Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1433/2018 ~ М-1404/2018 от 02.10.2018

К делу №2-1433/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Тихорецк 30 ноября 2018 года

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Борисовой Р.Н.,

секретаря судебного заседания Литвишко С.А.,

с участием истца Полевянной В. Д.,

представителя ответчика Коноваловой Э.В. - Абрамяна С.Л., действующего на основании доверенности от 23.12.2016, зарегистрированной в реестре нотариуса за №10-4650,

в отсутствие ответчика Коноваловой Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полевянной В.Д. к Коноваловой Э.В. о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

В суд обратилась Полевянная В.Д. с иском к Коноваловой Э.В. о взыскании задолженности по арендной плате. Истец указала, что в 2016 году сдала ответчику в аренду принадлежащую её на праве собственности квартиру №<адрес> в г. Тихорецке. Арендная плата составляла 8 000 рублей ежемесячно, которые подлежали оплате не позднее 29 числа каждого месяца. Коновалова Э.В. проживала в квартире по 30.12.2017, арендную плату вносила частично, путем перевода денежных средств на расчетный счет истца в отделении Сбербанка РФ №№. На день выезда ответчика из квартиры задолженность по арендной плате составила 103 300 рублей. Коновалова Э.В. проигнорировала её устные обращения и письменную претензию о добровольном погашении образовавшейся задолженности. Кроме того, она не уплатила за использованные коммунальные услуги 14 075 рублей. Также после выезда Коноваловой Э.В., при осмотре квартиры с участием участкового уполномоченного, было установлено, что в квартире отсутствует установленная ранее и передававшаяся ответчику в пользование газовая плита «Дарина». На ее месте находилась другая старая печь, которая не работала. Истец просит в судебном порядке взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 117 379 рублей, обязать Коновалову Э.В. установить в квартире новую газовую плиту, взыскать с ответчика судебные издержки.

В судебном заседании истец Полевянная В.Д. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Она пояснила, что фактически с 2016 года сдавала квартиру в аренду Коноваловой Э.В. По устной договоренности Коновалова Э.В. обещала своевременно оплачивать ежемесячно арендную плату в сумме 8000 рублей коммунальные услуги, произвести ремонт в квартире. При вселении ответчика в квартиру передаточный акт не составлялся. Работоспособность имеющихся в квартире газовой плиты и газовой колонки письменно не фиксировалось, показания счетчиков не переписывались. Она во всем доверяла Коноваловой Э.В., та в 2016г. поменяла в квартире 2 окна на пластиковые, однако, обязательства по договору аренды исполняла не добросовестно, арендную плату задерживала, коммуналку не оплатила. Поздно вечером 30.12.2017 Коновалова самовольно выехала из квартиры, отдала ключи её сестре ФИО1 передавать квартиру отказалась. Когда сестра пришла на следующий день проверять квартиру, обнаружила, что отсутствует газовая печь «Дарина», которая была установлена на кухне при вселении Коноваловой Э.В. Ранее, когда Коновалова Э.В. проживала в квартире, она узнала, что та вывезла её печь. Ответчик обещала вернуть печь обратно, но не сделала этого. Газовая плита, которую ответчик установила в её квартире, находилась в нерабочем состоянии. Также после выезда Коноваловой Э.В. оказалось, что неисправна газовая колонка. Согласно уточненному истцом расчету в ходе судебного заседания и представленной квитанции ТКРЦ задолженность по коммунальным платежам на момент выезда ответчика из квартиры составляла 21889,01 рублей.

Ответчик Коновалова Э.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. Её интересы в судебном заседании представлял Абрамян С.Л.

