Решение по делу № 2-17/2013 (2-568/2012; 2-5916/2011;) ~ М-2145/2011 от 25.04.2011

Дело № 2-17/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2013 года                         г.Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.Н.,

при секретаре Андрусяк И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <с> к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить нежилое помещение, иску ФИО1 к <с> о прекращении ипотеки, истребовании имущества, взыскании платы по договору аренды, неустойки,

установил:

Истец <с> обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, возложении обязанности возвратить истцу указанный объект недвижимости. Свои требования мотивировал тем, что ответчик не внес в полном объеме денежные средства за приобретенное нежилое помещение, уплатив только первоначальный взнос 100 000 рублей. Данные действия являются существенным нарушением условий договора, в связи с чем у истца имеются основания требовать его расторжения и возврата предмета сделки.

Кроме того, ФИО1 обратился в суд с иском к <с> о прекращении ипотеки в отношении спорного объекта недвижимости по адресу: <адрес>, помещение №, мотивируя тем, что выполнил свои обязательства по оплате договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме. Также указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и <с> был заключен договор аренды указанного нежилого помещения, условиями которого предусмотрена обязанность последнего выплачивать ему арендную плату. На момент окончания действия договора задолженность по арендной плате составила 730 500 рублей. Просил взыскать с ответчика указанную сумму, а также неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере - 1 349 790 рублей. Кроме того, мотивируя тем, что спорный объект недвижимости до настоящего времени находится в пользовании <с> просил истребовать его из владения последнего.

     Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ данные иски объединены в одно производство.

В судебном заедании представители <с> ФИО3 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО4 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) заявленные требования поддержали, пояснили, что согласно бухгалтерской отчетности ООО «ПСК «Стальконструкция», ответчиком ФИО1 в счет исполнения обязанности по оплате договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было внесено в кассу предприятия 100 000 рублей. Указанные денежные средства были уплачены последним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Иных платежей до обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора ФИО1 не производилось. Платеж 3000 000 рублей поступил от ФИО1 на счет предприятия только ДД.ММ.ГГГГ после предъявления данного иска в суд. Таким образом, ФИО1 не исполнил предусмотренные договором купли-продажи сроки внесения очередных платежей, что является существенным нарушением условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, основанием для его расторжения и возврата истцу спорного объекта недвижимости по адресу: <адрес>, помещение №. Кроме того, полагали необоснованными исковые требования ФИО1, поскольку договор аренды между последним и <с> заключен не был. Подпись в представленном ФИО1 договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ выполнена от имени генерального директора <с> ФИО11 иным лицом, договор не скреплен печатью <с> Акт приема-передачи данного имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 также не подписывался. Со стороны <с> данный акт подписан заместителем генерального директора предприятия ФИО6, которые не обладал правом первой подписи, и, соответственно, не имел полномочий подписывать такого рода документы. Фактически спорное нежилое помещение в пользование <с> не передавалось. По договору купли-продажи до полного расчета ФИО1 с предприятием предмет договора находится в залоге у <с>, в связи с чем последнее в отношении данного объекта недвижимости осуществляло только полномочия залогодержателя. Руководитель <с> осуществлял лишь действия, направленные на сохранение данного объекта недвижимости в прежнем состоянии, в том числе на обеспечение его пожарной безопасности. Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не заключался, у ФИО1 отсутствовали основания направлять в адрес Общества письма о произведении взаимозачетов по исполнению данного соглашения и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО1 – ФИО5 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) возражала против иска <с>, указав, что ФИО1 полностью рассчитался с истцом за приобретенный объект недвижимости, уплатив ДД.ММ.ГГГГ сумму 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 500 000 рублей, а также ДД.ММ.ГГГГ – 3 000 000 рублей, представил суду соответствующие платежные документы, в том числе квитанцию к приходному кассовому ордеру (ПКО) от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 рублей, квитанцию к ПКО от ДД.ММ.ГГГГ с оттисками печати <с> Дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ее доверителем и <с> был заключен договор аренды в отношении данного нежилого помещения. Предполагалось, что Общество, в свою очередь, будет передавать указанное помещение в субаренду различным организациям, получать соответствующий доход. На тот момент заключение договоров купли-продажи и аренды было выгодно обеим сторонам. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан со стороны <с> генеральным директором ФИО11 В акте приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подпись о принятии поставил его заместитель ФИО6 Последний является тестем ФИО1, вместе с тем имел право от имени Общества принять указанное имущество. Таким образом, спорное нежилое помещение было принято <с>, использовалось им по назначению, в том числе за плату сдавалось в субаренду различным организациям и лицам. Общество самостоятельно оплачивало коммунальные услуги по водоотведению и электроэнергию, ФИО1, оставаясь собственником данного объекта недвижимости, им не пользовался. В ответ на то, что <с> не выполняло свои обязанности по внесению арендной платы в предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ сроки, ФИО1 не вносились платежи по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В 2011 году отношения между сторонами испортились, возникли взаимные претензии, в связи с чем ФИО1 в адрес <с> направлялись письма с предложением взаимозачета денежных обязательств по обоим договорам и расторжении договора аренды. В свою очередь, <с> в адрес ФИО1 направлялись почтовые конверты с чистыми листами бумаги. Данный факт ФИО1 обнаружил, самостоятельно вскрыв первый конверт, второй конверт он вскрывал в присутствии сотрудника почтового отделения, в подтверждение данному обстоятельству был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ. Не дождавшись осуществления взаимозачета, ФИО1 в 2011 году перечислил на счет <с> оставшуюся сумму 3000 000 рублей, при этом не нарушил предусмотренный договором купли-продажи срок окончательного расчета. С того времени руководство <с> ограничило его доступ к спорному объекту недвижимости, продолжая пользоваться данным имуществом и сдавать его в субаренду иным лицам. Однако, с 2013 года им (ФИО1) предприняты активные действия по реализации своих полномочий, как собственника данного нежилого помещения, в связи с чем им заключены договоры на охрану спорного объекта и монтаж системы охранной сигнализации, а также договор с ООО УК «Центржилсервис» о содержании общего имущества много квартирного дома по <адрес>.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные в нем доказательства, суд полагает требования <с> о расторжении договора не подлежащими удовлетворению, и считает возможным частично удовлетворить иск ФИО1

