержалось условие о выкупе арендованного имущества после полной оплаты арендатором выкупной цены этого имущества. Истец оплатила полную стоимость объектов недвижимости обусловленную договором, в доказательство чего представила копии квитанций о внесении денежных средств ООО (Наименование1).

Согласно ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По правилам, предусмотренным ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьей 624 ГК РФ установлено, что В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В силу ст. 131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Судом установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Алехиной Л.И. и ООО (Наименование1) был заключен договор аренды недвижимого имущества и дополнительное к нему соглашение с правом выкупа ( л.д. 20- 22), согласно которому ООО (Наименование1) передало истцу во временное владение и пользование с правом выкупа следующее недвижимое имущество:

- отдельно стоящее здание литер (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, условный номер (№)

П.2.3. договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ) года стороны установили выкупную цену за указанные объекты недвижимости в размере <данные изъяты> руб. Выкупная цена подлежала выплате ежемесячно: по <данные изъяты> руб. ежемесячно.

В доказательство внесения выкупной цены в полном объеме по договору от (ДД.ММ.ГГГГ) в срок (ДД.ММ.ГГГГ) истец представила копии квитанций о внесении денежных средств ООО (Наименование1) на общую сумму <данные изъяты> руб. ( л.д. 23- 45), подлинных платежных документов суду не представлено.

(ДД.ММ.ГГГГ) года между Алехиной Л.И. и ООО (Наименование1) был заключен еще один договор аренды с правом выкупа (№) ( л.д. 84-86), согласно которому ООО (Наименование1) передало истцу во временное владение и пользование с правом выкупа следующее недвижимое имущество:

-часть здания в лит. (№), общей площадью <данные изъяты>.м, этаж: <данные изъяты>, условный номер (№), расположенного по адресу: <адрес>;

-нежилое встроенное помещение (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, условный номер (№), расположенное по адресу: <адрес>.

В доказательство внесения выкупной цены объектов в полном объеме истцом представлены копии квитанций о внесении денежных средств ООО (Наименование1) на общую сумму <данные изъяты> руб. в срок до (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 46- 83), подлинных платежных документов суду не представлено.

Государственная регистрация договора аренды сторонами не производилась.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам статьи 223 ГК РФ, согласно которой

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Из материалов дела следует, что истец Алехина Л.И. с момента заключения договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа и оплате выкупной цены в (ДД.ММ.ГГГГ) году с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в соответствующие органы не обращалась, с иском к Арендодателю о государственной регистрации перехода права собственности на арендованные объекты не обращалась.

Исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 59 Постановления указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Принимая во внимание, что сделки ( договоры аренды) между истцом и ответчиком ООО (Наименование1) в отношении спорных объектов недвижимости были совершены после вступления в силу закона о регистрации, и права на спорные объекты недвижимости, переход прав на эти объекты подлежали государственной регистрации.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что арендованным имуществом истец пользовалось до (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д.144 об.)

Статьей 551 ГК РФ ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Доказательств владения и пользования спорными объектами имущества после (ДД.ММ.ГГГГ) и по настоящее время, истцом не представлено.

Доказательств передачи спорных объектов недвижимости по акту приема - передачи от Арендодателя к Арендатору не представлено.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Суд находит состоятельными доводы представителей ответчиков о пропуске истцом срока давности по заявленным требованиям, поскольку о нарушении своего права на приобретение в собственность арендованного имущества, истец узнала в (ДД.ММ.ГГГГ), при окончательной оплате покупной цены этого имущества.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено ( ст. 195 ГК РФ)

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.( ст. 196 ГК РФ) Согласно ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На дату предъявления Алехиной Л.И. настоящего иска в суд срок давности истек, она не является лицом, фактически владеющим спорным имуществом, владение прекращено (ДД.ММ.ГГГГ), и после указанной даты она должна была узнать о нарушении ее прав на приобретение в собственность арендованного имущества.

Как указал Верховный Суд РФ в пункте 53 вышеназванного постановления пленума, Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Как следует из материалов дела на дату предъявления настоящего иска в суд и на период разрешения спора по существу, ответчик - ООО (Наименование1) не является собственником спорных объектов недвижимости.

ООО (Наименование2) является собственником части объектов недвижимости, расположенных по адресу <адрес>, приобретено право собственности по основаниям, предусмотренным законом – на основании договора купли – продажи, переход прав зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор купли – продажи объектов недвижимости, заключенный между ООО (Наименование1) и ООО (Наименование2) истцом не оспаривается, недействительным не признан, заключен должником ООО (Наименование1) в рамках конкурсного производства.

Другая часть спорных объектов недвижимости, расположенная по адресу <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО (Наименование3), каких-либо требований к указанному лицу истцом не заявлялось.

При изложенных выше обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении иска Алехиной Л. И. к Обществу с ограниченной ответственностью (Наименование1), Обществу с ограниченной ответственностью (Наименование2) о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес> и по <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Коминтерновский районный суд <адрес>.

Судья Жукова Л.Н.

Мотивированное решение

Изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ) г.