Представитель ответчика Абрамян С.Л. исковые требования не признал. Он пояснил, что договор аренды между истцом и ответчиком был заключен 12.01.2017. В п.2 договора указано, что квартира сдается в аренду сроком на 1 год с оплатой ежемесячно 8 000 руб. Сумма договора составляет 96 000 руб. Арендатор обязан вносить арендную плату на расчетный счет или лично не позднее 29 числа каждого месяца, за предыдущий месяц. В данный пункт истцом в одностороннем порядке другой ручкой и пастой были внесены исправления в срок аренды на период с 01.10.2016г. по 01.10.2017г. Эти исправления не были оговорены с ответчиком. Стороны не могли заключить договор на таких условиях 12.01.2017, следовательно, началом аренды следует считать дату заключения договора. Фактически обязательства прекратились у сторон с момента истечения срока действия договора аренды. По его мнению истец представил суду ненадлежащие доказательства соблюдения досудебного урегулирования спора, так как Коновалова Э.В. претензию от истца не получала. На сайте им было установлено, что письмо с идентификационным номером 35304010232984 было отправлено истцом на своё же имя. Истцом необоснованно заявлено требование о взыскании задолженности по коммунальным платежам, поскольку в договоре аренды не установлена обязанность арендатора вносить плату за коммунальные услуги. Он считает, что в сумму аренды входила и сумма фактически и коммунальных платежей. Также истцом при производстве расчета не были учтены платежные переводы, сделанные Коноваловой Э.В. на сумму 3000 рублей и 2000 рублей через систему «Сбербанк онлайн», ответчик поменяла окна, что также должно быть учтено в счет арендной платы. Доказательств, свидетельствующих о хищении Коноваловой Э.В. из квартиры газовой плиты, принадлежащей истцу, не представлено. На момент вселения ответчика передаточный акт не составлялся. В период её проживания в арендованной квартире истец никаких письменных претензий не предъявляла. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что является родной сестрой Полевянной В.Д. В 2016-2017 г.г. сестра сдавала квартиру Коноваловой Э.В. Поскольку она проживает постоянно в г. Тихорецке, она присматривала по просьбе сестры за квартирой, контролировала оплату коммунальных услуг. В декабре 2017 г. ей сообщили, что Коновалова собирается съезжать. 25.12.2017 она лично встречалась с ответчиком, которая её заверила, что никуда не уйдет. Спустя несколько дней, 30.12.2017 вечером муж Элеоноры привез ей ключи от квартиры и сообщил, что они выехали. Она просила его сдать квартиру как положено, но тот отказался и уехал. 31.12.2017 она прибыла в квартиру и обнаружила, что на кухне стоит совсем другая газовая печка, не работает газовая колонка, стала звонить Коноваловой, которая ей не ответила, а потом отказалась встречаться с ней. После новогодних праздников, она повторно вызвала газовиков, которые при осмотре газовой печки обнаружили поломку двух конфорок. В квартире печь была установлена «Гефест», хотя у Полевянной, до вселения Коноваловой, стояла печка «Дарина». Коновалова без ведома истца и без её разрешения вывезла печку «Дарина», хотя обещала ничего не трогать в квартире.

Свидетель ФИО2. суду пояснила, что является дочерью Полевянной В.Д. Коновалова проживала в её квартире по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>. Она лично просила мать заключить договор у грамотного специалиста, но Коновалова всегда уклонялась. Условия договора аренды были такими: оплата 8000 рублей ежемесячно и коммунальные услуги. Коновалова квартплату вносила не своевременно, постоянно задерживала, оплачивала не всю сумму сразу. Также она без ведома и разрешения её матери увезла из квартиры газовую плиту «Дарина», обещала вернуть, но так этого и не сделала. Газовая плита «Дарина» была установлена в квартире в 2013 г., когда в квартире проживал её сын.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Полевянной В.Д. на праве собственности принадлежит <адрес> в г. Тихорецке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2012.

12.01.2017 между Полевянной В.Д. и Коноваловой Э.В. заключен договор аренды вышеуказанной квартиры, сроком на 1 год. Договором установлен размер арендной платы в сумме 8000 рублей ежемесячно, которые подлежали уплате не позднее 29 числа каждого месяца, за предыдущий месяц.

Истец указывает, что ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом, фактически Коновалова Э.В. проживала в квартире с 01.10.2016 по 30.12.2017, оплата по договору вносилась несвоевременно, не в полном объеме, коммунальные услуги также не оплачены. По расчетам истца за 2016 и 2017 г.г. ответчиком было оплачено в счет аренды 87 700 рублей, а должна было быть выплачено
103 300 рублей. Задолженность ответчика по коммунальным платежам согласно уточненному истцом в ходе судебного разбирательства расчету на момент выселения Коноваловой Э.В. составила 21 889,01 рублей.

Разрешая требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд учитывает, что в соответствии с частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В абзаце два пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Учитывая изложенное, суд применяет к сложившимся между истцом и ответчиком отношениям по договору от 12.01.2017 положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании части 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В силу статей 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданского оборота свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода усмотрения участников гражданских правоотношений допустима в тех пределах, когда при заключении договора соблюдены обязательные для сторон правила, установленные законом и иными правовыми актами (императивные нормы) (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормой абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу части 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Из представленного суду письменного договора аренды между Полевянной В.Д. и Коноваловой Э.В. следует, что он заключен 12.01.2017.

Запись о том, что квартира сдается в аренду на срок с 01.10.2016 по 01.10.2017, по утверждению истца была произведена ею собственноручно, в присутствии Коноваловой Э.В. Суд критически оценивает данный довод, поскольку внесенное исправление не оговорено сторонами и не удостоверено их подписями в самом договоре.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось, что Коновалова Э.В. выехала из квартиры 30.12.2017, следовательно, расчет задолженности по арендной плате составит: 12 месяцев (с января 2017 года по декабрь 2017 года) Х 8000 рублей = 96000 рублей.

Согласно письменному уточнению, произведенному истцом в судебном заседании, Коноваловой Э.В. фактически выплачена в 2017 году арендная плата в размере 67700 рублей, следовательно, к взысканию подлежит
28300 рублей (96000 рублей – 67700 рублей).