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549, 551 ГПК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из положений ст. 488 ГК РФ следует, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и <с> был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 346, 10 кв.м.

Согласно пунктам 2-4 договора, помещение было приобретено ФИО1 за 3 600 000 рублей с оплатой его в следующем порядке: 100 000 рублей оплачивается до подписания договора купли-продажи, 500 000 рублей оплачивается не позднее 20 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности, оставшиеся 3 000 000 рублей оплачиваются ежеквартально равнозначными платежами до полного погашения.

Переход права собственности на помещение был зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3 данного договора, срок оплаты стоимости нежилого помещения составляет 3 года со дня государственной регистрации и заканчивался ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с рассрочкой оплаты по договору купли-продажи согласно пункту 5 договора стороны предусмотрели, что имущество до полной его оплаты покупателем находится в залоге у продавца для обеспечения обязанности покупателя по оплате недвижимости в соответствии со ст. 488 ГК РФ.

Одновременно с регистрацией перехода права собственности на указанное помещение на покупателя ФИО1 было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно выписке от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

В подтверждение исполнения обязанности оплаты по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 представлены в материалы дела квитанции к приходным кассовым ордерам: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 рублей с указанием суммы прописью – сто тысяч рублей, а также платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3000 000 рублей с указанием назначения платежа – оплата недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. №.

Приходные кассовые ордера подписаны главным бухгалтером общества ФИО7, также на них имеется оттиск печати <с>

Представителями <с> в обоснование своих возражений против доводов ФИО1 о полной оплате договора от ДД.ММ.ГГГГ, представлена кассовая книга за 2008 год, содержащая приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 рублей. Приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ в данной книге не имеется.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон была назначена почерковедческая экспертиза на предмет установления подлинности подписи бухгалтера ФИО7 в представленной ответчиком квитанции к ПКО от ДД.ММ.ГГГГ, давности изготовления ПКО от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к нему, а также на соответствие оттиска печати <с> на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фрагменту печати на квитанциях к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также на ПК из кассовой книги <с>

Проведение данного исследования, с согласия сторон, было поручено ООО «Научно-исследовательская лаборатория криминалистических экспертиз «Идентификация».

Согласно заключению ООО «Научно-исследовательская лаборатория криминалистических экспертиз «Идентификация», определить давность изготовления представленных на исследование документов не представилось возможным ввиду отсутствия научно обоснованной методики. Также установлено, что оттиск печати в приходном кассовом ордере № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены одной печатью, а на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ другой печатью, установить тождественность печати на имеющихся в кассовой книге приходных кассовых ордерах № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (единственный приходный кассовый одер за 2009 год) и договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным. Кроме того, сделан вывод о том, что подписи в квитанциях к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, представленных ФИО1, выполнены, вероятно, не ФИО7, а иным лицом.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснила, что работала в <с> в должности главного бухгалтера, в отсутствие кассира могла исполнять его обязанности. Подтвердила, что принимала от ФИО1 в счет исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумму 100 000 рублей. Указанные денежные средства принимались ею не позже даты, указанной в соответствующем приходном кассовом ордере. На тот момент <с> находилось в трудном материальном положении, кассовых операций было немного. Кассовая книга велась в электронном виде, затем листы книги распечатывались и сшивались по месяцам. Указала, что подпись в представленном ФИО1 квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ ей не принадлежит. Также пояснила, что на предприятии имелись две печати, одна из которых находилась у генерального директора, другая у нее.

Представителем ФИО1 – ФИО5 в материалы дела представлено также заключение специалиста экспертного центра ООО «Межрегиональное бюро экспертиз» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ о несостоятельности заключения эксперта ООО «Научно-исследовательская лаборатория криминалистических экспертиз «Идентификация» в части подлинности подписи ФИО7 в квитанциях к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, и сделан собственный вывод выполнении подписи в указанных документах самой ФИО7

Оценивая представленные в материалах дела доказательства, суд принимает во внимание, что сторонами не оспаривается факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также условия, предусматривающие передачу предмета договора до получения от покупателя полной оплаты (в кредит), условия о рассрочке платежа – ежеквартально в течение 3-х лет со дня государственной регистрации права собственности, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем приходит к выводу о том, что данные правоотношения подлежат регулированию вышеприведенными нормами ГК РФ, предусматривающими продажу товара в кредит с рассрочкой платежа.

Сторонами также не оспаривается факт получения <с> от ФИО1 в счет исполнения обязанности по оплате предмета договора суммы 100 000 рублей и 3 000 000 рублей.

Суд полагает, что в ходе рассмотрения дела, нашел свое подтверждение факт получения <с> данных сумм в общие сроки, предусмотренные договором купли-продажи – до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд полагает, что <с> не представлено убедительных доказательств, опровергающих факт получения от ФИО1 денежных средств по квитанциям к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснял, что он вносил денежные средства в кассу предприятия суммы 100 000 рублей и 500 000 рублей, в подтверждение чего лицом, принимавшим оплату, были выданы ему квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Получая квитанцию на сумму 500 000 рублей, он не заметил, что прописью в данном документе была указана сумма 100 000 рублей. На квитанциях уже стояли оттиски печати <с>

В кассовой книге <с> отсутствуют соответствующие приходные кассовые ордера к данным квитанциям, однако данный факт не свидетельствует о неполучении указанных сумм ответственным за принятие денежных средств лицом, поскольку представленная в материалы дела кассовая книга не прошита, не пронумерована, не скреплена печатью, что свидетельствует о нарушении формы ее ведения, отсутствии точных данных о приходных и расходных кассовых операциях по причине возможности утраты ряда документов.