Суд отклоняет довод представителя ответчика о выплате Коноваловой Э.В. истцу арендной платы в полном объеме, поскольку надлежащих доказательств внесения арендной платы на счет истца, либо передачи ей лично денежных средств ответчиком не представлено. Суд критически оценивает скриншоты о переводе на счет, якобы, Полевянной В.Д. денежных средств в размере 3000 рублей и 2000 рублей, поскольку по сведениям, указанным в скриншоте, не представляется возможным точно идентифицировать получателя платежа и номер его счета. Согласно представленной по запросу суда информации из ПАО «Сбербанк России», движение денежных средств по лицевым счетам, открытым Коноваловой Э.В. за период с 01.01.2017 по 02.10.2018, отсутствует.

Также суд критически оценивает представленный представителем ответчика отчет об отслеживании почтового отправления с идентификационным номером 35304010232984 и его доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

В подтверждение соблюдения досудебного урегулирования спора и направления претензии в адрес ответчика истцом к исковому заявлению приложена квитанция – кассовый чек Почты России от 13.08.2018, в котором отправителем значится Полевянная, а получателем письма – Коновалова. Факт не получения ответчиком направленного в её адрес истцом письма, не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Разрешая требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам суд учитывает следующее.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015),утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 указано, что обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

На основании положений абзаца 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Поскольку содержание заключенного между сторонами договора аренды от 12.01.2017 не свидетельствует об освобождении Коноваловой Э.В. от исполнения обязанности по внесению коммунальных платежей, суд считает необходимым удовлетворить требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам, образовавшейся за период с месяца заключения договора и до освобождения жилого помещения.

Согласно расчету, уточненному истцом в ходе судебного разбирательства, задолженность ответчика по коммунальным услугам составляет 21889, 01 рублей, из них холодная вода – 141,77 рублей; канализация – 102,65 рублей; сбор и транспортировка ТКО – 3947, 61 рубль; отопление – 5281, 14 рублей; содержание жилья – 12295, 84 рубля; домофон КГБ – 120 рублей.

Вместе с тем, по информации, предоставленной МУП ТГП ТР «ТРКЦ» до заключения договора аренды, по лицевому счету квартиры <адрес> в г. Тихорецке по состоянию на 01.01.2017 имелась задолженность по коммунальным платежам, в том числе: отопление – 5853,54 рубля; содержание жилья – 3298,72 рубля; сбор и транспортировка ТКО – 1767 рублей; холодная вода – 270, 59 рублей; канализация - 198,78 рублей, а всего в размере 11388, 63 рублей. Указанная сумма подлежит исключению из расчета задолженности, поскольку была образована до заключения договора между Полевянной В.Д. и Коноваловой Э.В.

Учитывая разъяснения пункта 9 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», плата за содержание жилого помещения входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей по договору социального найма, а также собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

В части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Таким образом, содержание жилья не относится к коммунальным услугам. Начисленная к уплате в квитанциях сумма за содержание жилья не подлежит взысканию с ответчика, поскольку квартира арендовалась Коноваловой Э.В. на условиях коммерческого найма.

Расчет подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца суммы задолженности по коммунальным платежам составит:
(21889, 01 рублей - 12295, 84 рубля) – (11388, 63 рублей - 3298,72 рубля) = 9593,17 рублей – 8089,91 рубль = 1503,26 рублей.

Согласно п. 4 договора аренды от 12.01.2017 арендатор обязан содержать квартиру в чистоте, оборудование в исправности. Вместе с тем, суд считает необоснованными доводы истца о том, что ответчику при сдаче жилого помещения в аренду передавалась в пользование установленная в квартире газовая плита «Дарина». К показаниям свидетелей ФИО1 и ФИО2 подтвердившим факт установки газовой плиты «Дарина» в квартире Полевянной В.Д. и её передачи Коноваловой Э.В. суд относится критически, поскольку свидетели являются близкими родственниками истца (сестра и дочь). Сама же истец в ходе судебного разбирательства пояснила, что акт передачи имущества между ней и Коноваловой Э.В. не составлялся при вселении ответчика в арендуемую квартиру. Надлежащих доказательств в подтверждение того, что истцом в пользование ответчику передавалась газовая плита «Дарина», в суд не представлено.

Таким образом, всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 28300 рублей + 1503,26 рублей = 29803,26 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы. При подаче иска истцом оплачена госпошлина в сумме 3548 рублей. С учетом сумм удовлетворенных исковых требований – 29803,26 рублей, размер государственной пошлины по делу на основании статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составит 1094,10 рублей. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 1094, 10 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Полевянной В.Д. к Коноваловой Э.В. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с Коноваловой Э.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу Полевянной В.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> задолженность по договору аренды от 12.01.2017 в сумме 28300 (двадцать восемь тысяч триста) рублей, задолженность по коммунальным услугам 1503 (одну тысячу пятьсот три) рубля 26 (двадцать шесть) копеек, судебные расходы 1094 (одну тысячу девяноста четыре) рубля 10 (десять) копеек, а всего взыскать 30897 (тридцать тысяч восемьсот девяноста семь) рублей 36 (тридцать шесть) копеек.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме

Судья Тихорецкого

городского суда подпись Р.Н. Борисова