Действующее законодательство на тот момент допускало ведение на предприятиях при условии обеспечения полной сохранности кассовых документов кассовой книги автоматизированным способом (т.е. в электронном виде), при котором ее листы должны формироваться в виде электронных отчетов из установленной на предприятии бухгалтерской программы. При этом, электронные отчеты «вкладной лист кассовой книги» и «отчет кассира» должны были составляться к началу следующего рабочего дня, иметь одинаковое содержание и включать все реквизиты, предусмотренные формой кассовой книги. Кассир обязан проверить правильность составления указанных документов, подписать их и передать «отчет кассира» вместе с приходными и расходными кассовыми ордерами в бухгалтерию под расписку во «вкладном листе кассовой книги». В целях обеспечения сохранности и удобства использования отчеты «вкладной лист кассовой книги» хранятся кассиром в течение года отдельно за каждый месяц. По окончании года общее количество листов «вкладной лист кассовой книги» брошюруется в хронологическом порядке, заверяется подписями руководителя и главного бухгалтера предприятия, и книга опечатывается (п.25 разд. III Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Советом директоров ЦБ России от ДД.ММ.ГГГГ N 40).

Кроме того, представителями <с> приобщен к материалам дела вкладной лист кассовой книги за ДД.ММ.ГГГГ (лист №) с указанием 29 кассовых операций с подписью ФИО7 в качестве кассира и бухгалтера, тогда как в приобщенной ранее в материалы дела кассовой книги данный документ отсутствует, имеется отчет кассира ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ с подписью главного бухгалтера ФИО7 с указанием 14 кассовых операций за ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, данная кассовая книга за номером листа 82 содержит отчет кассира за ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные нарушение кассовой дисциплины <с> делают невозможным принять в качестве достоверных утверждения последнего о неполучении денежных средств от ФИО1 по имеющимся у него документам, а также усомниться в подлинности представленных им квитанций.

    По данной причине суд относится критически к пояснениям свидетеля ФИО7, отрицавшей подлинность своей подписи на квитанциях к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку последняя являлась ответственным лицом за ведение бухгалтерской отчетности и достоверность оформляемых документов.

    Выводы заключения ООО «Научно-исследовательская лаборатория криминалистических экспертиз «Идентификация» о том, что подписи в представленных ФИО1 квитанциях, выполнены, вероятно, не ФИО7, а иным лицом носят вероятностный характер, следовательно, с учетом указанных установленных обстоятельств также не являются доказательством, опровергающим передачу денежных средств от ФИО1 ФИО7

Кроме того, данные выводы опровергаются заключением специалиста экспертного центра ООО «Межрегиональное бюро экспертиз» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлены и выявлены совпадения всех частных и общих почерковых признаков, которые являются существенными, значимыми, устойчивыми и достаточными для категорического вывода о том, что подписи на указанных квитанциях выполнены самой ФИО7

Вместе с тем, в связи с разночтениями в написании суммы денежных средств в цифровом и буквенном вариантах в квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает необходимым считать установленным факт оплаты до данному документу суммы 100 000 рублей, т.к. доказательств осуществления платежа на большую сумму ФИО1 не представлено.

Таким образом, суд полагает установленным факт внесения ФИО1 оплаты в счет исполнения договора – 100 000 рублей по квитанции к № от 22.12.2008 года, 100 000 рублей по квитанции к № от 20.01.2009 года, и 3000 000 рублей по платежному поручению № от 20.09.2011 года, всего на сумму 3 200 000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из вышеприведенных норм гражданского законодательства следует, возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем, ст. 486 ГК РФ предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по этой сделке до момента её расторжения, в частности, и в том случае если покупатель своевременно не произведёт оплату за приобретенное им недвижимое имущество.

Неустойка за несвоевременную оплату по договору предусмотрена пунктом 6 договора и составляет 0,01 % за каждый день просрочки от суммы задолженности платежа до фактической оплаты.

Таким образом, указанный договор не позволяет расторгнуть сделку купли-продажи нежилого помещения по требованию продавца с возвращением ему от покупателя проданного имущества, а закон предусматривает такую возможность лишь в связи с существенным нарушением договора другой стороной (подпункт 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

<с> не представлено доказательств причинения ему значительного, применительно к п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба. Факт неполной оплаты ФИО1 стоимости приобретённого недвижимого имущества, с учетом внесения более половины данной стоимости, не может рассматриваться как существенное нарушение договора, то есть нарушение, которое повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Просрочка исполнения ответчиком своих обязательств по оплате приобретенного товара, не лишает <с> возможности потребовать от должника этой оплаты, а также уплаты неустойки, предусмотренной договором.

Тем более, что принимая во внимание уплаченную ФИО1 сумму – 3200 000 рублей, в силу положений ст. 489 ГК РФ, <с> не обладает правом отказаться от исполнения данного договора и требовать возврата проданного объекта недвижимости.

Факт внесения ФИО1 последнего платежа ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после предъявления иска <с> в суд, также не является основанием для расторжения данного договора, поскольку данный платеж поступил в пределах установленного договором срока. Кроме того, исковое заявление с приложенными документами извещением о месте и времени слушания дела было направлено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после оплаты суммы 3 000 000 рублей.

С учетом изложенного, суд полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и <с> не имеется, в связи с чем считает необходимым отказать последнему в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и <с> был заключен договор аренды недвижимого имущества №-А, согласно которому ФИО1 передал в аренду <с> приобретенное им нежилое помещение на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал, а <с> принял в аренду нежилое помещение № общей площадью 346, 10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в подвальном этаже.

Со стороны <с> указанные договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения подписаны от имени генерального директора ФИО11

При этом, несмотря на указание данной фамилии в акте от ДД.ММ.ГГГГ, фактически данный документ подписал заместитель генерального директора ФИО6 Данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось.

Согласно п.4.1. договора аренды, арендная плата за имущество установлена в размере 173 050 рублей в месяц, которая в соответствии с п.4.2 договора должна производиться до 5- го числа текущего месяца путем перечисления на банковский счет Арендодателя или наличными денежными средствами.

В силу п. 8.1 указанного договора, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

В соответствии с п. 8.2. договора, за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.ст. 606-607, 650-651 ГК Ф, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

    Согласно ст.ст. 614, 654 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Оценивая доводы сторон и представленные доказательства в части заключения договора аренды спорного нежилого помещения, суд полагает данный факт установленным.

    Данное обстоятельство подтверждается представленным ФИО1 договором аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего подпись ФИО1, подпись генерального директора ФИО11, а также оттиск печати <с>

Последним не представлено доказательств, подтверждающих довод о том, что подпись в данном договоре выполнена не ФИО11, а иным лицом. Указанное обстоятельство подлежит доказыванию посредством экспертного исследования на предмет подлинности данной подписи, соответствующего заключения в материалы дела Обществом представлено не было, ходатайств о проведении данного исследования не заявлялось.

    Также, вопреки доводам представителей <с> из материалов дела усматривается, что имела место фактическая передача спорного объекта недвижимости <с> от ФИО1, что свидетельствует об исполнении последним со своей стороны данного договора аренды.

    Нахождение спорного объекта недвижимости в пользовании <с> после заключения договора купли-продажи усматривается из письма последнего, направленного в адрес <е> о расторжении договора на теплоснабжения подвального помещения с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении 4 месяцев со дня продажи, письма <к> от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1, из которого следует, что оплату за потребленную спорным нежилым помещением электроэнергию на текущую дату осуществляет <с> и письменного обращения данного абонента на прекращение договора электроснабжения не поступало.

По условиям соглашения, заключенного между <к> и <с> от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами продлен срок договора на электроснабжение № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между <с> и ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» по оплате услуг водоснабжения и водоотведения усматривается наличие договорных отношений по предоставлению данных услуг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ вплоть до марта 2013 года.

Из сведений участкового уполномоченного № МУ МВД России «Красноярское» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ в ответ на адвокатский запрос представителя ФИО5 следует, что в подвальном помещении по адресу: <адрес> расположены организации: <ш> <к> <д> Фитнес студия «Impuls». Со слов руководителей данных организаций было установлено, что данное помещение они занимают на основании договора аренды с <с> На основании планов пожарной эвакуации установлено, что ответственным лицом при ЧС при пожаре в помещении 001 по указанному адресу является ООО «ПСК «Стальконструкция».

Согласно приказу <с> № от ДД.ММ.ГГГГ ответственным лицом за соблюдение пожарной безопасности назначен генеральный директор ФИО11, он же является ответственным за проведение противопожарного инструктажа, согласно приказу № от ДД.ММ.ГГГГ, а также утвердил программу первичного противопожарного инструктажа и инструкцию, план эвакуации.

Фактическое исполнение ФИО11 данной обязанности усматривается из предписания отдела надзорной деятельности по <адрес> ГУ МЧС России по <адрес> в адрес <с> об устранении нарушений требований пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ и письма Генерального директора ФИО11 об исполнении данного предписания.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представителями <с> не отрицалась возможность нахождения в данном подвальном помещении части имущества Общества, в частности архива организации.

Указанные доказательства в своей совокупности подтверждают доводы ФИО1 о том, что с 2008 года спорный объект недвижимости находился в пользовании у <с> что также свидетельствует о том, что подвальное помещение было принято Обществом, как предусмотрено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного <с> не представлено.

Довод последнего о том, что бремя по содержанию и обеспечению сохранности данного имущества Общество несло, исполняя обязанности залогодержателя предмета договора купли-продажи, суд находит несостоятельным, поскольку из вышеуказанных доказательств следует, что Обществом принят на себя более широкий круг обязанностей, нежели необходимо для сохранности спорного нежилого помещения. Кроме того, из сообщения участкового уполномоченного № МУ МВД России «Красноярское» усматриваются факты сдачи части помещения в субаренду, из чего следует, что Общество воспользовалось правом, предусмотренным п. 2.3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод о незаключенности данного договора на том основании, что акт приема-передачи нежилого подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ был подписан заместителем генерального директора по производству ФИО12, не имеющим полномочий на данные действия, суд также находит несостоятельным в силу следующего.

Тот факт, что ФИО12 являлся и продолжает являться родственником ФИО1 прямо не свидетельствует о незаконности его действий, поскольку на тот момент он состоял в трудовых отношениях с <с> в связи с чем, как заместитель руководителя, мог представлять интересы Общества в рамках осуществления определенных сфер деятельности.

В силу ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

     С учетом данной нормы гражданского законодательства, а также установленных обстоятельств дела, свидетельствующих о последующем исполнении <с> договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается вывод о том, что Обществом были одобрены действия ФИО12 по исполнению заключенного договора в части принятия арендованного имущества путем составления соответствующего акта.

Доказательств того, что со стороны <с> имели место действия, позволяющие судить о несогласии с передачей ему в пользование арендованного нежилого помещения, последним не представлено.

Факт исполнения договора аренды ФИО1 доказан, в связи с чем у Общества возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование указанным объектом недвижимости и уплате неустойки в размере, предусмотренном п. 8.2 договора аренды.

Из искового заявления ФИО1 следует, что последним заявлены требования о взыскании арендной платы за период – 10 месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (срок окончания аренды). Таким образом, задолженность за указанный период составила 1 730 500 рулей (173 050 рублей х 10 месяцев).

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 329, 330 ГК РФ, п. 8.2 договора аренды, с <с> в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за заявленный в иске период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 349 790 рублей ((1 730 500 рублей х 0,1%) х 780 дней). С учетом пределов завяленных истцом требований, данная неустойка подлежит взысканию с ответчика в сумме 769 500 рублей.

    Также, принимая во внимание, что нежилое помещение № по адресу: <адрес> продолжает находится в пользовании <с> договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действия в связи с истечением указанного в нем срока и направлением ФИО1 в адрес <с> уведомления о расторжении данного договора    , полученного тем же ФИО13, суд полагает необходимым возложить на Общество обязанность возвратить ФИО1 арендованное имущество.

Вместе с тем, суд полагает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении требований о прекращении ипотеки в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку у последнего имеется непогашенное обязательство по оплате предмета договора купли-продажи, что является препятствием для прекращения залога недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований <с> к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, возложении обязанности возвратить данное нежилое помещение <с>

Взыскать с <с> в пользу ФИО1 арендную плату в сумме 1 730 500 рулей, неустойку – 1 349 790 рублей.

Обязать <с> возвратить ФИО1 нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>.

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований к <с> о прекращении ипотеки в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд в месяца со дня изготовления мотивированной части решения.

Председательствующий                              Н.Н. Крюкова